פרויקטים
"צפוי כאוס מוחלט": השמאי ארז כהן על פסק הדין שמטלטל את שוק הנדל"ן
החלטת בית המשפט על ביטול מודל התמורות האחידות בפינוי-בינוי מחוללת סערה בקרב יזמים, שמאים ובעלי דירות. איך ישפיע הצעד על פרויקטים בהתחדשות עירונית והאם השוק כולו נכנס למערבולת של חוסר ודאות? שמאי המרקעין והמשפטן ארז כהן, מנתח את פסק הדין הדרמטי ומבהיר: "הרעיון צודק, אבל היישום מאוד בעייתי"
פסק דין תקדימי של השופט גלעד הס, שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ממשיך לעורר הדי התנגדות בקרב רבים משחקני הנדל"ן. הסיבה: פסילת הפרקטיקה המקובלת במיזמי פינוי-בינוי של הענקת תמורות אחידות לכל בעלי הדירות ומעבר למנגנון מורכב של תשלומי איזון – מעוררת חשש כבד מפני פתיחת הסכמים חתומים, הצתת סכסוכי שכנים, קשיים במימוש ופגיעה בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, עד כדי סבירות לעצירת עסקאות בשוק.
במרכז התביעה עמדה השאלה סביב הגדרת "השוויון" בחלוקת התמורות לבעלי הדירות, כאשר בהחלטתו קבע השופט הס שהנוהג להעניק תוספת שטח אחידה לכלל בעלי הדירות במתחם הוא מפלה, וכי חלוקה זהה מייצרת שוויון מאולץ ומדומה הפוגע בבעלי הנכסים הגדולים. לפי פסיקתו, על התמורות לשקף במדויק את השווי השמאי היחסי של הדירה הישנה במצב הנכנס. בכך, שומט פסק הדין מידי את העיקרון שנקבע בתקן 21.1 בדבר חישוב כדאיות כללכית בפרויקטים של התחדשות עירונית הקובע תמורה אחידה – ומאלץ את השוק כולו לעבור למודל מורכב של חישוב תמורה יחסית לכל דירה בפרויקט.
"שטח הדירות במצב הקודם הינו שוני רלוונטי בין בעלי הדירות, שוני המחייב מתן יחס שונה, כלומר קבלת תוספת בשטח שונה", כתב השופט הס בפסק הדין והוסיף: "חלוקת התמורות באופן שווה פורמאלי, תוך התעלמות מהשטח השונה של הדירות במצב הקיים, מהווה הפרה של עיקרון השוויון".
שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס (צילום דוברות הרשות השופטת)
"ברמה העקרונית, הרעיון סביב פסק הדין צודק, אבל היישום ברמה הפרקטית מאוד בעייתי", קובע שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בשיחה עם אתר ice. "ברגע שמתקבלת החלטה כזו, נפתחים מחדש הסכמי הפינוי-בינוי בארץ. אמנם הרציונל סביב ביטול התמורות האחידות מובן וצודק – אבל המשמעות היישומית היא שצריך לחשב מסלול מחדש. בשורה התחתונה, עלול להיווצר כאן כאוס מוחלט".
ארז, האם פסק הדין מוכיח כי שיטת הניקוד השמאית לבדה כבר אינה מספיקה?
"זה נכון באופן חלקי, כלומר מייצר פתרון, אבל לא פתרון מלא. איך מחושבת היום דירת התמורה? לוקחים את שטח הדירה, הצמדות, קומה, כיווני אויר, בהתחשב במאפיינים – ככל והדירה גדולה יותר הניקוד גבוה יותר, ואם היא משופצת – כנ"ל. אם יש לך שכן שיש לו דירה בשטח 60 מ"ר ולך יש דירה בשטח 100 מ"ר, תמורה אחידה מפחיתה באופן יחסי את הדירה הגדולה. אם היו נותנים לך שטח או שווי יחסי, הדירה הגדולה הייתה מקבלת יותר".
