1. ההכנות של המפלגות לבחירות הקרובות מזכירות לנו למה מחירי הדיור בישראל כל כך גבוהים. במהלך השבוע נכנסתי לקרוא את המצע של המפלגות הגדולות, אלה שמתיימרות לעשות שינוי ומבטיחות שאם הציבור יבחר בהן, הן יידעו להוריד את יוקר המחיה.

המפלגה היחידה שהתייחסה בצורה מפורשת לשוק הנדל"ן והגישה תכנית רחבה להורדת המחירים הייתה ישר של גדי איזנקוט. לפי פרסומים שעלו ברשת, ישר הכריזה כי תגביל את גובה השכירות ותשים סוף לתאוות הבצע של מתווכים שדורשים עמלת תיווך על חוזה שכירות לשני הצדדים. עוד בטרם הצלחתי להיכנס לאתר שלה כדי לקרוא על התכנית החדשה והמהפכנית, הוציאה המפלגה הודעת הכחשה לגבי הפרסום. ובכל זאת, היה אפשר למצוא באתר התייחסות קצרה בנוגע למחירי הדיור: "תמריצי המדינה - הטבות דיור", נכתב בפרק השישי של עשרת הצעדים שבהם איזנקוט מאמין.

וזאת בדיוק הבעיה: ההתייחסות העיקרית של המפלגות נוגעת לדירה בהנחה והטבות הדיור, שכרגע לא תורמות דבר לשוק הנדל"ן: להפך, התכנית של משה כחלון ב-2018 שהייתה אמורה להוריד את המחירים, מחיר למשתכן, גרמה למחירים לזנק באזורים רבים בישראל. היא הצליחה להעלות את הביקוש לדירות באותם אזורים, ומי שלא זכה בהגרלה - רץ לקנות דירה. לאחרונה ראיינו באתר את שאול מרידור, הממונה על התקציבים לשעבר, ואת בילי רובין של אביגדור ליברמן. הראשון כמעט לא התייחס למחירי הדיור והשנייה, שהזהירה מפני קטסטרופה בשוק הנדל"ן, לא הוצבה בסופו של דבר במקום ריאלי.

למי ששכח, נזכיר כי סעיף השכירות מהווה כמעט 27% מיוקר המחיה, מנתוני האינפלציה. שוק הדיור הוא מדד נפרד, אבל עבור מי שמשלם משכנתא - ההחזר החודשי מהווה מעל 30% משכר הנטו. כל זה עדיין לא מספיק כדי לגרום לפוליטיקאים להציב את שוק הדיור כמטרה, עם תכנית אמיתית ומסודרת שתגרום להיצע הדיור לגדול ולמחירי הדיור לרדת, כדי שמחר הילדים שלנו יוכלו לקנות דירה. אבל במקום לתדלק את השוק, הם עסוקים במחירי הדלק.

2. לשאלה מה יקרה למחירי הדיור לאחר הבחירות אין תשובה ברורה, אבל השבוע שוחחתי עם אחד ממכריי, יזם מוכר, על השאלה הזו. הוא סיפר לי שחלק מהעסקאות בחברה מתעכבות ולא בגלל תקופת החגים. "אנשים ממתינים לראות מה יקרה אחרי הבחירות", הוא מסביר.

ההיסטוריה מלמדת שלציבור אין טעם לחכות. האם הייתה כאן ממשלה שהצליחה להוריד את מחירי הדיור לאורך זמן? התשובה שלו היממה אותי: חלקן מרוכשי דירות היוקרה, הוא מספר, ממתינים לפתיחת המעטפות בקלפי. אם הממשלה הנוכחית תישאר, הוא אומר, חלק מהם יעזבו את הארץ ולא יחתמו על חוזה לרכישת דירה, בעיקר הייטקיסטים. ומה יקרה אם הממשלה תתחלף? שאלתי מתוך סקרנות. "אני באמת לא יודע, אבל יכול להיות שנראה את השוק משתנה".

