פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה בידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, מייצר שינוי דרמטי סביב אופן חישוב היטל ההשבחה המוטל על בעלי דירות המוכרים את דירותיהם בפרויקטים של פינוי-בינוי.

עד כה, נהגו הרשויות המקומיות לחשב את ההיטל לפי "הגישה הכלכלית", כלומר בהתבסס על הרווח הצפוי ליזם – מה שהוביל להיטל גבוה לבעלי הדירות. כעת, קבע בית המשפט כי ניתן לבחון את החישוב לפי "גישת ההשוואה", המבוססת על מחירי שוק לנכסים דומים ועשויה להפחית משמעותית את גובה ההשבחה.

החלטת בית המשפט התקבלה במסגרת ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב על החלטת ועדת הערר המחוזית מקיץ 2024, לאחר שזו קיבלה שומה מכרעת שנערכה בהתאם ל"גישת ההשוואה", לקביעת היטל ההשבחה בעסקת מכר של דירה במתחם פינוי-בינוי בתל אביב. לטענת הוועדה המקומית, על השמאי היה לפעול לפי "הגישה הכלכלית" בהתאם לפס"ד אשדר, או לכל הפחות להשתמש בשתי הגישות.

שופט בית המשפט המחוזי, אילן צור, החליט על דחיית הערעור וציין כי השומה המכרעת נערכה כדין, תוך השוואת הנכס לנכסים בעלי מאפיינים דומים – ובכך עלתה בקנה אחד עם פסיקת העליון והספרות המקצועית. השופט אף אימץ את פרשנות ועדת הערר לפס"ד אשדר, לפיה אין הכרח להשתמש ב"גישה הכלכלית" בכל מקרה, וכי בפרויקטים של פינוי-בינוי כשמדובר במוכרי דירות פרטיים, ניתן להשתמש ב"גישת ההשוואה".

"בהינתן שהשמאות המכרעת ניתנה כדין, ובהתאם לגישת ההשוואה המקובלת בפסיקה, מצאתי שלא להתערב בשיקוליה המקצועיים של ועדת הערר אשר החליטה לאמץ את  השמאות המכרעת. משכך, אני קובע כי יש להותיר החלטת ועדת הערר על מכונה", סיכם השופט צור. פסק הדין אף חייב את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בסך 35 אלף שקלים – בין היתר, בשל עומס הטיעונים בתיק.

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, אילן צור (דוברות הרשות השופטת)

אף שפסק הדין התקבל רק באמצע החודש שעבר, הוא כבר מצליח לייצר טלטלה בקרב שחקני ההתחדשות העירונית. לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, עשוי פסק הדין להשפיע על כלל הפרויקטים בישראל. כהן אף ממליץ לבעלי דירות לבחון מחדש את החיוב שהוטל עליהם, ולשקול במקרה הצורך גם הגשת ערר. בשיחה עם אתר ice, הוא מבהיר: "פסק הדין הוא בשורה חשובה לבעלי הדירות, ועשוי לחסוך להם מאות אלפי שקלים".

ארז, תסביר בבקשה: מהו ההבדל העיקרי בין "גישת ההשוואה" לבין "הגישה הכלכלית" בחישוב היטל השבחה?
"'גישת ההשוואה' קובעת בכמה תוכל למכור את הדירה שלך בשוק החופשי, על פי עסקאות שבוצעו לדירות דומות. בוחנים את זה במועד שלפני ואחרי אישור תוכנית. למה אין גידול בשווי ולא יצא היטל השבחה? כי ברגע שאזור מוכרז להתחדשות עירונית, הדיירים שעושים עסקאות מוכרים את הדירות בעלות פוטנציאל לתמורה עתידית. לכן, פערי השווי לא גבוהים ברמת הדירה הבודדת – כלומר למועד אישור התוכנית, ההפרש הוא לא גבוה".

"יש כמות יפה של עסקאות כאלו ביד אליהו, וב'גישת ההשוואה' אפשר להראות שעליית השווי לא משמעותית כי הפוטנציאל מגולם", מוסיף כהן. "בסופו של דבר, צריך להבין שהדייר שמוכר לא נהנה. אם הוא היה ממתין למפתח ולעליית הערך, הייתה השבחה משמעותית – אבל למועד אישור התוכנית, ההשפעה היא מינורית, בשוליים. בהקשר הזה אני רק מבקש להזכיר שכל הרעיון בהתחדשות עירונית הוא שהיזם יישא בהיטל, ולא לגזור קופון על גב הדיירים הקטנים".

