נדל"ן ותשתיות

"קראתי ששוק הנדל"ן יקרוס כמו מגדל קלפים, זה נכון?"

בתקופה הזו, קשה להתעלם מהכותרות סביב מבצעי הקבלנים: דירה במתנה, הנחה של 15% ועוד - מה עומד מאחורי הקמפיין הממומן הזה ולמה כדאי לכם להאמין. וגם: איך זה שמשפחות הפשע עברו מגביית דמי חסות מקבלנים לדירות יד שנייה? | טור שישי

איציק יצחקי | 31/7/2026 14:41 עקבו אחרינו בגוגל

1. אחד ממכרי שאל אותי השבוע איך זה שחברת נדל"ן כמו אנשי העיר מחלקת דירה במתנה. הוא קרא באחד הפורומים בפייסבוק שהקבלנים עומדים לפשוט רגל וששוק הנדל"ן יקרוס כמו מגדל קלפים. הוא ראה בחלוקת דירות במתנה סימן לכך שהקבלנים זקוקים לחמצן. "קראתי שבקרוב דירות יעלו מיליון שקל", הוא אמר.

זה נכון, הרבה קבלנים זקוקים לבלון בתקופה הזו, אבל זה עדיין לא אומר ששוק הנדל"ן עומד לקרוס. נכון, יש קבלנים קטנים שקורסים. הם ממונפים, לא עומדים בתשלום הריביות וחלקם גובים כסף מהשוק האפור ולא עומדים בלחץ. "תראה מה קורה בשוק המשכנתאות. היקף הפיגורים במשכנתאות עולה ליותר מ-4 מיליארד שקל. האם זה אומר ששוק המשכנתאות יקרוס?", עניתי לו. "עדיין, באחוזים, מספר האנשים שמפגרים במשכנתא קרוב ל-0.6%. יש אנשים שלא עומדים במשכנתא ומוכרים. אותו דבר אצל הקבלנים".

"אבל לא ענית, איך יכול להיות שאנשי העיר מחלקת דירה במתנה?", הוא שאל שוב. הסברתי לו שחברת אנשי העיר לא מחלקת דירות במתנה ברחוב, ושמדובר באקט שיווקי חכם. הייתה תקופה שבה היא לא הצליחה למכור דירות, ולכן היא החליטה לחלק דירה אחת במתנה. "אבל דירה בתל אביב עולה 6-7 מיליון שקל", הוא ענה אחרי שקרא רק את הכותרות במדורי הכלכלה.

מי באמת זכה בהגרלה, רוכשי הדירות או היזם? המבצע של אנשי העיר (אנשי העיר)

הסברתי שהדירה היא דירת 2 חדרים קטנה, בשווי של כשני מיליון שקל. "אז הקבלן הפסיד 2 מיליון שקל?", הוא שאל. "הדירה עלתה לקבלן 1.6 מיליון שקל. זה הסכום שאותו הפסיד. אבל הוא חסך 2 מיליון שקל בקמפיין שאותו רצה להשקיע ומכר 13 דירות, חלקן דירות יוקרה. חלק מהכסף התקבל כבר עכשיו, במזומן. הקבלן הכניס סכומים בשמונה ספרות לבנק, וחסך את העלות של הריבית, חלק מכמה מאות אלפי שקלים בכל חודש שהוא משלם לבנק בכל חודש. אז מה אתה אומר, הקבלן הפסיד?", שאלתי.

"אבל רגע אחד, כתוב שחברת פרשקובסקי מוכרת דירות במכרז, שמעתי אותם אומרים שזה מגלם הנחה של 15%", הוא הקשה. "אתה צודק", עניתי לו. "אבל ההנחה היא לא על מחיר המחירון של החברה, אלא על מחירי הסביבה. המחירון נמוך יותר. בדקתי, ומחיר המינימום בפרויקט נמוך בכ-8% ממחיר המחירון שלהם".

"נו, ו-8% זו לא הנחה?", הוא שאל. "בטח שזו הנחה", עניתי. "אבל זה מחיר המינימום. בממוצע, הקבלן אמור למכור דירה בהנחה של 6%, עם הטבת מימון מינורית. ממילא רוב הקבלנים נותנים הנחה של 4%. בכסף שהוא מקבל הוא חוסך עלויות מימון של 3%".

"אז מי מרוויח?", הוא שאל, רגע לפני שקיבלתי את המדד שמראה שאנשי העיר היא החברה החזקה בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית. "מי שקונה ומי שמוכר", עניתי. "אתה יודע מה?", הוא סיכם. "אולי זה הזמן לנצל את הלחץ ולקנות דירה קטנה בתל אביב".

