בהודעה ששיגרה לבורסה בסוף השבוע הודיעה חברת י.ח דמרי של היזם יגאל דמרי שמכרה ברבעון השני 237 דירות בישראל במחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל, זאת לעומת 176 דירות בלבד שמכרה ברבעון המקביל במחיר ממוצע של 2.4 מיליון שקל.

את השורה התחתונה אפשר להבין לבד, גם מבלי להתעמק בהמשך הדוח: מחירי הדירות של דמרי לא צללו, הרווח ירד כי היא פשוט מכרה יותר דירות במחיר למשתכן ופחות דירות בתל אביב, שם ההאטה מורגשת. עד מועד פרסום הדוח החברה מכרה 469 דירות, פלוס 30 בקשות רכישה, בפרויקטים שלה ברחבי הארץ. אלה נתונים טובים, שמראים על ההפך הגמור ממה שציפו לה אחרי הרבעון הראשון - אמנם הירידה במחיר הדירה הממוצע מורגש, אבל לא מדובר בקריסה, כפי שצפו רבים.

את ההפתעה הגדולה מהדוחות של דמרי אפשר לקרוא באותיות הקטנות - דמרי אמנם סובל מקושי למכור דירות בשדה דב, אבל ב-3 הפרויקטים האחרים שלו בתל אביב, המחיר הממוצע למ"ר דווקא צפוי לעלות. אלה פרויקטים קטנים, ממוצע של 30 דירות לבניין, כשחלק מהדירות מוקצות לבעלי הקרקע, אבל נותרו לו עוד 29 דירות למכור - וזה אומר שרובן לא מכורות וכפי שתראו בהמשך - הוא מתכנן להעלות מחיר. בנוסף, כפי שתראו מיד - לא בטוח שפרויקט גינדי, למרות השיווק האגרסיבי שלו, זול יותר.

עלייה בהכנסות, אבל מחיר למשתכן מציל את דמרי (צילום מסך: דוחות דמרי)

לקחנו את הנתוני בשנה שעברה כדי לבדוק מה קרה בדמרי במחצית השנה ומה קרה לה רבעונית. ובכן, אם לוקחים את נתונים הרבעון - דמרי רשמה עלייה של כמעט 35%. אם לוקחים את נתוני המחצית - היא רשמה עלייה של 22%. ההיקף הכספי ברבעון נשאר אותו דבר, ובמחצית השנה הוא גדל ביותר מ-100 מיליון שקל. אם לוקחים את השנה כולה, דמרי מכרה 832 דירות ולכן במחצית השנה הנוכחית היא הייתה צריכה למכור כבר 416 דירות. היא מכרה 410. המחצית השנייה של השנה הייתה חזקה יותר, ואם היא תמשיך בקצב הזה - היא תמכור השנה יותר דירות. 

איפה הקאטש? במחיר למשתכן. דמרי מצליחה למכור יותר דירות בהנחה מאשר דירות לשוק החופשי. ההאטה הזאת מורגשת כמעט בכל הארץ. 

ועכשיו, לחלק המעניין בדוח: האם המחירים של דמרי נמצאים בירידה בחלק מהפרויקטים, ואם כן - מה גובה הירידה והאם נראה בקרוב ירידות אמיתיות? לפי הדוח, אפשר לראות מה המחיר הממוצע למ"ר בכל פרויקט ומה הצפי לגבי שאר הדירות שנותרו. בשדה דב, המחיר הממוצע עומד על 67 אלף שקל למ"ר, בעוד שהדירות שנותרו למכירה יימכרו במחיר ממוצע של 62 אלף שקל למ"ר. זה לא אומר בהכרח שהמחיר ירד, משום שהמלאי עלול לכלול דירות גדולות יותר ושם המחיר למ"ר גבוה יותר, אבל אנחנו יודעים שדמרי לא מכרה הרבה דירות ולכן ההערכה אפשר להניח שהמחיר בירידה. 

לקחנו את שאר הפרויקטים שלה: בכל 3 הפרויקטים שלה בתל אביב, למרות הקושי למכור, היא צופה סטטוס קוו ואפילו עלייה קלה במחיר למ"ר. כך קורה בפרויקט באנטיגונוס ושני הפרויקטים ברחוב שרת - במקום 56-57 שקל למ"ר, המחירים יהיו 57-62 אלף שקל למ"ר. בגבעתיים דמרי מכר ב-33 אלף שקל למ"ר והצפי הוא למחיר ממוצע של 35. גם אם מדובר בפרויקט בוטיק וגם כשאין הרבה דירות לשיווק - השורה התחתונה מעניינת: דמרי לא מצליח למכור הרבה דירות בתל אביב, אבל הוא צופה התאוששות. מלבד שדה דב - שם המחיר הממוצע למ"ר יירד.

עוד ב-

העיר שבה דירה עם ממ"ד במגדל נמכרה במיליון שקל

לכתבה המלאה

ואולי הנתון המפתיע עוד יותר הוא צפי המכירות - יגאל דמרי צופה לקבל 62 אלף שקל למ"ר מהדירות שנותרו למכירה (רוב הפרויקט), בעוד שהמחיר הממוצע של גינדי עומד על כ-63 אלף שקל למ"ר (מעל 61 אלף שקל למ"ר עוד לפני מכירת הפנטהאוזים), כשסיפרו לנו שהיא תחתוך את המחיר בחצי. גינדי מכרה כ-700 דירות בפרויקט, בעוד שדמרי עדיין מזדחל מאחור. השאלה הגדולה: האם הכל נמצא בשיווק?