נדל"ן ותשתיות

האם מחירי הדיור ינסקו מעלה בשנים הקרובות?

שאלת השאלות, האם במהלך 2021, ובמיוחד במהלך השנים העוקבות שאחריה אנחנו צפויים לעליית מחירי דיור דו ספרתית, כלומר 10 אחוזים ואף למעלה מזה | מאמר דעה

דליה עסיס | 7/6/2021 17:18 1

עם תום רעם התותחים והטילים במבצע "שומר החומות", יגיע שוב תורן של המוזות לשלוט. המוזה האופנתית, בשוק הדיור היא כמובן נסיקת רמות המחירים כלפי מעלה ובשיעור של כ-4.5 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה.

שאלת השאלות, האם במהלך 2021, ובמיוחד במהלך השנים העוקבות שאחריה אנחנו צפויים לעליית מחירי דיור דו ספרתית, כלומר 10 אחוזים ואף למעלה מזה. ישנן כמה וכמה סיבות טובות לכך:

ראשית דבר, זה כבר קרה. הזיכרון הקולקטיבי שלנו אולי קצר, אולם במהלך סוף העשור הראשון למאה הנוכחית וראשית העשור השני, מחירי הדיור, בכל הארץ, חצו במובהק את הרף הדו ספרתי ובסך הכול אנחנו מדברים על עליית מחירים ממוצעת של כ-120 אחוזים תוך כ-15 שנה בלבד.

שנית, בעולם עם כלכלה גלובאלית, שוק הדיור בישראל לא יוכל להיות יוצא דופן מול מדינות אחרות שבהן, בשנת הקורונה האחרונה, היו קפיצות מחירים משמעותיות ביותר. בין היתר עלו מחירי הדיור בארצות הברית בממוצע בכ-11 אחוזים, בגרמניה בכ-9 אחוזים ובבריטניה בכ-8 אחוזים, כשהשיאנית, ניו זילנד, הגיעה לעלייה של כ-23 אחוזים, זאת תוך שנה אחת בלבד.

שלישית, יתרה מכך, מעניינת במיוחד העובדה שעליות המחירים הגבוהות ביותר בכל אותן מדינות שהוזכרו לעיל, ובמדינות נוספות, היו לאו דווקא המטרופולינים הגדולים, אלא גם ובעיקר ב"ערי שדה" פריפריאליות יחסית, זאת מתוך רצון להתרחק מסאון העיר הגדולה בימי הקורונה הבעייתיים.

רביעית, דלק משמעותי נוסף לעליות מחירי הדיור, בארץ ובעולם, היא הריבית המאוד נמוכה הממריצה רוכשים פוטנציאלים רבים "לנצל את הרגע" ולרכוש דירה, בטרם הריבית תתחיל במסלול העלייה הצפוי שלה.

חמישית, ואם נחזור למדינת ישראל, הרי שבנוסף לכל המשתנים שהוזכרו לעיל, אצלנו כשלון מחיר למשתכן מחד גיסא והורדת הריבית למשקיעים מאידך גיסא, יצרה כבר במהלך החודשים האחרונים תדלוק חסר תקדים לשוק הדיור.

שישית, נוסיף לכך, כמובן, את ההחלטה האומללה והלא מובנת בעליל של מינהל התכנון לבטל את תמ"א 38 שהוכיחה עצמה כמנוע חיובי להגדלת היצע הדיור בעיקר במרכז בו הביקוש גבוה וההיצע נמוך.

שביעית, ובנוסף לכך, יותר מכל מדינה מערבית אחרת, כולל אלה שצוינו לעיל, מדינת ישראל מתאפיינת בריבוי טבעי גדול במיוחד, מה שמוסיף מידי שנה עוד כ-50-60 אלף!) בתי אב חדשים, זאת לעומת קצב התחלות בנייה נמוך במיוחד, כ-40-45 אלף בלבד.

שמינית, העובדה שבישראל, בשונה מכל המדינות האחרות, רוב רובה של הקרקע מרוכזת בידי גורם מונופוליסטי מובהק, רשות מקרקעי ישראל, העושה במרכיב הקרקע ככל רוחה, מוסיף כמובן עוד דלק למדורה.

תשיעית, ואחרון אחרון חביב, היינו בעבר הראשונים לצפות את התרחיש של אינפלציה, מה שכבר ניכר ברוב מדינות העולם המערבי. המדדים האחרונים שפורסמו על ידי למ"ס, הן המדד הכללי והן מדד הדיור, מבשרים אכן על תרחיש ריאלי ביותר של ביקושים אינפלציוניים, מה שכמובן יעלה את המדדים עוד יותר, כולל מדדי הדיור.

כל אלה, וסיבות נוספות שנזכיר במאמרים הבאים, יביאו לצערי כבר השנה לעליות מחירי דיור גורפות בכל הארץ, הן באיזור הביקוש בו המחסור בדיור גבוה במיוחד והן בפריפריה, זאת מהטעם הפשוט שמי שידו לא תהיה משגת לרכוש דירה במרכז, ירכוש אותה בלית ברירה בפריפריה.

הכותבת: דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים