מחירי הדיור עלו ב-2021-2022 בשיעור של קרוב ל-30%. ב-2023 וב-2025 נרשמה האטה, וב-2024 נרשמה עלייה. המגמה ב-2026, לפי נתוני הלמ"ס, מראה שמחירי הדיור יירדו מעט, באחוזים בודדים. לפי הנתונים עד כה, נראה שהירידה ב-2023, 2025 ו-2026 יחד תהיה נמוכה לעומת העלייה ב-2024 - עלייה של 7.7%. מה לא כולם לוקחים בחשבון? שכ-10% מכלל העסקאות כיום הן בהטבות מימון. ולכן, יש מי שאומר שצריך להכניס את ההטבות האלה פנימה (הלמ"ס חולק על כך).

הנתון הטוב ביותר שיכול לסייע בבחינת מחירי הדיור מאז תחילת 2020 ועד היום הוא המחיר החציוני של הדירות. אם לא מכניסים לתחשיב הזה עסקאות של קרקעות, משרדים או צמודי קרקע, אפשר לקבל נתון חשוב שרוב הישראלים יוכלו להסתמך עליו.

לפי עסקאות הנדל"ן - גרסאות לעם, אתר שמספק מידע על כ-3.8 מיליון עסקאות, מחיר הדירה החציוני, ולא הממוצע, עמד בשנת 2020 על 1.295 מיליון שקל. הכוונה היא רק לדירות בבית מגורים, ולא לסוג אחר של נכס. היינו מצפים שלאור הדיבורים על הירידה במחירי הדירות נראה עלייה של פחות מ-30% בשנים אלה, אבל ההפך הוא הנתון.

המחיר החציוני בשנת 2026, לרכישת דירה רגילה, עומד על 1.77 מיליון שקל. בשנה שעברה עמד המחיר החציוני על 1.7 מיליון שקל. בשנת 2024 הוא היה 1.75 מיליון שקל. כלומר, אפשר לראות שגם בשנה שבה היו יותר עסקאות המחיר החציוני עדיין עמד בתוך הטווח הזה.

המחיר החציוני, במובן מסוים, משקף את המחיר שרוב הישראלים שילמו על דירה ממוצעת - אלה עבור דירת 4 חדרים בבאר שבע, ואלה עבור דירת שני חדרים ברמת גן. בשלוש השנים האחרונות נרשמת יציבות יחסית במחיר החציוני לרכישת דירות אפשר להסיק מכך שזה בהחלט יכול להעיד על השתנות המחירים.

הפער במחירי הדירות בין שנת 2026 לשנת 2020, כך לפחות לפי הנתונים החדשים, עומד על 36.7%. כלומר, מי שרכש ב-2020 דירה ב-2 מיליון שקל, ימכרו אותה היום במחיר של 2.734 מיליון שקל. ספק אם קצב עליית השכר הדביק את הפער הגדול הזה ולכן החלום של רוב הזוגות לרכישת דירה הולך ומתרחק.

הנתון הזה משקף היטב גם את נתוני הלמ"ס, שדיווחו על עלייה של כ-30% בשנות השיא, ועל הירידות הקטנות בהמשך, לצד עלייה ב-2024. האם נגרם עוול מסוים ללמ"ס, שספג ביקורת על כך שהנתונים שלו לא מדויקים? צריך לזכור שהטבות המימון מהוות כ-10% מהעסקאות בלבד. כלומר, גם אם מדובר בירידה של 6% לדירה, ההשפעה ביחס לכלל הדירות היא מינורית.

לצד הנתונים האלה, צריך להדגיש: יש האטה בשוק הנדל"ן והיא מורגשת היטב במספר העסקאות. לקחנו את מספר העסקאות לרכישת דירות באותה תקופה. בשנת 2020, נחתמו כ-102 אלף עסקאות לרכישת דירות מגורים. 100 אלף כאלה נחתמו ב-2025. השנה: כ-47 אלף עסקאות בלבד נרשמו עד סוף יולי. אם הקצב הנוכחי יימשך, זה אומר שנראה באזור 80 אלף עסקאות השנה וזה ישקף ירידה של 20%. במקביל, תירשם עלייה או גידול במחיר החציוני וזה בדיוק התהליך שקרה השנה בתל אביב. בזכות רכישת דירות יקרות, המחיר החציוני בתל אביב עלה.

עוד ב-

זכו במחיר למשתכן - ועכשיו מוכרים את הדירה ב-100% רווח

לכתבה המלאה

אתר עסקאות הנדל"ן - גרסאות לעם, של עו"ד גיא זומר, פתוח לשימוש חופשי לציבור. ברשות המסים, לעומת זאת, דרשו לאחרונה ליצור שם משתמש וסיסמה כדי להיכנס למאגר הנדל"ן שלהם. מבדיקה עולה כי השירות ממשיך לפעול כרגיל לאחר יצירת הסיסמה. עם זאת, ביקורת נשמעה על רשות המסים בהקשר של העיתוי - הדרישה מגיעה רגע אחרי שאתר הנדל"ן החדש עלה לאוויר.