פרויקטים
מלחמה, צו 8, ביורוקרטיה – וחברה יזמית שמסרבת לעצור
בצל מלחמה מתמשכת וסימני שאלה שמסרבים להתפזר, חברת מרכז העיר נדל"ן נחושה להוביל את מיזמי ההתחדשות העירונית שבהובלתה אל קו הסיום. בראיון חג, מספרים הבעלים על נחישות, גמישות ויצירתיות ניהולית שנדרשו להמשך מימוש הפרויקטים – וגם על בר היין שהשיקו, ומביא בשורה קולינרית חדשה לדרום תל אביב
ליום העצמאות ה-77 נכנסת מדינת ישראל כשהיא נדרשת להתמודד מול אחד האתגרים המורכבים בתולדותיה – מלחמה המתנהלת כבר למעלה משנה וחצי, ואותותיה מורגשים היטב כמעט בכל תחומי החיים. ענף הנדל"ן, מי שנחשב לאורך שנים ארוכות לאחד מעוגני היציבות של המשק, מתנהל כבר חודשים ארוכים תחת אי ודאות כבדה – וזה עוד לפני שהזכרנו את סביבת הריבית הגבוהה, שמייצרת משוואה כלכלית קשוחה עבור כלל הגורמים בתחום.
במצב עניינים המאופיין בין היתר במחסור בכוח האדם באתרים ובהתייקרויות במחירי חומרי הבנייה והשינוע – לא מעט פרויקטים נעצרו, ומחוסר ברירה חלקם אף נגנזו. מנגד, ישנן חברות נדל"ן שבחרו לא להיכנע לנסיבות, ותוך כדי תנועה הצליחו לגבש פתרונות שיאפשרו למיזמים השונים להמשיך אל עבר קו הסיום.
מרכז העיר נדל"ן היא מהחברות המתפתחות בתחום ההתחדשות העירונית, ומספקת הוכחה מוחשית כיצד שילוב בין נחישות, ניסיון וחשיבה מחוץ לקופסה יכול להפוך גם משבר להזדמנות. החברה שנוסדה ב-2016 על ידי אבשלום (אבשי) שגיא, אלון קליין ועופר וילנצ'יק – אמונה כיום על יותר מ-20 פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי במגוון ערים בישראל. בראיון לרגל החג, מספרים הבעלים על פעילות החברה בזמן המלחמה והפרויקטים שרשמו נקודות ציון משמעותיות – וגם על בר היין שפתחו בדרום תל אביב, המשתלב עם התחדשות הסביבה ומביא בשורה קולינרית חדשה לתושבי האזור.
"את הסחרור שחווינו קשה להסביר במילים. התכנונים, ההיערכויות, לוחות הזמנים – הכל השתבש. פרויקטים נתקעו באחת ורשימת הבעיות מרגע לרגע רק הלכה והתארכה", מתאר אלון קליין. "לזה צריך להוסיף גיוס של חלק לא מבוטל ממצבת עובדי החברה בצו 8, כולל אני עצמי. זו הייתה נקודת הפתיחה איתה נדרשנו להתמודד – אבל למרות המצב, לא הייתה שום כוונה לוותר. לכולנו היה ברור שכך או אחרת, הפרויקטים יתקדמו".
מיזם התמ"א במסלול חיזוק ועיבוי ברחוב ברניצקי 9 הוא אחד הפרויקטים שמובילה מרכז העיר נדל"ן בראשון לציון – ובמהלך המלחמה, עבר לשלב הביצוע. העבודות לשדרוג הבניין ב-9 דירות חדשות לצד 12 דירות קיימות נדרשו אמנם להתאמות, אך הערפל שריחף תחילה סביב מימוש הפרויקט החל בהדרגה להתפזר. "עם הרבה יצירתיות הצלחנו לסגור פערים ולהתגבר על העיכובים ביציאה לדרך", מפרט וילנצ'יק. "הצפי הוא שבשליש הראשון של 2026 הפרויקט יושלם ויימסר".
הפרויקט ברחוב דניאל 12 בבת ים: מדביקים פערים בעבודות (צילום מרכז העיר נדל"ן, הדמיה זיתוני הדמיות)
בפרויקט אחר של מרכז העיר נדל"ן, ברחוב דניאל 12 בבת ים, החלו העבודות עוד טרום המלחמה, וחייבו את ראשי החברה לתמרן בצל המצב הביטחוני. "מדובר בבניין משנות ה-60 שנזקק בדחיפות לשיקום וריענון", מסביר עופר וילנצ'יק. "אנחנו למעשה נכנסו לתמונה אחרי שהפרויקט כבר נתקל בעבר בלא מעט קשיים ובעלי הדירות היו קרובים להרים ידיים. בזכות דיאלוג פורה, בנינו אמון והפרויקט עלה על דרך המלך – היינו ממש לפני הישורת האחרונה ואז הגיעה המלחמה".
באופן מיידי הופסקו העבודות כשפועלים מהשטחים לא הורשו להיכנס לישראל. במקביל, הגעתו של החניון התת קרקעי שהוזמן אמנם מחברה ישראלית אך מיוצר בטורקיה התעכבה, כשהממשל הודיע על הפסקת הסחר עם ישראל, בעוד בעלי דירות ורוכשים מודאגים פנו לחברה לקבלת הסברים באשר לגורל הפרויקט.
"התנהלנו בשני ערוצים", משחזר וילנצ'יק. "ראשית, לתקשר עם הדיירים והרוכשים, כששקיפות פה היא מילת המפתח. הצגנו בפניהם את תמונת המצב באופן כן וגלוי. בסופו של דבר כולנו באותה הסירה, לכולנו אינטרס משותף. במקביל, נאלצנו להחליף קבלן ולגייס כוח עבודה חדש באקלים של תחרות אדירה על כל פועל. זה לקח זמן וכמובן שגם העלויות זינקו – אבל לא היססנו. אל 32 דירות קיימות, יתווספו בקרוב 30 דירות חדשות בדרך לסביבת מגורים חדישה ומודרנית. אנחנו מקווים למסור את הפרויקט תוך פחות משנה".
לוקחים את המושכות
לצד מיזמי התמ"א 38 בראשון לציון ובת ים שכבר יצאו לדרך, במרכז העיר נדל"ן דרוכים לקראת 2 פרויקטים נוספים, בהן העבודות צפויות להתחיל בהמשך השנה הנוכחית. ברחוב שרה מלכין 8 בהרצליה, פרויקט תמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש קורם עור וגידים, ויכלול 14 דירות חדשות לצד 7 הדירות הקיימות.
לצד מיזמי התמ"א 38 בראשון לציון ובת ים שכבר יצאו לדרך, במרכז העיר נדל"ן דרוכים לקראת 2 פרויקטים נוספים, בהן העבודות צפויות להתחיל בהמשך השנה הנוכחית. ברחוב שרה מלכין 8 בהרצליה, פרויקט תמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש קורם עור וגידים, ויכלול 14 דירות חדשות לצד 7 הדירות הקיימות.
"הפרויקט עדיין לא עלה על הקרקע, אבל כבר עבר לא מעט מהמורות", משתף הצלע השלישית, אבשי שגיא. "הוא התעכב מספר שנים על רקע הקפאה ושינוי המדיניות לגבי מרכז העיר הרצליה, ועתיד להיות מהראשונים שייצאו לפועל באזור. אנחנו מקדמים פרויקטים נוספים בהרצליה, ורוצים להיות חלק משמעותי מהתחדשות העיר".
בתל אביב, עיר נוספת בה טביעת האצבע של מרכז העיר נדל"ן מורגשת היטב, פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ערבי נחל 28 נמצא בסגירת קצוות אחרונים. על פי התוכנית, בניין בוטיק בן 8 קומות ו-16 דירות יוקם תחת הבניין הוותיק שייהרס. שליש מתוך הדירות בפרויקט כבר נמכרו. "הפרויקט הוא בנחלת יצחק, שממצבת את עצמה כאחת השכונות המבוקשות בתל אביב", מציין שגיא. "בחסות ההתחדשות העירונית עוברת נחלת יצחק את אותו התהליך שעברו בזמנו פלורנטין ומונטפיורי – מושכת אליה משפחות צעירות ומשקיעים, שרוצים להיות חלק מהדבר הבא בתל אביב".
מיזמי התמ"א ברחוב שרה מלכין בהרצליה (מימין) וערבי נחל בתל אביב (הדמיה זיתוני הדמיות באדיבות מרכז העיר נדל"ן)
התהליך האבולוציוני שעוברת מרכז העיר נדל"ן, מתבצע עקב בצד אגודל – כאשר משנה לשנה מרחיבה החברה את פעילותה לערים נוספות ברחבי ישראל ומגדילה את כמות הפרויקטים שבאחריותה. מי שהחלה בעשור הקודם כחברה המתמקדת בניהול מיזמי התחדשות עירונית עבור גופים אחרים, הפכה עם הזמן ליזמית בעצמה, ומוכיחה כי היא בעלת חוסן ומשאבים לממש פרויקטים גם בעתות משבר.
"ההתפתחות שלנו נעשית באופן מוקפד", מבהיר שגיא. "הפרויקט הראשון שלנו היה תמ"א 38 קטן של חיזוק ועיבוי, כשהיום בקנה גם פרויקטים רחבי היקף במתכונת של פינוי-בינוי. בנוגע לפיזור הגאוגרפי, אנחנו שמחים שגם העיר רחובות מצטרפת למפת הפרויקטים שלנו".
הרצון של ראשי מרכז העיר נדל"ן לשמר את האינטראקציה עם הדיירים ולהיות חלק מההווי השכונתי, בא לידי ביטוי במיזם מיוחד בשכונת נווה שאנן בתל אביב. "ברחוב הקונגרס, באחד הבניינים שאלון ואני היינו שותפים ליזמות שלו, השקתי לאחרונה בר יין", מגלה שגיא. "זה חלק מהרצון להחזיר לשכונה ולהיות פה גם אחרי שהפרויקט הסתיים".
בר היין בשכונת נווה שאנן בתל אביב (צילום נופר תגר באדיבות מרכז העיר נדל"ן)
לשחרר את הפקק
כמי שמלווים את ההתחדשות העירונית בישראל מקרוב, לראשי מרכז העיר נדל"ן יש הרבה מה לומר על הנעשה בתחום – בעיקר על החסמים שמקשים על מימוש הפוטנציאל המלא. "התחדשות עירונית זו רכבת הרים, ובדרך אתה גם נחבט ונשרט. לקדם פרויקטים במציאות מטורפת של מגפת קורונה ואחר כך מלחמה, דורש אמצעים ואורך רוח – לא כל אחד מסוגל להתמודד עם זה", מבהיר קליין. "באופן אבסורדי, דווקא כשהתחום מתפתח ומשתכלל, הביורוקרטיה הופכת יותר מסורבלת".
כמי שמלווים את ההתחדשות העירונית בישראל מקרוב, לראשי מרכז העיר נדל"ן יש הרבה מה לומר על הנעשה בתחום – בעיקר על החסמים שמקשים על מימוש הפוטנציאל המלא. "התחדשות עירונית זו רכבת הרים, ובדרך אתה גם נחבט ונשרט. לקדם פרויקטים במציאות מטורפת של מגפת קורונה ואחר כך מלחמה, דורש אמצעים ואורך רוח – לא כל אחד מסוגל להתמודד עם זה", מבהיר קליין. "באופן אבסורדי, דווקא כשהתחום מתפתח ומשתכלל, הביורוקרטיה הופכת יותר מסורבלת".
"הפקק הוא בעיקר ברשויות המקומיות, הן לא מוכנות לוותר על השליטה והכוח, ודורשות מעורבות מלאה גם כשיש אנשי מקצוע ייעודיים שתפקידם לקדם הוצאת אישורים – מה שבאופן טבעי מאריך את לוחות הזמנים", ממשיך קליין. "לא פעם גם קיים חוסר סנכרון בין השחקנים השונים המעורבים בתהליכים. אי מעורבות של כלל הגופים הרלוונטיים כבר מנקודת הפתיחה היא מתכון בדוק לעיכובים".
"הזמן הנדרש בישראל להוצאת היתרי בנייה הוא לא הגיוני ולא סביר – זה שורש הבעיה", קובע שגיא. "לא ייתכן שלקבל היתר לוקח יותר זמן מלבנות פרויקט – והעניין הזה משתקף היטב בתחום ההתחדשות העירונית. אחת הסיבות העיקריות לסרבול, נובעת מכך שעיריות משנות את מדיניותן חדשות לבקרים, לעיתים בלי להתחשב בפרויקטים שכבר נמצאים בצנרת העירונית. פרויקטים שהחלו כתמ"א 38 מוצאים פתאום את עצמם מועברים למסלולי פינוי-בינוי, כשכל המאמץ שהושקע בקידומם יורד לטמיון.
"חסמים נוספים", מוסיף שגיא, "טמונים בכך שלא פעם אין הלימה בין המכפילים (יחס דירות חדשות) של הרשות המקומית לכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. לנו, כיזמים, עדיין חסרה במקרים רבים ודאות אמיתית, כלומר מה ניתן לבנות ומה אסור. לא פעם על כל צעד קדימה, אנחנו מוצאים את עצמנו עושים שניים לאחור".
לשאלה אם הם רואים שינוי בגישתם של בעלי הדירות בכל הקשור לרצון לקדם התחדשות עירונית על רקע ירי הטילים על העורף בזמן המלחמה, מספקים השלושה תשובה מפתיעה: "נראה שבעלי הדירות שמים בראש סדר העדיפות שלהם את שדרוג הדירות. לבטיחות יש אמנם מבחינתם משקל חשוב, אך לתמורות אף יותר. חלקם מתעקשים להרחיב את התמורות, עד כדי פגיעה מהותית בכדאיות הפרויקט. בסופו של דבר פרויקטים של התחדשות עירונית נתקעים, היצע הדיור אינו גדל והמחירים מאמירים".
"לצד זאת, כולם היום כבר מבינים שהתחדשות עירונית בישראל היא הכרח", מסכמים קליין, וילנצ'יק ושגיא. "אנחנו מאחלים שיום העצמאות יסמל לכולנו שנה טובה יותר בכל הגזרות, ושנראה את כל החטופים חוזרים הביתה במהרה".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
