חברת הנדל"ן קטה גרופ ביטלה 7 עסקאות למכירת דירות בהיקף של כ-37.6 מיליון שקל. לכאורה, נראה כי מדובר בחלק מגל ביטולי העסקאות שמשרד האוצר דיבר עליו. הסיבה לביטולים הייתה ככל הנראה חוסר יכולת של הרוכשים לרכוש את הדירה. עם זאת, כשצוללים לאותם מספרים מגלים שהחברה מכרה 5 מאותן דירות ובמחיר גבוה יותר. כך קרה לאחרונה בפרויקט של האחים חג'ג', שהצליחו למכור את הדירות שלקוחות שלהם ביטלו ללקוח אחר. כך קורה גם בפרויקטים אחרים ברחבי הארץ.

הנתונים האלה של קטה מוכיחים שלמרות גל הביטולים, חלק ניכר מאותן דירות כבר מתגלגלות הלאה. האם מדובר בעסקאות עם הטבות מימון? סביר להניח שכן. האם הרוכשים הבאים יעמדו בעסקה? אין לדעת. ועם זאת, חשוב לציין: על רקע הדיווח של האוצר על גל ביטולי עסקאות, יש חברות שמוכרות את הדירות מהר מאוד.

שימו לב לנתונים: קטה גרופ מכרה את הדירות בעסקאות שהתבטלו במחיר ממוצע של כ-5.37 מיליון שקל, ומכרה אותן שוב במחיר ממוצע של קרוב ל-7 מיליון שקל. אנחנו לא יודעים אילו דירות היא מכרה ויכול להיות שחלק מהן הן דירות פנטהאוז והדירות שלא נמכרו הן דירות 2 חדרים. מוקדם לומר שהמחיר זינק, אבל כפי הנראה, הוא בטח לא ירד.

 פרויקט הריסה של קטה גרופ (גל פליבה)

למרות ההאטה בתל אביב, לפי הדוחות של קטה אפשר לראות שהגידול בהיקף המכירות של הדירות נובע מתחילת שיווק של פרויקט שלה ברחוב ויצמן בחולון, שם חתמה על 41 חוזים חדשים בפריסייל. אפשר לראות את העלייה במכירת דירות במונחים חצי שנתיים: 120 דירות לעומת 81 בחצי השנה הראשונה של 2025 - עלייה של כ-50%. ברבעון השני של השנה היא מכרה כמעט פי 4 יותר לעומת השנה שעברה, וזאת למרות חודש יוני שבו הייתה מלחמה. יתרה מכך, החברה הכניסה כ-100 מיליון שקל יותר ממכירת דירות - 320 מיליון שקל בחצי שנה, לעומת כ-225 מיליון שקל בשנה שעברה.

מעניין לראות מה עשתה קטה גרופ כדי למכור את הדירות. דוח הרבעון השני מסביר את הסיבה לזינוק: היא מציעה תשלום של 20%-10% בעת החוזה, עוד 41% בתשלום השני ו-39% בתשלום האחרון (במקרה של תשלום 20% מערך הדירה בחוזה), סמוך למסירה. למה היא עושה זאת? כדי לגבור על הגבלות המפקח על הבנקים. תשלום של 40% במסירה נחשב לעסקת הלוואת קבלן - ופחות מכך - לא.

בנוסף, החברה העניקה הטבת פטור מהצמדה למדד בכל החוזים. לקחנו את נתוני הרבעון השני כדי להבין עד כמה היא מרחיקה עם מבצעי הקבלן: מתוך 120 דירות שנמכרו, בהיקף של כ-320 מיליון שקל, 89 דירות נמכרו עם הטבות מימון - בלי הצמדה למדד. 31 דירות בלבד נמכרו במסלול ליניארי.

התופעה מצויה לא רק בחברה של האחים חג'ג' או קטה גרופ. גם בחברת ישראל קנדה בוטלו הסכמים בהיקף של 22.7 מיליון שקל ברבעון הראשון, אבל ככל הידוע רוב הדירות האלה כבר נמכרו. כך קורה גם בחברות אחרות שבדקנו. משיחה עם יזם שבונה בתל אביב עולה כי רוב הדירות שבוטלו כבר נמכרו לצד שלישי, כשהבנק כבר ערך חיתום ולדבריו - הסיכוי לביטול נוסף נמוך מאוד.

בקטה גרופ ציינו כי ביטולי העסקאות לא צוינו בדוח - כלומר, אם חשבתם שעסקה שבוטלה ממשיכה להיות מדווחת - מדובר בטעות. חברות הנדל"ן לא כוללות את העסקאות האלה בדוח ובחלק גדול מהפעמים, הן לא נכללות גם בדוח שאחרי. חברות הנדל"ן מדווחות על מכירות לפי קצב הבנייה ולכן, יכול להיות שחלק מנתוני האוצר שראיתם אינם מדויקים משום שהם אינם כוללים את הדירות שנמכרו אחרי הביטול.

עוד ב-

הסוד של הקבלנים: למה אף דירה בישראל לא תימכר ב"מכירת חיסול"

לכתבה המלאה

ולסיום, כך כתבה השבוע חברת פרשקובסקי בדוח שלה: "להערכת החברה, נוכח הבחינה הראשונית, הן נוכח הטלת קנס משמעותי בגין ביטול עסקה החל על הרוכש והן לאור ניסיון מצטבר של החברה, הסיכוי כי רוכש לא ישלים את העסקה הינו נמוך מאוד עד כדי זניח ולא קיים". בסך הכל, לחברה בוטלו 3 עסקאות מתחילת השנה ועד היום, אך היא לא ציינה האם מכרה את אותן דירות, ששוות 4-4.5 מיליון שקל.