1. לשקר אין רגליים, גם אם הוא מתחבא עמוק עמוק מאחורי נתוני הלמ"ס. לאחרונה הרחבנו כאן על תופעה שמשום מה לא זוכה למספיק התייחסות מטעם הכלכלנים והפרשנים הכלכליים: בעוד שהמדינה דיווחה בחודשים האחרונים על גידול ניכר בהיצע - נתוני גמר הבנייה, הנתונים החשובים באמת שמראים לנו כמה דירות מוכנות יש בפועל, בירידה.

והנה אתמול, מבלי שהרגשנו, דיווח הלמ"ס כי אחרי כשלוש שנים נתוני התחלות הבנייה שוב בירידה. אם תהיתם, לא מדובר רק בנתונים הרבעוניים, אלא גם בנתונים השנתיים. עכשיו זה כבר הפך לעובדה מוגמרת: הקבלנים בונים פחות בתקופה הזו. חלקם גם לא מושכים היתרים. אבל יש אפילו נתון חשוב יותר מאשר כותרות על ירידה בהתחלות הבנייה - כי הם לא רק בונים פחות, הם מסיימים לבנות הרבה פחות.

בהקשר הזה, אפשר לומר שהקבלנים ניצחו. לפחות במאבק על נקודת שיווי משקל על גרף הביקוש וההיצע. הריבית גרמה לירידה בביקוש לדירות? הם שמרו על ההיתרים קרוב למגירה, בחרו לא לקדם פרויקטים, לעצור את הבנייה, והנה - אתמול קיבלנו את התוצאה - ירידה בהתחלות הבנייה בהקשר שנתי ורבעוני, ירידה בנתוני גמר הבנייה במונחים שנתיים. איך זה מספיק על המחירים אתם כבר יודעים - כשההיצע יורד והביקוש קשיח, בטח בסביבת ריבית נמוכה יותר, המחירים עולים.

בואו נדבר קצת על המספרים: ברבעון השני חלה ירידה של כ-10% בנתוני התחלות הבנייה ו-קרוב ל-14% בנתוני גמר הבנייה. במונחים שנתיים, התחלות הבנייה ספגו ירידה של 7% עד ל-76 אלף התחלות בנייה. זה אומר שהקצב ירד, אבל מה שמעניין הוא נתוני התחלות הבנייה נטו (שגורעות את הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית) ואז מדובר על 70 אלף דירות בלבד. בכל הנוגע לנתוני גמר הבנייה, אנחנו רואים שבמונחים שנתיים הייתה עלייה של כ-8%. במספרים, מדובר ב-61 אלף דירות. כמה זה לעומת היעד ואיך יודעים אם זו הצלחה? גם את זה בדקנו. לפי התכנית האסטרטגית לדיור, ישראל זקוקה ב-2026 לנתוני גמר בנייה של 65 אלף דירות.

השורה התחתונה היא שהמדינה לא עומדת ביעד - לא בנתוני התחלות הבנייה, לא בנתוני גמר הבנייה. ההיצע לא גבוה כפי שסיפרו לכם, ומספר הדירות הלא מכורות גבוה גם בזכות פרויקטים כמו שדה דב, שם כמות ההיתרים גבוהה מאוד וכל אלפי הדירות הלא מכורות, ללא יוצא מן הכלל, כלל אינן מוכנות, או שיהיו מוכנות אי שם בין 2029 ל-2033.

נתוני מינהל התכנון שפורסמו השבוע מגלים שבכל הנוגע לתכנון אנחנו חזקים מאוד, אבל בביצוע - פחות. אם מישהו יספר לכם שאפשר לבנות דירות רק דרך תכנון וניירת, תפנו אותו למשפט האלמותי של יורם ארבל.

ככה, חברים, לא בונים חומה. וכך גם לא מורידים את מחירי הדירות.

2. הזכרנו את נתוני מינהל התכנון, והאמת היא שקצת קשה לפסוח עליהם. נתון אחד מעניין מגיע מתל אביב. קרוב ל-7,000 היתרי בנייה יצאו השנה בעיר וזאת למרות שהיצע הדירות הלא מכורות עומד על קרוב ל-10,000. ההערכה היא שפחות כ-2,000 מהן מוכנות, חלקן בבניינים די נטושים בדרום תל אביב, שתרשו לי להעריך בזהירות שהדירות שם לא יימכרו בקרוב, בעיקר בגלל האזור. מי שרוצה להבין למה, כדאי מאוד להגיע לאזור ולערוך ביקור במקום. בחלק מהבניינים, הלובי הפך למאורת סמים וההומלסים בכניסה לבניין לא מאפשרים למשווקים לדבר אפילו על מחירים של 35 אלף שקל למ"ר.

בחזרה למספרים. הנתון הזה מסביר לבדו את הבעיה בעיר: למרות שעל פי ההערכות הקבלנים לא מושכים היתרים לאלפי יחידות דיור, ההיצע עדיין גבוה והדירות לא מכורות. המשוואה היא פשוטה ואפשר להבין מדוע המחירים בעיר יורדים. בירושלים המצב אפילו חמור עוד יותר, למרות ששם ראינו גם עליות השנה, אולי בזכות תושבי החוץ שקונים דירות בגלל עניין סנטימנטלי ולא מסתכלים רק על הערך הכלכלי.

אבל הנתון הכי מעניין הוא כרגיל, המאקרו. אפשר לראות שמספר היתרי בנייה שניפקו הרשויות גבוה, כ-40 אלף בסך הכל, אבל חלק גדול מהם לא הגיעו לשלב הבנייה. פעם זה קרה בגלל המלחמה, פעם שנייה בגלל הריבית הגבוהה, ובכלל - לא חסרות סיבות מספיק טובות בין 2019-2026 כדי לעכב את הבנייה. זה גם מסביר את הפער הגדול בין מספר התחלות הבנייה לבין נתוני גמר הבנייה. עכשיו, כשהמעגל מתחבר, אתם רק יכולים לנחש מה יקרה כשהקבלנים יפסיקו לבנות בתל אביב. גם אם המגמה תחריף, זה יקרה בעיקר בערים האלה, ולא ברוב הערים בישראל, שם המגמה היא ברורה - יותר תכנון והיתרים, פחות התחלות בנייה בפועל.

3. לאחרונה אני שומע לא מעט הבטחות של מפלגות, מימין ומשמאל, בעיקר הגדולות, בנוגע לעניין מחירי הדיור. הפוליטיקאים עושים הכל כדי לגרד קולות, אבל אף אחד מהם לא הציע להקים קבינט דיור אמיתי, שהכותרת שלו היא הורדת מחירים. יכול להיות שאף מפלגה לא רוצה להסתבך עם חברות הביטוח, או חברות הפיננסיים והקמעונאות, שהולכות ומגדילות אחיזה בשוק הנדל"ן. ויכול להיות שזה בגלל שהמדינה פשוט מאוהבת במיסוי מקרקעין. אחרת, הנתונים שיצאו השבוע היו צריכים לכנס ישיבת ממשלה דחופה. וזה לא קרה.

בהקשר הזה, צריך לתת מילה טובה לנגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון. בשקט בשקט, בתקופת מלחמה הוא הצליח לשמור על הריבית גבוהה, לקרר את האינפלציה ל-1.5% ולהפחית את הריבית בהדרגה. הנה נקודת אור לכאוס שמתחולל מתחת לפני השטח.

בימים שבין כסה לעשור, זה הזמן הטוב ביותר של הפוליטיקאים לחשבון נפש.

עוד ב-

רשימת הערים שבהן המוכרים לא מצליחים למכור דירות

לכתבה המלאה