כיצד פסק הדין האחרון משנה את ההתנהלות של בעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי?
"במסגרת הרפורמה בהיטל השבחה, יכול להיות שזה יתוקן. הנושא עלה בפני המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס. ככל הנראה, זה ייכלל בהמלצות לתקן את החוק, כך שלא יראו במכר דירה מימוש זכויות שמביא לחיוב בהיטל השבחה – ואז המוכר לא יחויב. עד כמה פסק הדין הזה משמעותי? פסק הדין אומר שאתה יכול למכור את הדירה שלך מתי שתרצה, כשהשיקול של היטל גבוה לא צריך להניע אותך. יחד עם זאת, בעל הדירה צריך גם לדעת שהוא לוקח סיכון. מהן ההשלכות של פסק הדין ברמה הפרקטית? כנראה שהדרישות להיטל בהתאם ל'גישת ההשוואה' יהיו נמוכות באופן ניכר. מצב העניינים עד פסק הדין, יצר רתיעה של דיירים למכור דירות בשלב הזה".

כיצד עשויה ההחלטה להשפיע על יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים על עצמם במרבית המקרים את תשלום היטל ההשבחה, כך שמבחינתם הפסיקה לא יוצרת שינוי מהותי. תיאורטית, הדייר שמוכר – החלק היחסי שלו יורד מהחיוב שלהם, אבל זה בשוליים. צריך לזכור: בית המשפט לא פסל את 'הגישה הכלכלית', אלא אמר שאפשר להשתמש ב'גישת ההשוואה'. בראייה הכוללת, אם בוועדות המקומיות לא יסתכלו בעין צרה על הגרוש, הם יבינו שכדאי ונוח להתנהל מול יזמים ולא מול כל דייר בנפרד. מדובר בפסיקה נכונה לדעתי, הן מהבחינה הכלכלית והן מבחינת המיסוי. החלטה ברוח הזו הייתה צריכה להתרחש כבר מזמן".

פרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ (צילום Shutterstock)

האם ישנם אזורים בארץ שבהם ההשפעה של הפסיקה צפויה להיות משמעותית יותר?
"האפקט צפוי להיות מורגש באזורים שיש בהם התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. במילים אחרות, זה פחות יורגש בפריפריה, אבל כן יורגש במרכז הארץ, במטרופולין גוש דן".

לדעתך, הרשויות המקומיות יערערו על הפסיקה או יעדכנו את מדיניותן בהתאם?
"לערער על פסיקה כזו אפשרי במסגרת רשות ערעור, לכן אני צופה סיכוי קטן. אם להיות ריאלי, אני גם לא רואה איך בית המשפט העליון יתערב בזה. המחוזי הרי כותב במפורש שהוא לא חושב שיש להתערב לשמאי בשיטת השומה. האם העליון ישנה גישה? אני סקפטי".

כיצד משפיעה הפסיקה על תהליך קבלת ההחלטות של שמאי מקרקעין?
"זה שוב שם בעליונות יתר את 'גישת ההשוואה'. זה לא רק במילים או הצהרות, אלא גם ביישום מעשי. 'הגישה הכלכלית', יש בה הנחות רבות: מועד מימוש הפרויקט, היקף ההוצאות, רמות המכירה והפריסה – כל שינוי קטן מביא לתוצאה שונה לגמרי. ב'גישת ההשוואה', מצבור של עסקאות, ולא עסקה אחת או שתיים, מביאה למרווח סביר של תוצאות. זו גם שיטה שהעליון קבע היסטורית כשיטה עדיפה במגורים".

האם לדעתך הפסיקה תעודד בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית?
"אני חושב שהפסיקה מעודדת בהחלט, כי היא יוצרת לך ודאות: אם תמכור את הדירה, לא תהיה חייב להמתין עד שתקבל מפתח. לא לשכוח: בפרויקטים של פינוי-בינוי יכול לעבור עשור עד שזה יקרה, לפעמים אפילו יותר".

מהם לדעתך הצעדים הבאים שעל בעלי דירות ויזמים לנקוט בעקבות החלטת בית המשפט?
"מה שבעלי דירות יכולים לעשות, כדי להיות במאה אחוז בטוחים, הוא לפנות ליזם ולדרוש ממנו רשת ביטחון: אם אנחנו מוכרים, לא נישא בהיטל. מצד היזמים, אני לא חושב שהם נפגעים מזה. הם כנראה ינסו להגן על עצמם ולצמצם את הסיכון – למשל יגבילו את האפשרות למכור רק ל-10% מבעלי הדירות בפרויקט".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)