מחירי הדיור בתל אביב יורדים, זו עובדה. לפי נתוני הלמ"ס, הירידה מתמתנת מאז תחילת השנה, ואפשר לראות את זה גם במספרים, אבל מצד שני - מדובר בתמונה כוללת מדי שלא משקפת את כלל השכונות.

מחקר חדש בדק את הטענה האם מחירי הדיור בתל אביב אכן כוללים את כל השכונות, אבל מתברר שיש שכונה אחת יוצאת דופן - יד אליהו. שם, כך נמצא, המחירים דווקא עולים. 

"בדקנו שכונה אחת לעומק, ולא מצאנו שום ירידה. מצאנו עלייה חדה, ודווקא בשנים שבהן כולם אמרו שהשוק בתל אביב נחלש", אומר עורך המחקר, שמאי המקרקעין ועו"ד אסף גסטפרוינד. הוא בחן 310 עסקאות בדירות יד שנייה בשכונה, מינואר 2020 ועד מרץ 2026, על בסיס נתוני העסקאות של רשות המסים. בתחילת התקופה עמד המחיר האמצעי בשכונה על 34,261 שקל למ"ר. בסופה הוא עמד על 43,048 שקל למ"ר. זו עלייה של 25.6%. באותן שנים עלה מדד מחירי הדירות של הלמ"ס למחוז תל אביב ב־19.4% בלבד. כלומר- יד אליהו עולה יותר מהממוצע.

הזינוק הגדול - בדירות הכי גדולות (מתוך המחקר)

אנחנו יודעים שמחירי הדירות זינוק ב-2021-2022, אז למה המחקר מעניין? בכלל נתוני 2025. זו בדיוק השנה שאליה מתייחסת האמירה על ירידת המחירים. באותה שנה עלו מחירי הדירות יד שנייה ביד אליהו ב־12.6%, מ-39,423 שקל למ״ר ל-44,372 שקל למ״ר. מדד הלמ"ס למחוז תל אביב עלה באותה שנה ב־0.7% בלבד.

2025 היא שנת השיא של השכונה, וזה נתון מפתיע. בכל שנה אחרת שנבדקה, המחיר היה נמוך יותר. חשוב לא פחות, זו גם השנה עם מספר העסקאות הגדול ביותר בשכונה, 77 עסקאות לעומת 55 בשנה שלפניה. כלומר לא מדובר בשתי עסקאות חריגות שמושכות את הממוצע, אלא בשוק פעיל שבו הרבה קונים ומוכרים הסכימו על מחירים גבוהים יותר.

מה מסביר את העלייה? ההסבר הסביר ביותר הוא שהשוק מתמחר מראש את הציפייה להתחדשות עירונית בשכונה. אבל כאן מסתתר הממצא המעניין באמת. אפשר היה לצפות שהעלייה תתרכז בבניינים שכבר נכנסו למתחמי התחדשות, כלומר בדירות שיש להן כבר תוכנית על השולחן. בפועל, דירות ותיקות שנמצאות מחוץ למתחמים עלו ב־23.8%, כמעט בדיוק כמו הדירות שבתוך המתחמים, שעלו ב־25.8%. ההפרש ביניהן זניח.

המשמעות היא שהשוק לא מתמחר בניין מסוים שקיבל תוכנית, אלא את עתידה של השכונה כולה. מי שקונה היום דירה ישנה ביד אליהו, קונה למעשה נתח בעתיד של האזור.
גסטפרוינד מסביר כי "מי שקונה היום דירה ותיקה ביד אליהו לא קונה את הדירה. הוא קונה אופציה על השכונה. וזה נכון גם לבניינים שאין להם עדיין שום תוכנית".

לצד זה, הוא מסביר כי קיימים שני הסברים נוספים שמתיישבים עם התמונה, גם אם המחקר לא מודד אותם ישירות. הראשון הוא שיד אליהו התחילה את התקופה מרמת מחירים נמוכה בהרבה משכונות המרכז, ושכונות שמתחילות נמוך נוטות לעלות מהר יותר כשהביקוש מתפשט החוצה ממרכז העיר. השני הוא השינוי בהרכב הרוכשים והתחזקות השכונה כיעד למשפחות צעירות. מרשם העסקאות אינו כולל נתונים על הקונים, ולכן להסבר הזה אין במחקר ביסוס ישיר והוא בגדר השערה בלבד.

העלייה המשמעותית: דווקא ב-2025 (מתוך המחקר)

שתי החלטות מתודולוגיות הן שהופכות את המספרים האלה לאמינים. הראשון: נבדקו רק דירות יד שנייה. ביד אליהו נבנה בשנים האחרונות המון, וברוב העסקאות בשכונה מדובר בדירות חדשות מקבלן. מתוך העסקאות שנבדקו, 847 היו דירות יד ראשונה ורק 315 דירות יד שנייה. דירה חדשה עולה יותר מדירה ישנה, ולכן אם מערבבים את שני השווקים מקבלים "עלייה" שאינה עלייה אמיתית במחיר, אלא רק שינוי בסוג הדירות שנמכרו.

השני: בוצעה בקרה על גודל הדירות. דירות קטנות עולות יותר למ"ר מדירות גדולות. אם במקרה נמכרו בשנה מסוימת יותר דירות קטנות, השנה הזו תיראה יקרה יותר גם אם אף מחיר לא זז. לכן חושב המחיר האמצעי בנפרד לכל טווח גודל, ואז שוקלל באותם משקלות בכל השנים. בנוסף נבדק שהעלייה שורדת גם אחרי נטרול של שטח, גיל הבניין, קומה, מספר חדרים וחניה.

עוד ב-

איילת שקד תוקפת: "מי שחושב שמחירי הדירות ירדו - חי בסרט"

לכתבה המלאה

"בשכונה אחרת שבדקנו במשרד ראינו ירידה של 18%, ואחרי שניקינו את תמהיל הדירות התברר שהירידה האמיתית היא 10%. שמונה נקודות שלמות היו רק שינוי בסוג הדירות שנמכרו. בלי הניקוי הזה, מספרים כאלה פשוט לא אומרים כלום", מסכם ד"ר גסטפרוינד. "קונה שהסתמך ב־2025 על הכותרת שהשוק בתל אביב יורד, ופעל לפיה ביד אליהו, טעה בכיוון. לא טעה בגודל, טעה בכיוון".