2. מחירי הדיור ירדו באחוזים חד ספרתיים בשנה האחרונה. הקבלנים מוכרים דירות בהנחות ומוכרי דירות יד שנייה לחוצים ומורידים אחוזים גבוהים יותר במכירה. החברות הציבוריות "מדלגות" מעל ההאטה בדוחות שלהן. הן מתייחסות בשורה נפרדת לעניין הטבות המימון ולכן מחירי המכירה נותרים יציבים יחסית - ירידה של 7%-5% בממוצע. עם זאת, הטבות המימון משקפות ירידה נוספת ולכן יש מי שמדבר על ירידה של 10% במחירים, בעיקר בתל אביב.

צריך לזכור שהדירות החדשות מהוות רק 45% מכלל הדירות שנמכרו ומתוכן - רבע בלבד בהטבות מימון. זה אומר שקצת יותר מעשירית מהדירות נמכרות בהנחות כאלה. בתל אביב ההשפעה היא גדולה יותר. כשמחירי הדירות בתל אביב יורדים, הסיכוי שמדד מחירי הדיור יירד גבוה יותר.

הסיבה לכך שמחירי הדירות נותרו גבוהים יחסית, היא עלויות המימון והסחורות וכן עלויות הבנייה. הריבית גבוהה, הסחורות שמגיעות מחו"ל התייקרו והפועלים הסינים עולים פי 3 מפועלים פלסטינים. אחד היזמים סיפר לי השבוע שהוא משלם 1,600 שקלים עבור פועל סיני, בעוד שפועל פלסטיני השתכר אצלו סכומים של 500-600 שקלים ליום.

"אם פעם דירה הייתה עולה לי 100 שקל והייתי מוכר ב-130, היום היא עולה 120 שקל. כשלקוח רוצה הנחה,אני לא יכול להוריד לו הרבה במחיר, ולכן אני נותן הטבות מימון. המחירים בפרויקט שלי לא ירדו ביותר מ-4%, ואיכות הבנייה השתפרה מאז שהסינים כאן", הוא מסביר. "אני באמת לא מקנא בקבלנים בתל אביב. הם נמצאים בבעיה. מוכרים דירות בהנחות גבוהות יותר, 7%-6%. השוק הזה במצוקה ולכן לא נכנסתי לשם". שאלתי אם זה הזמן לרכוש דירה בתל אביב. "אני אמנם לא מוכר שם - אבל התשובה היא חד משמעית כן", הוא ענה.

3. עלויות הקרקע בישראל יקרות מאוד. אם רכשתם דירה, סביר להניח שההוצאות על הקרקע והבנייה מהוות לפחות 85% מהתשלום. אבל יש עוד נתון אחד שלא לקחתם בחשבון: כמה שווה הפרוטקשן במשכנתא שלכם.

מתווכים מותקפים, קשישות מאוימות ומיליונים מולבנים: זה מה שקורה בימים אלה לחלק מהקבלנים, בעיקר קטנים, בפריפריה. תופעת הסחיטה והפרוטקשן לא עוצרת. פעם היא הסתכמה בצמודי קרקע באזור היישובים הבדואים בנגב, והיום היא חוזרת ובגדול - גם לקבלנים. כן, אם עד היום חשבתם שהגורמים היחידים שקובעים את מחירי הדירות בישראל הם הנגיד, שר האוצר ושוק העובדים הזרים - כדאי שתעדכנו את מחשבון המשכנתא שלכם. רכיב חדש, שקט ואימתני הצטרף למשוואה: סעיף "סחיטה באיומים".

התופעה הזו מחלחלת כעת גם לשוק דירות היד השנייה. השבוע הוגש כתב אישום נגד משפחת פשע, שפונים לבעלי הדירות ובהם קשישה בת 82, ומסבירים להם בצורה ברורה: "אתם לא יכולים למכור כאן דירות, רק אני קונה". המתווך שמוכר דירות יצא מזמן מהמשוואה, אחרי שהמשפחות האלה ריסקו לו את הרכב. הם רוכשים את הדירות האלה במחיר זול ועל הדרך נפגשים עם קבלנים, מאיימים ודורשים נתח בעסקאות כדי שאתר הבנייה לא יישרף.

אם המצב הנוכחי יימשך, והפשיעה מאורגנת תמשיך לחדור לתוך שוק הנדל"ן, המחירים יעלו. הקבלנים אמנם לא כוללים את דמי החסות בדוחות שלהם, אבל מי שמשלם את המחיר בסוף הוא רוכש הדירה. המשטרה חייבת לטפל בתופעה הזו. הסיפור מרמלה הוא רק חלק מתופעה של ארגוני פשיעה. הפעם, הפרקליטות והימ"ר עשו עבודה טובה מאוד. הם ביקשו לחלט את הדירות והמיליונים שנגבו מדמי חסות. התופעה הזאת חייבת להיעלם גם ממגרש המשחקים של הקבלנים.