נדל"ן ותשתיות

"חייבים לייצר בדחיפות קרקעות על מנת שהרתיחה בענף תצטנן"

בראיון ל- ice גדי אליקם מנכ"ל סלע נדל"ן, מסביר על הנדל"ן המניב בישראל והאם בועת תל אביב תיעלם, ומה יקרה למחירי הדיור?

אריאל נוי | 8/8/2021 7:00 1

גדי אליקם מנכ"ל סלע נדלן (צילום אבישי פינקלשטין)

סלע קפיטל נדל"ן היא קרן להשקעות במקרקעין (REIT) אשר מחזיקה ב-41 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 480,000 מ"ר. נכסי החברה מושכרים לכ-530 שוכרים וכוללים בנייני משרדים, שטחי מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, תחנות תדלוק, מלון ומקבץ דיור. היקף הנכסים המניבים של החברה מסתכם ב-3.8 מיליארד שקל ונהנים משיעור תפוסה גבוה של כ-96%. שווי השוק של החברה הוא כ- 1.8 מיליארד שקל.

השבוע דיווחה החברה שהיא ממשיכה להתרחב ולגוון את השקעותיה בתחומים חדשים ונכנסת לראשונה לתחום האשפוז הסיעודי. סלע נדל"ן רוכשת ממשפחת רודרמן בית חולים סיעודי בטבריה בתמורה ל- 91 מיליון ש'קל. עסקה זו נעשית לאחר שלפני כחודשיים נכנסה סלע נדל"ן לתחום היזמות באזור מבוקש ברמת גן בסכום של 50 מיליון שקל. בראיון ל- ice גדי אליקם מנכ"ל סלע נדל"ן מסביר על הנדל"ן המניב בישראל והאם בועת תל אביב תיעלם ?

למרות התחזיות הקודרות על הנדל"ן המניב, אנחנו רואים שהם בעליה, יש תפוסה מלאה, יש נכסים לרכישה, איך אתה מסביר את זה?
"בתחום השכרות המניבים, בתחילת משבר קורונה בעקבות המגבלות שהוטלו על הציבור חיפשו המעסיקים, דרך להמשיך ולהניע את העסקים בכדי לצמצם עד כמה שניתן את הנזקים. המעסיקים השתמשו בכל האמצעים הטכנולוגיים האפשריים בכדי לאפשר לעובדים לעבוד מהבית והתאימו את הפעילות העסקית שלהם למצב. כך נוצרה שיטת עבודה אומנם עם קשיים ומגבלות אך היא נתנה מענה ראוי למצב המיוחד.

עם הסרת המגבלות בסופו של דבר כולם שאפו לחזור לסביבת העבודה המוכרת והמפנקת בה השקיעו ומשקיעים ביום יום המעסיקים כספים רבים בכדי לעודד פריון ושיתוף פעולה ויצירתיות בין העובדים ולגרום להם להישאר יותר במשרדים. בנוסף עם החזרה לשגרה, אנו רואים הרבה חברות טכנולוגיה שמנפיקות ומגייסות עובדים ומגדילות את שטחי המשרדים".

לקרן ריט הרבה נכסים מניבים. איפה עיקר העסקים שלכם?
"מרכז העסקים שלנו נמצא בגוש דן ותל אביב בעיקר. אזור הבורסה ברמת גן ששם נמצאים רוב המשרדים שלנו, נחשב אזורי ביקוש של מגוון עסקים כשהסביבה מעניקה את כל השירותים הנלווים אליו לרבות נגישות תחבורתית מעולה כמובן שיש לנו נכסים מחוץ לת"א כדוגמת בניין משרדים בירושלים סמוך לקריית הממשלה, מבנים כפר סבא ואף בחבל מודיעין המושכר לחברת הייטק מתחום הרופאה, איך עיקר הפעילות בתחום המשרדים נותרה בתל אביב והפריפריה הקרובה אליה".

הרבה מדברים על משרדים מחוץ לתל אביב כמו ראשון לציון, צריפין. האם אתה מעריך שבועת תל אביב תעלם?
"ראשל"צ רק עכשיו מצטרפת לעולם התעסוקה ולהשכרת שטחי משרדים משמעותית אני לא רואה בשנים הקרובות נהירה של חברות הייטק לשם. באר יעקב מאופיין בעיקר כישוב למגורים ואני לא מזהה מסה של מעסיקים שירצו לבוא לבאר יעקב מעבר לשטחים המיועדים לתת שרות לתושבים, יזמים שרכשו קרקעות לתעסוקה מנסים כבר הרבה זמן לשווק אותם לתחום ההייטק ומתקשים, באזורים האלו הביקוש לא מתפתח בקצב שציפו. לעומת זאת ברחובות ובנס ציונה יש את קריית המדע בהם קיימים שטחי משרדים רבים המושכרים להייטק יחד עם שטחי תעשייה קלה ורמת התפוסה הגבוהה יציבה לאורך זמן.

אני לא חושב שתל אביב זו בועה. עיקר הקושי קיים אצל משקיעים פרטיים שרכשו נכסים דרך קבוצות רכישה, אצלם נותרו שטחים ריקים רבים או שהשטחים שבבעלותם הושכרו במחירים מתחת למחירי השוק של אותה הסביבה והסיבה לכך שהם מתקשים לתת מענה לצרכים של השוכרים העסקיים הן בגודל שטחי המשרד הגדולים המבוקשים והן בביצוע עבודות התאמה הנדרשות בכדי לקיים את פעילותם בנכס למיטב הבנתי חברות נדל"ן המניב נותנות מענה טוב למרות התחרות שמסביב".

מה דעתך על מדיניות של משרד השיכון והבינוי שמדברת על שילובים של נדל"ן מניב ונדלן מגורים?
"יש הגיון לנצל את השטחים שנמצאים בתוך הערים שעד היום היו רק לתעסוקה ולאחר שעות העבודה כל האזור דומם ולא מנוצל היטב. אני כן רואה הגיון לשלב בתוך תעסוקה ומסחר באזורים האלו במינון ובכמות הראויה, דיור להשכרה. אנחנו רכשנו מגרש בבורסה למטרת תעסוקה ואנחנו מקווים שניתן יהיה לשלב בו דיור להשכרה. במידה והדיור יאושר אנחנו נשלבו בפרויקט בשמחה רבה. בעיני זה מתבקש שלב בפרויקט דירות קטנות להשכרה. אזור מתחם הבורסה הוא אזור ליבה שניתן לשלב בו, דירות להשכרה, משרדים ומקומות בילוי".

מה אתה צופה למחירי הדיור?
"אני מאמין שהעלייה במחירי הדירות באזורי ביקוש תימשך כמו שהייתה בשנה האחרונה ואולי אף יותר, מהסיבה שלא מצליחים לעמוד בביקוש הקשיח הקיים לדירות עקב הגידול הטבעי באוכלוסייה, מדברים על דרישה מינימלית ל60 אלף יחידות דיור בשנה והמדינה למרות ההבטחות והתגייסות של משרדי הממשלה השונים נותנת מענה קרקע לכ -35 אלף דירות בערך בשנה לדעתי הביקוש לדירות היה ונותר כפי שהיה לפני הקורונה וגם אחרי. הממשלה חייבת לייצר בדחיפות קרקעות בכמות עודפת שתהיינה מוכנות לבניה עכשיו על מנת שהרתיחה הקיימת בענף תצטנן, ועליית המחירים תתמתן".