"זה נכון באופן חלקי, כלומר מייצר פתרון, אבל לא פתרון מלא. איך מחושבת היום דירת התמורה? לוקחים את שטח הדירה, הצמדות, קומה, כיווני אויר, בהתחשב במאפיינים – ככל והדירה גדולה יותר הניקוד גבוה יותר, ואם היא משופצת – כנ"ל. אם יש לך שכן שיש לו דירה בשטח 60 מ"ר ולך יש דירה בשטח 100 מ"ר, תמורה אחידה מפחיתה באופן יחסי את הדירה הגדולה. אם היו נותנים לך שטח או שווי יחסי, הדירה הגדולה הייתה מקבלת יותר".
האם החלטת בית המשפט עלולה להוות "מכת מוות" לרווחיות של פרויקטים מסוימים? ובהמשך לכך, האם פרויקטים עשויים להפסיק להציג רווחיות לפי תקן 21.1?
"הכול זה שאלה של איך התמורה תתחלק בין בעלי הדירות. איפה זה יכול לעכב? במקרה שהיזם צריך להעניק לבעלי דירות תמורות נוספות כדי להוציא את הפרויקט לפועל. אם סל המטרים לא ישתנה ורק החלוקה ביניהם תשתנה, הרי שהמצב של היזם לא בהכרח משתנה".
"הכול זה שאלה של איך התמורה תתחלק בין בעלי הדירות. איפה זה יכול לעכב? במקרה שהיזם צריך להעניק לבעלי דירות תמורות נוספות כדי להוציא את הפרויקט לפועל. אם סל המטרים לא ישתנה ורק החלוקה ביניהם תשתנה, הרי שהמצב של היזם לא בהכרח משתנה".
לראייתך, פסק הדין עלול לייצר "מדרון חלקלק" שיביא להרחבת תופעת הסרבנות?
"זה יכול להשפיע, מאוד אפילו. כרגע, בעקבות פסק הדין הזה, יש לדיירים סרבנים גיבוי משפטי לבוא ולטעון שהתמורות שמוצעות להם לא ראויות. זה בהחלט עלול לייצר פתח לעיכוב משמעותי של פרויקטים שלמים".
"זה יכול להשפיע, מאוד אפילו. כרגע, בעקבות פסק הדין הזה, יש לדיירים סרבנים גיבוי משפטי לבוא ולטעון שהתמורות שמוצעות להם לא ראויות. זה בהחלט עלול לייצר פתח לעיכוב משמעותי של פרויקטים שלמים".
פרויקט התחדשות עירונית. "ככל שהאזור יקר יותר, כך ירבו המחלוקות" (צילום Shutterstock)
למעשה, בעלי דירות גדולות שעד כה השלימו עם תוספת אחידה, קיבלו כאן רוח גבית משפטית לדרוש יותר או לעצור פרויקטים. איך להערכתך זה ישפיע על קצב חתימת ההסכמים?
"אני חושש שזה יגרום להרעה בקצב ואפילו הרעה משמעותית, במיוחד באזורים יקרים כמו תל אביב והערים הסובבות אותה. ככל שהאזור יקר יותר, כך ירבו המחלוקות".
"אני חושש שזה יגרום להרעה בקצב ואפילו הרעה משמעותית, במיוחד באזורים יקרים כמו תל אביב והערים הסובבות אותה. ככל שהאזור יקר יותר, כך ירבו המחלוקות".
האם לדעתך שמאי יכול להגן על מנגנון שבו בעלים של דירה קטנה יקבל תוספת של 8-6 מ"ר בלבד, רק כדי לשמור על היחס מול הדירה הגדולה?
"יש כאן בעייתיות מסוימת. יש מגבלת מינימום של שטח דירה. בדירות הישנות השטח הרשמי הוא נמוך מכך, אז תיאורטית אם שטח הדירה אינו מגיע למינימום, לא ניתן יהיה לקבל היתר. זו הייתה אחת הסיבות שנקבעה שתהיה תוספת אחידה, כדי לגרום לדירות הקטנות להגיע למינימום השטח הנדרש".
"יש כאן בעייתיות מסוימת. יש מגבלת מינימום של שטח דירה. בדירות הישנות השטח הרשמי הוא נמוך מכך, אז תיאורטית אם שטח הדירה אינו מגיע למינימום, לא ניתן יהיה לקבל היתר. זו הייתה אחת הסיבות שנקבעה שתהיה תוספת אחידה, כדי לגרום לדירות הקטנות להגיע למינימום השטח הנדרש".
