ירידות המחיר בתל אביב השפיעו על רוכשי הדירות בעיר בשני כיוונים: הראשון, אנשים שרכשו את אותה דירה במחיר נמוך יותר. הנחה של 5% על דירה ממוצעת בתל אביב היא משמעותית, וחוסכת מאות אלפי שקלים, והחזר של 1,000-1,200 שקל במשכנתא.

הכיוון השני: בשל העובדה שהמחירים עדיין גבוהים, יש מי שמחליט לרכוש דירות שלא יכל לרכוש בעבר, במחיר נמוך יותר. ההחזר החודשי יישאר דומה, אבל אותם זוגות יקבלו דירה משודרגת יותר. נתוני מצמצמי הדיור בעיר (מוכרים דירה ויקרה וקונים זולה, כי אין להם כסף למשכנתא) נדחקים, לפחות בעת הזו, לשוליים.

מבצעי הקבלנים מוזילים את עלות הדירות בתל אביב בצורה משמעותית לעומת ערים אחרות. הסיבה לכך היא מחיר הדירה הגבוה. הקבלנים מפחיתים בחלק מהמקרים 5% ונותנים הטבות מימון ששוות עוד 3%. תוסיפו לזה גם את החיסכון במס הרכישה ותקבלו הטבה של בין 9%-8% ללקוח. ההטבה הזאת לא אומרת שהקבלנים מפסידים 8% מהרווח היזמי. בימים רגילים, הקבלן היה מעניק 2% הנחה ממחיר המחירון.

צריך לזכור שבכל פרויקט הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% והטבות המימון לא חלות על כל דירה ודירה. לכן, ההערכה היא שהרווח היזמי של הקבלנים נשחק, אבל הוא עדיין לא מפסיד והבנק לא יאפשר לו לעשות עסקאות בהפסד מחשש שהפרויקט לא יהיה כלכלי. לפי התקינה השמאית, הרווח המקובל עומד על 18%-15%. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרווח יכול להגיע ל-20%. בפועל, רוב הקבלנים מסתפקים ברווח של 13%-10% בתקופה הזו. אם דוח האפס מראה שהרווח היזמי עומד על 7%, הבנק לא עושה עסקה עם הקבלן מתוך חשש שהעסק יקרוס.

מבדיקה שערכנו, המתבססת על נתוני אתר יד2, עולה כי המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב יורד אחרי תקופה ארוכה לפחות מ-50 אלף שקל למ"ר. במהלך השנים האחרונות היה נהוג שמחיר דירה ממוצע בתל אביב עמד על מעל 50 אלף שקל למ"ר. כעת, כך לפי הנתונים מהחודש האחרון, המחיר ירד ל-47,400 שקל למ"ר. זה אומר שדירת 4 חדרים ממוצע, 100 מ"ר, תעלה 4.74 מיליון שקל.

מהבדיקה עולה כי את היצע הדירות למכירה בתל אביב מובילות דירות בנות 3 ו-4 חדרים. דירות בנות 3 חדרים מהוות 35% מהשוק ודירות 4 חדרים מהוות 32% מהשוק. דירות 5 חדרים מהוות 15% בלבד ממנו. המחיר הממוצע לדירה כזו נע סביב 6.77 מיליון שקל. אם ניקח את צמודי הקרקע ונכניס אותם למשוואה, המחיר יהיה גבוה יותר.

אז כמה עולה דירה ממוצעת? מהנתונים שהגיעו ל-ice עולה כי מחיר דירת 3 חדרים עומד על 4.05 מיליון שקל. דירת 2 חדרים בתל אביב תעלה 3.08 מיליון שקל. שימו לב למחירי צמודי הקרקע, שדווקא נשארים ברף הגבוה: וילה של 4 חדרים בתל אביב תעלה בממוצע 7.11 מיליון שקל. צמוד קרקע עם 6 חדרים יעלה בממוצע 9.57 מיליון שקל.

מנתוני מכירת הדירות בעיר עולה ממצא מפתיע: המחיר למטר בדירות 5 חדרים גבוה מאשר בדירות 4 חדרים. זה נשמע חריג, אבל יש לכך סיבה טובה: רוב דירות הפנטהאוז בתל אביב מורכבות מ-5 חדרים. המחיר הממוצע של דירות כאלה גבוה יותר ולכן הרף עולה. אם ניקח שתי דירות רגילות באותו פרויקט, ברור שהמחיר למ"ר בדירה גדולה יותר יהיה נמוך יותר. 

עוד ב-

הניתוח שמגלה: עם כמה דירות הקבלנים באמת תקועים?

לכתבה המלאה

אחרי תקופה ארוכה, אם כן, המחיר למ"ר בתל אביב יורד. מעניין יהיה לראות היכן ממוקמת העיר במדד העולמי כעת, אחרי שבמשך שנים היא הייתה בצמרת הערים עם מחירי הדיור הגבוהים בעולם.