מחירי הדיור בישראל, כמו בכל מדינה אחרת, מושפעים מביקוש והיצע. לכן, כשאומרים שמחירי הדיור בירידה אפשר לראות גם עסקאות שנסגרות במחיר שוק. זה תלוי, כמובן, בשכונה, בביקוש ובהיצע באותו אזור ובנתונים נוספים. בשוק היוקרה, למשל, אפשר לראות עסקאות שנסגרות במחירים גבוהים של 150 אלף שקל למ"ר. השוק הזה מדלג מעל ההאטה בנדל"ן ומחזיק את העיר תל אביב "בחיים".

בעזרת נתוני אתר מכירת הדירות מדלן, בחנו את ההשפעה של ההאטה במחירי הדיור על הערים השונות. תחילה בדקנו באילו ערים המוכרים מתפשרים הכי הרבה על המחיר. בתל אביב, למשל, היצע הדירות שנבנה גבוה מאוד וחלה האטה במכירת דירות. לכן, היינו מצפים שהמוכרים יתפשרו יותר. בערים שבהן ההיצע נמוך יותר והביקוש קשיח - נראה שהמוכרים פחות מתפשרים על המחיר. 

יש עוד אלמנט שחשוב כאשר מדברים על מדד ההתפשרות של הקונים והמוכרים - דירה בהמתנה. באזור שבו יש יותר אנשים שרכשו דירה לפני שמכרו את שלהם, נראה בממוצע התפשרות גבוהה יותר. החשש העיקרי הוא שלא יצליחו למכור את הדירה בזמן והמדינה תדרוש מהם לשלם מס של 8% אחרי 24 חודשים, או לחלופין - זה יעכב להם ועלול לסכן אותם מבחינת העברת התשלומים לעסקה הבאה שלהם.

לפני שנתחיל, חשוב להדגיש: הירידה במחיר משקפת את מחיר המכירה של הנכס לעומת מחיר המודעה. זה לא אומר, בהכרח, שהמחיר ירד באותו שיעור. לישראלים רבים יש נטיה לפרסם מחיר גבוה משווי השוק כדי להשאיר מקום למשא ומתן, ולכן זה גורם להטיה מסוימת בנתונים.

כך או כך, מהנתונים עולה כי העיר שבה נרשם אחוז ההתפשרות הגבוה ביותר מצד המוכרים היא רעננה, שם נרשמה ירידה של 6.5% במחיר. יישוב נוסף שבו רמת ההתפשרות עולה על 6% הוא טירת הכרמל. יש הבדל עצום בין שני היישובים, משום שברעננה מחיר דירה ממוצעת הוא כפול - ולכן המוכרים מוכנים להוריד כ-224 אלף שקל מהמחיר, בעוד שבטירת הכרמל ההפחתה עומדת על כ-121 אלף שקל.

דווקא תל אביב היא העיר שנמצאת במקום האחרון בטבלה. כלומר, מבין הערים שבהן המוכרים מתפשרים הכי הרבה במחיר, היא רשמה את הירידה הנמוכה ביותר באחוזים - 5.3%. עם זאת, בשל המחיר הגבוה בתל אביב מדובר בהפחתה משמעותית של מעל 200 אלף שקל במחיר הדירה.

המדד בוחן גם באילו ערים נמכרו דירות במחיר המבוקש. למה זה חשוב? מפני שלפעמים עסקאות חריגות מושכות את המדד כלפי מטה. בקריית אונו, למשל, אף דירה מבין אלה שנבדקו לא נמכרה במחיר שוק ובכולן המחיר ירד. בחריש ובקריית אתא 15%-10% מהעסקאות נעשו במחיר שוק. במקרה הזה, חייבים לזכור: כשהמחיר נמוך, לרוב כושר המיקוח נמוך יותר. בנוסף, יש אנשים שמפרסמים מודעה עם מחיר נמוך משווי השוק ולכן לא נרשמה ירידה במחיר המודעה.

מניתוח מדלן עולה כי 2026 מוגדרת כ"שוק קונים מובהק". ההנחה הממוצעת על דירה עומדת על 4.8% (מול 2.8% ב-2022). ההנחה הממוצעת בשקלים עומדת על כ-113 אלף שקל לדירה (פי 2 מ-2022), ורק 8.4% מהדירות נמכרו במחיר המבוקש - השפל של כל התקופה (26% ב-2022).

עוד ב-

תפנית בשוק הנדל"ן: המחיר למטר דירה בתל אביב יורד מתחת ל-50 אלף שקל

לכתבה המלאה

עוד ערים שבהן הקונים מכתיבים את הקצב: קרית אונו (5.9%), חיפה, קרית אתא, נהריה וקרית גת (5.7%-5.8%). בנתניה המוכרים מתפשרים ב-5.3%. המחיר יורד בכ-140 אלף שקל לדירה.