כשבסידני שבאוסטרליה המדינה מחייבת להקצות 30% לטובת דיור בר-השגה בפרויקטים חדשים, בבריטניה מקימים בנק דיור לאומי ל-1.5 מיליון דירות ובפורטוגל מעניקים ערבויות מדינה עד גיל 35 - בישראל ממשיכים לנסות לתקן את השוק דרך דירה בהנחה ומבצעים נקודתיים למילואימניקים - אבל רוב הציבור לא באמת מקבל מה שהוא צריך.

השאלה העיקרית היא מדוע סבסוד רכישה בישראל הוא מלכודת דבש ללא רשת ביטחון. מה כבר הבינו בעולם לגבי השכרה שאצלנו מעדיפים להתעלם ממנו? ואילו מהלכים המדינה חייבת לבצע כדי שהדיור במדינת ישראל באמת יהיה בר השגה?

"נניח שהצלחתם להבין מי הרוויח מהדירה שאתם רוצים לקנות. היזם, המדינה או השכן שמכר רגע לפניכם. עכשיו נשאר לברר עניין קטן: איך אתם אמורים לשלם עליה?", תוהה עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ וחבר בוועדת הכלכלה לשעבר ומומחה לנדל"ן בינלאומי. לדבריו, "אם גם אחרי ההנחה ההחזר החודשי גדול עליכם, הידיעה שמישהו אחר עשה עסקה מצוינת לא עוזרת במיוחד. מדיניות דיור צריכה לתת תשובה גם למי שאין לו כסף לקנות".

"מימון של עד מלוא שווי העסקה לדירה ראשונה". דירות בליסבון, פורטוגל (PIXABAY)

על השאלה מדוע דירה בהנחה לא משיגה את המטרה מסביר ליבוביץ' כי "הגרלות דירה בהנחה כוללות מסלולים כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה (שהביאו לעליית מחירים ולמכירת הדירה ברווח, א"י). הנחה יכולה לעזור מאוד לזוכה. אבל מלכודת הדבש, בעיניי, מתחילה כשמתייחסים לזכייה כאילו היא פתרה גם את שאלת המימון. המשפחה עדיין צריכה לעמוד בתשלומים ולחיות ממה שנשאר. מומלץ את הצלחת הסיוע גם לפי היכולת הזאת, ולא מסתפק בפער שבין המחיר המסובסד למחיר השוק, מה שבעולם כבר השכילו להבין".

מה קורה בעולם?  
"בניו סאות' ויילס שבאוסטרליה, כולל באזורים בסידני, מציעים עסקה אחרת במסגרת מסלול מוגדר: יזם שמקצה 10%-15% משטח הבנייה לדיור בר-השגה יכול לקבל תוספת זכויות בנייה של 20% עד 30%. החלק המיועד לדיור בר-השגה צריך להישאר כזה לפחות 15 שנה, בניהול גוף דיור קהילתי רשום, ומדובר בעיקרון ששווה לאמץ מתוך היגיון בסיסי- אם נותנים ליזם אפשרות לבנות יותר, הציבור צריך לקבל בתמורה גם דירות שאפשר להרשות לעצמו". 

באנגליה הלכו על תוכנית ארוכת טווח.
"באנגליה הושק באפריל השנה בנק דיור לאומי, זרוע מימון ממשלתית שנועדה לתמוך בבניית יותר מחצי מיליון דירות בעשר שנים באמצעות הלוואות, השקעות וערבויות, כחלק מהמאמץ לעמוד ביעד הממשלתי הרחב של 1.5 מיליון דירות. אחת השותפויות הראשונות מיועדת להקמת עד 3,300 דירות להשכרה. המדינה מסייעת לממן את הבנייה עצמה, כולל בנייה להשכרה, ומנסה להביא לשוק בתים נוספים".

הציבור נהר לפורטוגל בשנתיים האחרונות, אבל המחירים עלו בקרוב ל-20%. מה קורה שם עכשיו?
"גם בפורטוגל קיים סיוע, כשערבות מדינה יכולה לאפשר לצעירים בני 18 עד 35, העומדים בתנאים, לקבל מימון של עד מלוא שווי העסקה לדירה ראשונה למגורי קבע. אלא שגם שם הערבות לא מוחקת את החוב: הלווה עדיין אחראי להחזירו, לרבות הסכום שהמדינה שילמה במקומו. לפי דיווח שפורסם בשבוע שעבר, המשך הערבות ב-2027 עדיין המתין להחלטה סופית. לכן גם את הכלי הזה צריך לבחון לפי מה שהוא באמת נותן למשפחה".

מה זה אומר? שכדאי לרכוש דירה מעבר לים, או שישראל צריכה לעשות מאמץ ולהשוות את התנאים לזכאים? 
"מדינת ישראל לא מציעה היום פתרון אמיתי ולכן רכישה מעבר לים כאשר מחיר הדירה בחו״ל הוא רק ההון העצמי הנדרש מזוג צעיר לרכישת דירה בפריפריה בישראל, הוא פתרון בהחלט סביר לשם צבירת הון, שיכול גם לממן לזוג הצעיר חלק מעלות שכר הדירה בישראל, אם לא את כולו, בהתחשב בתשואה מהשכרת הנכס מעבר לים. המדינות האלה מוכיחות, כל אחת בדרכה, שמדיניות דיור צריכה לאפשר גם רכישה וגם מגורים יציבים בשכירות, ולהרחיב את האפשרות הזאת במקום שבו משפחות באמת מעוניינות לגור, עם דירות במחיר נגיש ועם כללים שמאפשרים לתכנן חיים לשנים קדימה".

מה צריך לקרות בישראל? המחירים עלו בעקבות דירה בהנחה, אין דירות להשכרה. יש פתרון אחר?
"המדינה צריכה להקצות קרקע להשכרה ארוכת טווח ולהתנות הטבות ליזמים, בקרקע או בזכויות בנייה, בהתחייבות למחיר נגיש לאורך שנים. לצד הדירות צריך לקדם גם מימון שמתאים להקמה ולהפעלה של דירות להשכרה לאורך זמן, יחד עם תשתיות תחבורה ושירותים ציבוריים. דירה זולה במקום שמחייב משפחה להוציא הון על נסיעות אינה בהכרח פתרון זול, ואת ההתחייבויות צריך לבדוק גם אחרי האכלוס. סרט גזור בטקס פתיחה עוד לא מבטיח שכר דירה שאפשר לשלם. בתמורה לסיוע הציבורי, אני מציע לדרוש חוזים עם תקופת מגורים מובטחת, מנגנון ברור לעדכון שכר הדירה וזכות יציאה סבירה לשוכר. גוף גדול שמחזיק הרבה דירות אינו מספיק בפני עצמו. המבחן הוא אם המשפחה יכולה לדעת מה תשלם ואם תוכל להישאר, בלי להזדקק כל שנה מחדש לנס".

עוד ב-

אלפים יוותרו על השתתפות בדירה בהנחה - זו הסיבה

לכתבה המלאה

אז צריך להמשיך ולסבסד דירות?
בסופו של דבר, סבסוד רכישה צריך להיות חלק מהפתרון, אך את ההצלחה הכוללת צריך למדוד גם במשפחה שלא קנתה דירה, ובכל זאת הצליחה לתכנן את החיים שלה לשנים קדימה. מגיע לה יותר מ'בהצלחה בהגרלה הבאה'".