במהלך היום נסגר מכרז חדש של רשות מקרקעי ישראל: 51 מגרשים, במחיר נוח, יחולקו בעיקר לחיילי מילואים בשכונת מעוף במצפה רמון. גם במקרה הזה, כמו במקרים אחרים, מחוסרי הדיור שאינם משרתים בצבא (במקרה הזה, גם מילואימניקים שאינם לוחמים לא יזכו כנראה בקרקע) מקבלים עדיפות משנית. 23 מתוך אותם מגרשים יוקצו ללוחמים, 5 מגרשים לבעלי מוגבלויות והשאר - לתושבי מצפה רמון בלבד שהם לוחמים. אולי הסיפור הזה אמור לשנות מעט את תמהיל תושבי המקום, שכ-56% מהם שוכרים דירות - היישוב שעוקף את תל אביב.

שכונת מעוף אמורה לכלול כ-1,500 דירות בסך הכל. זו שכונה שתגדיל את היקף האוכלוסיה ביישוב, כשרוב הבניינים יהיו נמוכים, עד 4 קומות, ויהיו גם צמודי קרקע. רק בחודש אפריל חתמה המדינה על הסכם גג בין המדינה למועצה. המדינה תשקיע 800 מיליון שקל ומצפה רמון אמורה להפוך ליישוב אחר לגמרי.

בדקנו את המכרז ורוב המגרשים הם בשטח 300-500 מ"ר. מעיון בפרטי המכרז עולה כי זכויות הבנייה מאפשרות בניית בית בגודל 190 מ"ר, עוד 60 מ"ר שירות ו-40 מ"ר מרתף. מדובר בבתים גדולים במיוחד. בשטחים הקטנים השטח העיקרי מוגבל ל-140 מ"ר, משום שהתכסית בכל המגרשים עומדת על 50%. גם במקרה הזה, הבית ייבנה בגודל 190 מ"ר עם שטחי השירות ותכלול גם מרתף - גודל לא סטנדרטי לבתים שראינו בעבר במכרז.

גודל לא סטנדרטי לבית. מצפה רמון (shutterstock)

מבדיקה עולה כי מחירי הקרקע עומדים בממוצע על 300-400 אלף שקל, אולם לאחר הנחה ישלמו הזוכים את הסכומים הבאים: כ-20-30 אלף שקל ללוחם מחוסר דיור, או 30-40 אלף שקל ללוחם שאינו מחוסר דיור. כלומר, בן המקום שיש לו כבר דירה ויוכל לזכות בקרקע.

המחירים נמוכים במיוחד. גם במצפה רמון לא תמצאו היום בשוק החופשי מגרשים כל כך גדולים עם זכויות בנייה עצומות במחירים של 300 אלף שקל, אבל זו קביעת שמאי רמ"י ובכל מקרה זה זניח בשל ההנחה הגבוהה שהלוחמים יקבלו. לגבי הוצאות הפיתוח, במגרשים הקטנים, יגיעו ל-300-350 אלף שקל ובגדולים עד 600 אלף שקל. כלומר, עבור זכויות בנייה בסיסיות, בית של 190 מ"ר עם מרתף (שאינן, כאמור, סטנדרטיות), לוחם ישלם כ-450 אלף שקל על הקרקע והפיתוח.

הבעיה היא בבנייה. כיום, בניית צמוד קרקע מתומחרת ב-11 אלף שקל למ"ר לפחות. גם אם יזכה בשטח הקטן יותר, לבניית 230 מ"ר כולל המרתף, הבניה תעלה לו לפחות 2.5 מיליון שקל. אם ישקיע ברמת הגמר, הבית יעלה יותר. סביר לומר שבית במצפה רמון ללוחם יעלה באזור 3 מיליון שקל, אחרי הוצאות ליועצים.

יש אזורים במצפה שבהם המחירים גבוהים יותר, אבל מצאנו כמה פרויקטים שבהם המחירים נעים סביב 2.5-2.7 מיליון שקל לקוטג'ים חדשים בגודל 200 מ"ר בנוי. האם זה שווה את זמן ההמתנה? במידה והלוחם יכול לבנות את הבית במחיר נמוך יותר למ"ר, או לא לממש את כל זכויות הבניה, סביר להניח שהעסקה היא גבולית. מי שירצה לממש את כל זכויות הבניה, לוקח בחשבון שיהיה קשה לקנות בתים בשטח כזה עם מרתף במחיר הזה.

עוד ב-

דירות 4 חדרים בפחות מ-1.5 מיליון שקל: איפה אפשר לקנות?

לכתבה המלאה

השאלה היא האם הלוחמים שיזכו בקרקע ירצו להתעסק עם הבנייה ולא לרכוש בית מוכן שימנע מהם כאב ראש ובעיקר את ההתנהלות מול רמ"י. את התוצאות נראה במכרז.