1. אחד ממכריי, ששוקל לרכוש דירה באזור הצפון, סיפר לי השבוע שהוא ממתין עם ההחלטה על אחרי הבחירות. הפניתי אותו לטור שפרסמתי בשבוע שעבר, שחילופי השלטון לא מוכיחים שמחירי הדיור ירדו, להפך - בתקופת ממשלת בנט ולפיד המחירים זינקו ב-30% תוך שנתיים. גם בסוף תקופת ממשלת אולמרט הייתה קפיצה במחירי הנדל"ן.

"זו לא הסיבה שבגללה אני משהה את הרכישה", הוא הסביר. "אני ואשתי, שתחיה, שוקלים לרכוש את הדירה הבאה כדירה להשקעה". ואכן, יש לו סיבה טובה: הוראת השעה שהייתה אמורה להסתיים בסוף השנה הנוכחית, אחריה מס הרכישה אמור לרדת, נדחתה לחודש פברואר בגלל הבחירות. הוא יוכל לחסוך לא מעט כסף אם יבצע את הרכישה קצת אחרי.

את הנתון הזה לא תמצאו כניתוח, גם לא ככוכבית, בסקירת משרד האוצר. גם לא בתחזית של הכלכלנים, אבל זה אולי הנתון החשוב ביותר שעומד להתפרסם בתקופה הקרובה - חשוב יותר אפילו מהורדת הריבית. אתם בוודאי זוכרים מה קרה בסוף 2021, רגע לפני שמס הרכישה עלה ל-8%. גל של רכישת משקיעים נראה בשוק, מה שמראה שפעמים רבות שלושה אחוז מס הם ההבדל בין עסקה כדאית לבין ההחלטה לצאת ממנה. "אני מכיר עוד שני אנשים לפחות שממתינים שמס הרכישה יירד", הוא המשיך. "ואם הוראת השעה לא תיכנס מיד לתוקף?", שאלתי. "נחכה כמה שצריך. קיבלנו החלטה אסטרטגית כבר אז שלא נשלם 8% מס למדינה עבור רכישת דירה".

והנה, בזמן שכולם מדברים על השפעת הריבית (ההחלטות הקרובות: ב-21 באוקטובר וב-23 בנובמבר), על מחירי הסחורות המזנקים ועלויות המימון הגבוהות של הקבלנים, קיבלנו נתון מעניין, שיכול לגרום לזינוק משמעותית בשוק הדיור. גם אם מס הרכישה יישאר על כנו, זה עלול להוריד משקיעים רבים מהגדר והם יקבלו החלטה לרכוש את הדירה מתוך ידיעה שהמס לא יירד בקרוב.

בזמן שמס הרכישה אמור לרדת ל-5%, ברשות המסים ובקרב הקבלנים יש מי שדוחף לפשרה - הורדת המס ל-6%, מתוך הנחה שזה יעבור בשקט.

ועכשיו אפילוג: רגע לפני הבחירות, כמה מפלגות לדעתכם התייחסו לעניין מס הרכישה, או לפחות הסבירו מה צריך לקרות, כמדיניות, לאחר הבחירות?

ניחשתם נכון.

2. כדי להבין מה קרה בשוק כשמס הרכישה היה נמוך יותר, נחזור ל-2021. בטבלה כאן למטה תוכלו לחזות בעובדות: מאז הקדמת הרכישות טרם העלאת מס הרכישה בסוף אותה שנה, קרו כמה תהליכים במקביל: מספר הדירות הלא מכורות זינק, רכישות המשקיעים צנחו בשיעור משמעותי, אך לעומת זאת, בקרב רוכשי דירה יחידה, אנחנו רואים כי מלבד ירידה משמעותית בשנת 2023, על רקע הרפורמה המשפטית והמלחמה, המספרים חזרו להיות שפויים ואת מתקרבים לאותה תקופה.

כדי להבין מה הפער, די בהסתכלות על מספר משקיעי הנדל"ן באותה תקופה, שהגיע לשיא של 27% מכלל רוכשי הדירות, לבין המצב הנוכחי, בו אחוז המשקיעים מכלל הרוכשים ירד בקרוב ל-50% (עמד בשפל על 14% מכלל השוק). במספרים הפער נשמע גדול יותר: מעל 7,500 דירות בחודש בתקופה ההיא, לעומת 1,000-1,200 דירות בתקופת השפל הנוכחית.

אחרי שהריבית כבר ירדה ועם תחזית לירידה נוספת, נראה שהנתון הזה פחות רלוונטי בנוגע להשפעה על שוק הדיור. אפשר רק לדמיין מה יקרה אם מס הרכישה יירד בחודש פברואר: רכישות המשקיעים עלולות להזניק את השוק, לגרום להאצת ביקושים ולמחירי הדיור לחזור לנקודת שיווי המשקל של 2024. יחד עם הצפי להורדת ריבית בנובמבר, ל-3%, הנה לכם מתכון בטוח לשינוי מגמה.

3. ולסיום, קפיצה קטנה לאיטליה. גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר שאחראית על סקירת הנדל"ן שמשפיעה לא מעט על שוק הקונים והמוכרים בישראל, פרסמה בסוף השבוע פוסט ודיווחה שצילמה מודעות בחלונות ראווה של משרדי תיווך, כולל אחת בה ירד המחיר. "מסתבר שיש כאלו שלא מנסים לטשטש ירידת מחירים", עקצה, ככל הנראה את הלמ"ס, והדגישה כי "זו לא המלצת קניה, אלא רק חומר למחשבה, כמו למשל, איזה נכס והיכן אפשר לרכוש בסכום הזה אצלנו... ארץ יקרה".

הפוסט הזה הוא אכן לא המלצה, אלא קריאה ישירה ומפורשת לרוכשי הדירות: לפני שאתם קונים דירה בישראל, אפשר לבדוק גם ברומא, ביוון ואפילו בפורטוגל. שמישהו יספר לאותם רוכשים שמחירי הדיור בפורטוגל, עלו בין תחילת 2025 ל-2026 ב-18%, ביוון הם זינקו ב-40% ב-4 שנים, ובקפריסין נרשמה עלייה של 11% באותה שנה.

מספרים כאלה בדיוק, להזכירכם, גרמו לחלק מפקידי האוצר לתהות האם עדיין כדאי לקנות דירה בישראל - ולחלק מהרוכשים לעזוב.

אריוודרצ'י.

עוד ב-

נחמה בוגין: "85 אלף דירות לא מכורות בישראל? זו אגדה אורבנית"

לכתבה המלאה