לדיור החרדי מאפיינים ייחודיים וחוקים משלו. מאפיינים אלו, שנוגעים הן לתכנון המאקרו והן לפרטים הקטנים, הופכים את כל תחום הדיור החרדי למורכב ביותר.

אתגרי ענף הדיור הקיימים ממילא בישראל, מקבלים תוספת חיזוק כאשר מדובר בבנייה ייעודית למגזר החרדי. היבטי הדיור הללו משפיעים הן על רווחיותם הכלכלית של הפרויקטים עבור היזמים, וכמובן גם על הציבור עצמו שתהליך רכישת דירה עבורו הופך לאירוע מורכב עם התייחסות לפרטים שכמעט ולא קיימים במקומות אחרים.

כך למשל, ברמה התכנונית, נדרשת חשיבה מקדימה על היבטי התשתיות. על התשתיות המקדימות להיות מותאמות לכמות גדולה של ילדים (יותר שטחים ירוקים כדוגמה), למוסדות חינוך בהפרדה מגדרית ואף קהילתית (שכונה המכילה יותר מקהילה אחת תצטרך מבני ציבור נפרדים לכל קהילה כמו בתי כנסת, כוללים, מוסדות חינוך וכדומה), לצפיפות גדולה יותר בכל בניין ולהגבלת גובה הבניינים שניתן לבנות.

בשכונות חרדיות נדיר למצוא מבני מגורים עם יותר מ-7 קומות, וזאת בשל מגבלת השבת. אין ספק שמדובר בנתונים דרמטיים ההופכים את עולמם של היזמים החרדים לשונה מאד ממקביליהם במגזר הכללי. כלומר, אותו היקף של שטח המיועד לבנייה כללית, יכיל הרבה פחות דירות בשטח זהה המיועד לבנייה חרדית. הסיבה פשוטה: על השטח החרדי ייבנו מבנים בני שבע קומות, בעוד שעל מקבילו ייבנו מבנים גם של 20-30 קומות בהתאם לתב"ע המקומית.

במישור המיקרו, הבנייה עצמה כוללת פיצ'רים ייחודיים שאינם מוכרים ליזמים ולקבלנים הפועלים מחוץ למגזר. זה אומר תכנון סוכות באופן שכל אחת תהיה פתוחה באופן ישיר לשמים ללא אמצעים חוצצים, כפילות של כיורים במטבח ואלמנטים נוספים שדורשים מענה מצד היזמים. לכן, הדיור החרדי היא סוגיה שמקבלי ההחלטות צריכים לתת עליה את הדעת. חרדים לא יכולים להגיע לגור בכל מקום, וכך הופכת אצלם המצוקה הקולקטיבית בישראל לעמוקה אף יותר. זה לא משהו שניתן להתעלם ממנו.

בעבר הוקמו מיזמים ממשלתיים לטיפול במשבר הדיור החרדי, אך לא ברור מה מידת השפעתם ויעילותם. בכל הקשור למחירים, הביקוש עדיין גדול ולא נראה שהפתרון המיוחל באופק. לאורך תקופת הקורונה זוגות צעירים המשיכו להינשא, הם עדיין זקוקים לקורת גג לגור תחתיה, אבל קצב הזמינות של הקרקעות המיועדות לבנייה לא מספיק כדי למלא את הצורך הקיים ולסגור פערים. כדי שזה יקרה נדרש להכיר את הבעיה לעומקה ולייצר פתרונות מתאימים. אולי מישהו בכל זאת ירים את הכפפה ויידרש לנושא ברצינות הראויה.

הכותב: שמחה גריידינגר, יזם נדל"ן חרדי ובעלים של "קבוצת נתיב - יזמות נדל"ן"