בדקתי מה קרה בפעם האחרונה שהייתה כאן ממשלה אחרת. אנחנו מדברים כמובן על תקופת בנט-לפיד. בנט היה ראש ממשלה בתקופה שבין יוני 2021 ליוני 2022. יאיר לפיד, שערך איתו רוטציה, כיהן בתפקיד בין יולי 2022 לדצמבר באותה שנה. אפשר לומר בודאות שמחירי הדיור בתקופת בנט עלו בשיעור היסטורי של כ-20%. בתקופת לפיד המחירים התמתנו, אבל לפי נתוני הלמ"ס העלייה נמשכה עד סוף אותה שנה. מיד עם כניסת נתניהו לתפקיד, מחירי הדיור החלו לרדת, אבל זה קרה בין היתר בשל העלייה המטורפת בריבית, הרפורמה המשפטית וכמובן המלחמה, שהשאירה את הריבית גבוהה. כלומר, הוכח שממשלה אחרת לא רק שלא הצליחה להוריד את מחירי הדיור, אלא אפילו ספגה את העלייה הגבוהה ביותר במחירי הדיור. 

זה בדיוק מה שקרה גם בתקופת אולמרט, בין ינואר 2006 למרץ 2009. בשנתיים הראשונות נמשך הדשדוש במחירים מתקופת אריאל שרון, אבל אז הגיעה שנת 2008 שסימנה את תחילת משבר הדיור: בנק ישראל החל להוריד את הריבית בצורה דרסטית. הריבית הנמוכה הפכה את המשכנתאות לזולות במיוחד, ושלחה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן.

משנת 2008 החלה דהירה חדה של מחירי הדירות, שהשלימה עלייה של עשרות אחוזים בשנים שלאחר מכן. הסיבה לכך: הממשלה לא זיהתה בזמן את המחסור המתרחב בהיצע הדירות. והנה, אנחנו חוזרים לבעייה האמיתית של השוק. הנתונים האחרונים מראים שרמת התחלות הבנייה בשנה האחרונה נמצאים בירידה. 

אם כך, אולי זה דווקא הזמן הטוב ביותר לקנות דירה?

3. מאגר הנדל"ן גרסאות נדל"ן נפתח השבוע, ולא כולם ברשות המסים אהבו את העובדה שהמידע הפך להיות מונגש מדי לציבור. הסיבה לכך לא ברורה: האם המידע לא אמור להיות מונגש לכל? ממבט ראשוני נראה שהכל תקין: אתם יכולים להיכנס לאתר, לשאוב נתונים, לקבל מידע על עסקאות בשנות התשעים ועוד. הבעיה היא שהרשות לא אוהבת שמחטטים והיא הגבילה את הכניסה לאתר למי שמנסה, באמצעות AI, לקחת נתונים ולפרסם אותם לציבור.

ברשות המסים טענו השבוע שכלי AI מפריעים לפעילות התקינה של האתר. מצד שני, באיזה מקום עוד שמעתם שפעילות של בינה מלאכותית הופכת למטרד? לא ברור מה מנסה רשות המסים להסתיר, אבל הנתונים האלה, שמנסה עו"ד גיא זומר לשלוף כדי להנגיש אותם לציבור, כפי שהיא טוענת שבכוונתה לעשות באמצעות מערכת מידע נדל"ן, הם נתונים חשובים.

הפתרון, מבחינת רשות מסים, צריך להיות אחר: היא צריכה להראות שאין לה מה להסתיר, ואם המערכת החדשה לא כל כך מוצאת חן בעיניה, היא יכולה להקים אתר חדש ולפרסם את המידע המלא לציבור. ומה שיותר מפריע: איפה שר האוצר כשצריך אותו? מדוע בצלאל סמוטריץ' לא מתערב ומפסיק את הפארסה המגוחכת הזו? תנו לנו לנחש: הוא עסוק במחירי הדלק שעלו לרמות השיא בתקופתו.

עוד ב-

שתי הערים שבהן רוכשי הדירות הפסידו אם רכשו דירה

לכתבה המלאה

ולסיום, אנחנו רק שאלה: אם אפשר לחתום על צו זמני להורדת מחירי הדלק, למה שלא יחתום על צו זמני (עד ה-27 באוקטובר כמובן) לסבסוד מחירי הדירות?