בכל פעם שנגיד בנק ישראל מוריד את הריבית, הספקולנטים טוענים כי היא לא תסייע לנוטלי המשכנתאות. הם מציגים מספרים שמראים עד כמה ההשפעה היא מינורית, אבל שוכחים כי הורדת ריבית היא מצטברת. שלוש הפחתות ריבית לא מגיעות במקרה. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל נוקטת במדיניות שמרנית וקשה לומר עליה שהיא מורידה ריבית בקלות. לפי התחזית שתתפרסם בחודש הבא, סביר שהוועדה תעריך שהריבית בסוף השנה תעמוד על 3.5%. זו לא ריבית האפס שהייתה כאן עד מרץ 2022, אבל זו ריבית שהשוק יכול לחיות איתה.

כפי שהיה אפשר להבין מהראיון של הנגיד עם ice, מיד לאחר ההחלטה להוריד את הריבית, ההחלטות אינן קשורות ברובן לשוק הדיור. נכון, לשוק הדיור יש מקום חשוב בתוך תכנית החומש של משרד האוצר (שעד כה לא הצליח להוריד באמת את מחירי הדיור ונשען בעיקר על בנק ישראל), ועדיין - לנגיד יש שיקולים גדולים יותר.

כשמדברים על שוק הדיור, יש כמה אלמנטים חשובים מאוד שצריך לקחת בחשבון - בראשם, הריבית שמשפיעה על נוטלי המשכנתאות ועל עלויות המימון של היזמים, ואחר כך המצב הביטחוני, שיכול לגרום לעיכובים במסירת דירות ומכאן להשליך על ענף הבנייה כולו.

נתוני הדירות הלא מכורות מהווים אינדיקטור חשוב בסיפור הזה, אבל צריך לומר את האמת: מה שחשוב הוא כמה דירות מכורות נמצאות בשלב מתקדם, וכפי שכבר נוכחנו לדעת בעבר - לא תמיד מספרים לנו את האמת. יש בישראל אלפי דירות עם היתרי בנייה והפרויקט עדיין לא התחיל. למרות זאת, מספרים לנו שהדירות שם לא מכורות, גם אם הדירות יהיו מוכנות עוד 8 שנים. תראו מה קורה בשדה דב: גינדי וחברות אחרות עדיין ללא היתר בנייה, אבל כשהוא יתקבל, יתווספו עוד אלפי דירות לשוק, שרובן יהיו מוכנות סביב 2032-2034.

חשוב להבין שהורדת ריבית משפיעה לא רק על ההחזר החודשי, אלא מורידה סיכון ממשקי הבית. יש אלפי אנשים בישראל שנמצאים ברמת סיכון גבוהה, שלא מצליחים להרים את הראש מעל המים. כשיחס ההחזר שלהם יורד מ-40% בגלל שלוש הפחתות ריבית - זה משמעותי. הבנק כבר לא רואה אותם כמסוכנים.

הנתון שבאמת צריך להדאיג את הציבור שעדיין לא רכש דירה הוא לא ההפחתה השלישית, אלא הצפי. התחזית של בנק ישראל מדברת על עוד הפחתות שבדרך. במקרה כזה, הקבלנים לא יורידו כבר מחירים, לא יתנו מבצעים כפי שנתנו בעבר ומכאן סביר שהירידה תיעצר.

נניח שזוג צעיר רוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל. יש לו הון עצמי של 700 אלף שקל, והוא לוקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל (לקח בחשבון 100 אלף שקל כהוצאות חד פעמיות). מתוך הסכום הזה, 750 אלף שקל נמצאים במסלול פריים והשאר בריבית קבועה לא צמודה. המסלול הוא ל-30 שנה. כשהריבית עומדת על 3.75%, זה אומר שהפריים יעמוד על 5.25%. עכשיו שימו לב איך ההחזר משתנה: לפני 3 הפחתות הריבית, כלומר לפני כחצי שנה, אדם שילם 8,458 שקל. כעת הוא ישלם 8,103 שקל. כלומר, הפחתות הריבית גרמו לירידה של 355 שקל. במידה ותהיה הפחתת ריבית נוספת, הוא ישלם 7,988 שקל - שזו כבר ירידה משמעותית של 470 שקל בחודש. משמעותי? בוודאי. מוריד סיכון? ברור שכן. 

מכאן, אפשר להבין מדוע כל הפחתת ריבית מחזירה קונים לשוק, אבל מה שיותר חשוב הוא, כאמור, לא ההפחתה עצמה, אלא הצפי. כשהכלכלנים מאותתים לנו שבעוד שנה עשויה לעמוד הריבית על 3%, הזוג שנוטל משכנתא מבין שהוא ישלם 7,762 שקל, ולא 8,458 שקל. לפעמים, זה ההבדל בין החלטה לרכוש דירה להחלטה לרדת ממנה. הכסף הזה יכול להיות שווה ערך לארנונה חודשית בדירת 4 חדרים ובדירות קטנות בפריפריה, אולי אפילו את ועד הבית - וזה הרבה מאוד כסף.

התשובה לשאלה האם הקונים יחזרו עכשיו לשוק, היא חד משמעית. מדובר בתהליך. יהיו כאלה שיחזרו לשוק ויקנו דירות, ויהיו כאלה שישהו את ההחלטה. השאלה הגדולה היא האם מדובר באותם שוכרים שהתנגדו לרכישת דירות ב-2019, בטענה שהמחירים ירדו, וראו איך מחירי הדיור עולים ב-30% תוך שנתיים, או שמדובר בהחלטה מושכלת בתקופה הזו. נזכיר שהאינפלציה שוחקת את הכסף שלנו.

כל עלייה במחירי הנדל"ן שהיא פחותה מהאינפלציה - זה הפסד עבור הקונים. השנים האחרונות הוכיחו שהשוק אינו יציב, אבל בממוצע - הוא עובר בהרבה את קצב האינפלציה. שנת 2026 אמורה לאותת לרוכשים - אם מחירי הנדל"ן יעלו, גם באחוזים בודדים - זה אומר שהשוק חוזר לפרוח והמחירים יעלו. אם המחירים ימשיכו לרדת בשיעור מינורי כמו ב-2025, זאת עשויה להיות נקודת מפנה.

עוד ב-

רעידת אדמה בשוק המשכנתאות: על המהלך הדרמטי של המדינה

לכתבה המלאה

ועוד כמה מילים לסיום: ככל שהריבית תרד, סביר שזה יתרום לעלייה בהיקף המשכנתאות. הסיבה לכך היא מחזורים, שנכללים בתוך היקפי המשכנתאות ונחשבים כהלוואה חדשה.