משרד האוצר מזהיר לאחרונה מגל ביטולים בענף הנדל"ן. השאלה הגדולה היא איך צריך להתייחס אליו: בחלק מהערים גל הביטולים הגיע בתקופות שיא ל-7%. צריך לזכור: גל הביטולים מגיע על רקע עסקאות 2023-2025. אנחנו לא יודעים עדיין מה השיעור המדויק של העסקאות שבוטלו אחרי שנחתמו ב-2026, בגלל שהרוכשים ייכנסו לדירות במועד רחוק יותר והביטולים מתרחשים, לרוב, בפעימה השנייה של התקבולים.

נניח שאדם רכש דירה ב-2024 ושילם מקדמה של 10% בלבד. הקבלן קבע כי חודש לפני מועד המסירה, בתחילת 2027, הרוכש ישלם את הכסף. לרוכש לא היה הון עצמי. הוא בנה על העבודה החדשה, על כסף שצריך להתקבל בירושה, על סכום שההורים הבטיחו לתת, אבל משהו קרה בדרך. הוא לא הצליח לעמוד בתשלומים.

סביר שבמקרה כזה, הוא יזהה את המגמה קרוב לסוף 2026, יפנה לקבלן והשניים יתחילו במשא ומתן. חלק מהקבלנים מוותרים על דמי הביטול, ומגלגלים את הדירה לרוכש אחר. אחרים דורשים לשלם פיצוי מלא או חלקי. במצב כזה, הרוכש מסתבך: הוא צריך לשלם פיצוי והחלום לרכישת דירה הולך ומתרחק. במקרה היותר גרוע, הוא לקח הלוואה כדי לשלם הון עצמי של 10% בחתימה ולא סיים לשלם אותה.

מעיון בדוחות החברות הגדולות עולה תמונה ורודה ביחס למה שציירו לנו כאן בשבועות האחרונים. גל הביטולים כמעט אינו מורגש. בישראל קנדה, חברת ענק שמוכרת דירות יוקרה, בוטלו 2 חוזים בלבד בחצי שנה. בתדהר נרשמו 5 ביטולים. בחלק מהמקרים הדירות הללו כבר נמכרו לצד שלישי.

אצל האחים חג'ג', למשל, בוטלו מספר חוזים ברבעון הקודם. מתברר שחלק מההסכמים המבוטלים הם בקשות רכישה. בקשת רכישה היא לא חוזה. אדם מבקש לרכוש דירה ומודיע לחברה שהוא מתחרט - לרוב הוא יוצא ללא נזק כספי והחברה מדווחת על בקשת רכישה שבוטלה. האחים חג'ג' מכרו דירות במיליארד שקל, אבל רק חוזה אחד בוטל, וגם הדירה הזו כבר נמכרה. וכל זה קורה בשוק הכי קשה בישראל - דירות היוקרה.

מבדיקה מול חברות שאינן בורסאיות עולה תמונה דומה. בחברת יוסי אברהמי, למשל, מדווחים כי אף עסקה לא בוטלה למרות עשרות עסקאות שנחתמו לאחרונה. גם בחברה בורסאית אחרת, וואי בוקס, נכתב בדוח כי "להערכת החברה חשיפה כאמור אינה צפויה להיות מהותית". החברה ציינה כי נרשם ביטול אחד בלבד לרכישת יחידת דיור בפרויקטי החברה שהינם בשלבי שיווק (כ-3 מיליון שקל ללא מע"מ).

כפי שדיווחנו מוקדם יותר השבוע, לאזורים בוטלו 15 עסקאות מכר ששוות קרוב ל-57 מיליון שקל. 7 מהחוזים בפרויקט שדרות פרנקפורט, בעיקר בגלל אי הוצאת היתר בנייה. המנכ"ל עדי דנה הגיב כאן ואמר שמדובר בביטולים נמוכים ביחס ליותר מ-1,000 דירות שנמכרו. בחוזים האלה ניתנה לרוכשים זכות לביטול החוזה במקרה של אי קבלת היתר בניה עד מועד שנקבע בהסכם - אופציה שהרוכשים בחרו לממש. אקרו דיווחה על 4 ביטולים, חברת פרשקובסקי על שניים בחצי שנה.

חשוב להדגיש: ירידת הריבית אתמול תחזיר בסוף קונים לשוק. זה עדיין לא אומר שאנחנו קרובים להתפרצות ביקושים - יתרה מכך, ייתכן מאוד ואנחנו אפילו רחוקים מאוד משם. עם זאת, כל הורדת ריבית יוצרת אפשרויות רחבות יותר עבור הרוכשים. כפי שפרסמנו הבוקר, חלק מהרוכשים חסכמו מאות שקלים ואפילו יותר מאלף שקלים במקרים מסוימים, מאז גל ההורדות שהחל בנובמבר.

עוד ב-

ריבית בנק ישראל ממשיכה לרדת - זה מה שיקרה למשכנתא שלכם

לכתבה המלאה