פסק הדין מתנגש עם המגמה של יותר ויותר רשויות מקומיות לצמצם את שטחי התמורות, כדי לא להעמיס על התשתיות העירוניות. כשבית משפט מחייב מנגנון שמגדיל את המטרים לדירות הגדולות, כיצד צפויות להגיב העיריות?
"תיאורטית, פסק הדין מתייחס ליחסיות של התמורות. יזם יכול לומר: הסל שאתם מקבלים בפרויקט הוא תוספת של 12 מ"ר, ואתם תחליטו ביניכם איך להתחלק עם זה. כביכול, זה לא הולך לרעת היזם, אבל כן עשוי להוביל למצב שבעלי דירות יתווכחו ביניהם".
"תיאורטית, פסק הדין מתייחס ליחסיות של התמורות. יזם יכול לומר: הסל שאתם מקבלים בפרויקט הוא תוספת של 12 מ"ר, ואתם תחליטו ביניכם איך להתחלק עם זה. כביכול, זה לא הולך לרעת היזם, אבל כן עשוי להוביל למצב שבעלי דירות יתווכחו ביניהם".
האם הפתרון הוא מעבר גורף ל"שיטת האחוזים" במקום "שיטת המטרים", כבר בשלב המדיניות העירונית?
"יכול להיות. זה גם היה אחד הרעיונות שהעלו בעבר. מבחינת צדק יחסי, זה יותר מוצדק. אם אתה בא עם יתרון של גודל, של שטח יחסי, ברור שתקבל יותר מהממוצע – כך עושים בכל טבלת איזון. כשאני עושה טבלת איזון בין בעלי קרקע, הם מקבלים את החלק היחסי שלהם בהתאם. אין פה ויכוח על הצדק, אלא על היישום".
"יכול להיות. זה גם היה אחד הרעיונות שהעלו בעבר. מבחינת צדק יחסי, זה יותר מוצדק. אם אתה בא עם יתרון של גודל, של שטח יחסי, ברור שתקבל יותר מהממוצע – כך עושים בכל טבלת איזון. כשאני עושה טבלת איזון בין בעלי קרקע, הם מקבלים את החלק היחסי שלהם בהתאם. אין פה ויכוח על הצדק, אלא על היישום".
ארז, לסיום, האם בעקבות פסק הדין אנו צפויים לעלייה במחירי הדירות החדשות בפרויקטים של פינוי-בינוי? הרי אם עלויות היזם גדלות, בגלל תשלומי איזון או תוספת מטרים, הוא יגלגל את העלות על רוכשי הדירות החדשות.
"להערכתי, זה לא ישפיע מהכיוון הזה, אלא מכיוון אחר לגמרי: הוויכוחים בין בעלי דירות יהיו כל כך גדולים, שזה יביא להאטה משמעותית בהוצאת הפרויקט אל הפועל. עקרונית, פסק הדין לא מתעסק בזה שהיזם צריך לתת תמורות נוספות לבעלי הדירות – היזם נותן סל תמורות ואומר להם: 'אתם תתחלקו'. בגלל המורכבות ובגלל זה שכל בעל דירה עתיד להביא שמאי משלו שיקבע חלק יחסי אחר, המשמעות היא שיהיו ויכוחים שיגיעו לערכאות משפטיות. זה ייצור בלגן ויגרום לעיכוב במימוש הפרויקטים, כך שזה בעתיד יכול לפגוע בהיצע הדירות".
"להערכתי, זה לא ישפיע מהכיוון הזה, אלא מכיוון אחר לגמרי: הוויכוחים בין בעלי דירות יהיו כל כך גדולים, שזה יביא להאטה משמעותית בהוצאת הפרויקט אל הפועל. עקרונית, פסק הדין לא מתעסק בזה שהיזם צריך לתת תמורות נוספות לבעלי הדירות – היזם נותן סל תמורות ואומר להם: 'אתם תתחלקו'. בגלל המורכבות ובגלל זה שכל בעל דירה עתיד להביא שמאי משלו שיקבע חלק יחסי אחר, המשמעות היא שיהיו ויכוחים שיגיעו לערכאות משפטיות. זה ייצור בלגן ויגרום לעיכוב במימוש הפרויקטים, כך שזה בעתיד יכול לפגוע בהיצע הדירות".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
