מדד השקיפות העולמי בנדל"ן הוא חשוב ומעניין בתקופה הזו. הוא מאפשר לנו לראות, בעיניים ישראליות, מה שקוף ומה נותר חבוי מעיניי הציבור, לעומת שווקים אחרים. ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL (שראוי לציין שהיא קונה ומשקיעה בנכסים ב-80 מדינות בעולם) היא זו שמפרסמת אותו, דרך זרוע ניהול ההשקעות של הקבוצה, ובניגוד לשנים עברו, היא מציגה שנה קשה במיוחד לשוק המקומי. מצד אחד, ישראל ממשיכה להשתפר ברמת השקיפות ומתקרבת לקבוצת השווקים השקופים, אך השיפור עדיין אינו מתורגם לעלייה בדירוג העולמי.

חשוב להבין מה המדד אומר, מפני שחל שינוי באופן שבו מוגדרת שקיפות. זו באה לידי ביטוי במידע מסורתי על עסקאות, מחירים, שכירויות ותכנון, והיא חשובה בימים אלה, שבהם טענה לטעויות במידע שהופק עבור רשות המסים יצרה מאגר חדש, שאותו הרשות חסמה בעקבות טענה לשימוש בבינה מלאכותית. כידוע, משקיעים נדרשים כיום למידע רחב יותר על שוק האשראי, תשתיות, ביצועי נכסים וסקטורים חדשים, בהם מרכזי נתונים ודיור לסטודנטים. זה לא רק הנתונים שהמדינה מקצה, אלא האופן שבו אתם יכולים לברר היום מידע על תוכניות עתידיות ותוכניות עכשוויות על הנכס שלכם.

השימוש הגובר בבינה מלאכותית מאפשר למשקיעים ולחברות לנתח כמויות גדולות יותר של מידע. דווקא משום כך, מדגיש המחקר, עולה החשיבות של מידע איכותי, אחיד, נגיש ואמין שעליו ניתן לבסס את הניתוח. בראש מדד 2026 ממשיכה לעמוד בריטניה עם ציון 1.24, אחריה צרפת עם 1.27, אוסטרליה עם 1.36 וארה"ב עם 1.42. סינגפור, המדורגת במקום ה-13 עם ציון 1.90, סוגרת את קבוצת השווקים בעלי רמת השקיפות הגבוהה ביותר.

אזור המפרץ ואסיה-פסיפיק בולטים במיוחד בקצב השיפור במהדורה הנוכחית. לצד סעודיה, דובאי ואבו דאבי, גם קטאר, הודו, וייטנאם, דרום קוריאה, תאילנד ואוסטרליה מופיעות בין השווקים שבהם נרשמו שיפורים משמעותיים. לפי JLL, השווקים שמתקדמים משלבים בין רגולציה, דיגיטציה, הרחבת מאגרי המידע והעמקת היכולת למדוד את פעילות השוק.

ישראל במקום טוב באמצע. חלק נתוני המחקר (JLL)

לפי המדד שפורסם לשנת 2026, לפחות לשלושה הרבעונים הראשונים של השנה, מראה כי ישראל משתפרת, אך נותרת באותו מקום: היא מדורגת במקום ה-39 מתוך 88 מדינות וטריטוריות שנבחנו, עם ציון של 2.71, לעומת 2.79 במדד הקודם שפורסם בשנת 2024 - ככל שהציון במדד נמוך יותר, רמת השקיפות גבוהה יותר. ישראל נותרה בקבוצת השווקים בעלי השקיפות הבינונית, אך נמצאת כיום במרחק של 0.06 נקודה בלבד מסף הכניסה לקבוצת השווקים השקופים. לפני שנתיים עמד הפער על 0.14 נקודה.

השיפור בציון לצד היעדר שינוי בדירוג ממחיש את אחת המגמות המרכזיות במדד החדש: הרף העולמי ממשיך לעלות. כשני שלישים מהשווקים שנבחנו בשנת 2026 שיפרו את רמת השקיפות שלהם בשנתיים האחרונות. המשמעות היא שגם שוק שמתקדם במונחים מוחלטים נדרש להשתפר בקצב מהיר כדי להתקדם גם ביחס לשווקים אחרים.

ההשוואה למדד הקודם מחדדת את הסיפור הישראלי. בשנת 2024 קיבלו ישראל וסעודיה ציון זהה של 2.79. סעודיה דורגה אז במקום ה-38 וישראל במקום ה-39. אבו דאבי הייתה מתחת לישראל, במקום ה-41 עם ציון 2.87, ואילו דובאי כבר דורגה גבוה יותר, במקום ה-28 עם ציון 2.38.

שנתיים לאחר מכן, ישראל שיפרה את ציונה ל-2.71 אך נותרה במקום ה-39. סעודיה עלתה למקום ה-35 עם ציון 2.52, אבו דאבי טיפסה למקום ה-33 עם ציון 2.42, ודובאי עלתה למקום ה-17 עם ציון 2.05. שלושת השווקים נמצאים כיום בקבוצת השווקים השקופים, דרגה אחת מעל ישראל.

במחקר מציינת JLL את סעודיה, דובאי ואבו דאבי בין השווקים שרשמו את השיפור הבולט ביותר במהדורה הנוכחית. ההתקדמות מיוחסת, בין היתר, למהלכי דיגיטציה ומיסוד של השוק. בסעודיה הורחבו מאגרי מידע מרכזיים על דמי שכירות, מחירי מכירה והיקפי עסקאות, לצד חיזוק הסטנדרטים לחברות ציבוריות והמסגרת הרגולטורית לפיתוח. בדובאי ובאבו דאבי הורחבו השירותים הדיגיטליים והרגולציה, כאשר רשות הקרקעות של דובאי מצוינת במחקר כדוגמה מובילה להנגשת מידע נדל"ני מפורט לציבור בזמן אמת.

המשמעות של מדד השקיפות חורגת מהמיקום בטבלה. לפי הנתונים, כ-81% מההשקעות הישירות בנדל"ן בעולם מתרכזות בשווקים המשתייכים לקבוצת השקיפות הגבוהה מאוד, ועוד 17.5% בשווקים שבקבוצת השקיפות הגבוהה. שתי הקבוצות מושכות יותר מ-98% מההון המושקע ישירות בנדל"ן בעולם. קבוצת השווקים בעלי השקיפות הבינונית, שבה נמצאת ישראל, מרכזת 1.3% בלבד מההשקעות.

הפער ניכר גם בקצב הפעילות. היקף העסקאות בשווקים המשתייכים לקבוצת השקיפות הגבוהה מאוד עלה ב-64% מאז המדד הקודם, קצב הגבוה ב-20 נקודות אחוז מההתאוששות שנרשמה בשאר העולם. 13 המדינות בקבוצה העליונה מחזיקות כיום ב-56% מכלל הנדל"ן המניב בעולם ומרכזות יותר מ-80% מההשקעות הישירות.

עוד ב-

שתי הערים שבהן מחיר הדירה יורד - עד 13%

לכתבה המלאה

המחקר אינו קובע כי רמת השקיפות לבדה מכתיבה לאן יזרום ההון, אך JLL מצביעה על שקיפות, עומק המידע ובהירות רגולטורית כמרכיבים משמעותיים בסביבה שבה משקיעים יכולים להבין שוק, לבצע גילוי מחיר, להעריך סיכונים ולקבל החלטות השקעה.