סקירות הנדל"ן במגוון אתרים ברחבי אירופה מציגות שורה תחתונה זהה ומצביעות על אוקראינה כיעד אטרקטיבי להשקעה. סיבות לא חסרות - ובראשן מחירי הדירות, ששמרו על יציבות למרות התפרצות הקורונה ואף האמירו בשנה האחרונה, ופוטנציאל תשואה על נכסים שיכול להגיע גם ל-15%.

על פי ניתוח שפורסם באתר Global Property Guide מחירי הדירות בקייב עלו בשיעור של 5.3% ברבעון השני של 2021 - העלייה הגבוהה ביותר מאז הרבעון המקביל ב-2013. בניגוד למחצית השנייה של העשור הקודם, במהלכה צנחו מחירי הדירות באוקראינה, כעת המגמה הפוכה בתכלית. נגיד הבנק הלאומי של אוקראינה, איגור סורקין, התייחס גם הוא לנושא והדגיש כי "הדרישה לדירות באוקראינה גדלה בהדרגה משנה לשנה".

אוקראינה ובירתה קייב מציעים למשקיעים בכלל ולישראלים בפרט, אפשרויות השקעה מגוונות, כשבמקרים מסוימים המחירים אף נמוכים משמעותית מעלותו של רכב משפחתי בארץ הקודש. כפועל יוצא, המשקיע מקבל בסופו של יום נכס בקייב, בעלות זולה באופן ניכר הן ביחס לישראל והן ביחס למדינות אחרות באירופה. כך, עבור ישראלים שכבר התנסו בהשקעות ברחבי היבשת, הפכה אוקראינה לאופציה מנצחת ולסיכון שבהחלט שווה לקחת.

אלמנט נוסף שמגביר את הכדאיות הוא זה הנוגע לנוחות - זמן הטיסה בין ישראל לקייב עומד על כשלוש שעות, כאשר ישנן טיסות תדירות על הקו. בהתאם לכך, משקיע שירצה לפקח על הנכס או לעקוב מקרוב אחר התקדמות הבנייה בפרויקט, יוכל לעשות זאת בקלות. כאשר מביאים בחשבון שהעיר מוצפת במרכזי עסקים ומסחר מפותחים, לצד תיירות מתגברת וחיי לילה נוצצים, ההתלבטות האם להיכנס כמשקיע לקייב רק הופכת קלה עוד יותר.

קייב. מרכזי עסקים ומסחר מפותחים, תיירות מוגברת וחיי לילה נוצצים צילום: Pixabay

שטח ספונג'ה
מי שידעה לזהות את הפוטנציאל באוקראינה מבעוד מועד, היא סימפל אינווסטמנט ((simple investment, חברה המתמחה בהשקעות בקייב ועוסקת ביזמות, שיווק וניהול פרויקטים.

"כמי שנולד באוקראינה, מכיר את השפה והמנטליות ומבקר בה לעיתים תכופות, נחשפתי גם למחירי הנדל"ן", מספר הבעלים, עו"ד יגאל יופה, איך הכל התחיל. "ב-2014 הייתה צניחת מחירים מטורפת בעקבות הסכסוך בין רוסיה ואוקראינה שהוביל למשבר כלכלי - אז החלטתי להשקיע בעצמי. כעבור ארבע שנים המחירים התחילו לעלות וחברים שידעו שהשקעתי בנכסים בעלות נמוכה, החלו גם הם לגלות עניין. כשעזרתי להם, ראיתי את ההתכנות העסקית ובשלב הבא בניתי מערך מותאם למשקיע הישראלי – מצד אחד עסקה בתנאים זהים למשקיע האוקראיני, ומצד שני מסגרת בה אני מציע מעטפת מקיפה, משפטית ופיננסית, וכן סיוע בניהול, מיסוי, אבזור ועבודות הגמר בנכס".    

סימפל אינווסטמנט מציעה מוצרים מגוונים, וביצעה מהלכים עסקיים שהתבררו כמוצלחים במיוחד על רקע התובנות ממשבר הקורונה: פרויקטים שלא נמצאים במרכז העיר, אלא בתוך שכונות מבוססות בקייב. דוגמה בולטת מהווה הפרויקט במתחם U4 בשכונת אקדם גורודוק, הידועה גם כקריה האקדמית בקייב. המתחם מושך אליו אוכלוסייה צעירה, בעיקר ממערב אוקראינה, בשל קרבתו לכביש ז’יטומירסקי ומחירי דיור ברי השגה – 1,000-900 דולר למ"ר לדירה של כ-40 מ"ר. 

פרויקט הנדל"ן במתחם 4U. מציע את כל התשתיות הנדרשות ומושך אוכלוסייה צעירה צילום: באדיבות סימפל אינווטמנט

"להבדיל מישראל, באוקראינה מודדים 'שטח ספונג'ה', כלומר שטח הרצפה נטו. קוראים לזה כך כי מחשיבים את כל מה שאפשר לנקות. מעבר למחירים הזולים יותר, בשכונות הללו יש כבר את כל התשתיות הנדרשות כמו בתי ספר, פארקים וגני ילדים", מסביר עו"ד יופה. "קל למכור נכס שלא מוגדר פרימיום. הפנייה היא לקהל יעד גדול של משפחות עם ילדים קטנים ויש לזה ביקוש גדול. הנכס נגיש להשכרה ואף דירה לא עומדת ריקה יותר מדי זמן. עוד אלמנט שמוביל לביקוש גבוה הוא המיקום. בעקבות הקורונה הרבה אוקראינים שעוסקים בהיי-טק, ביו-טק וסייבר, שבו לקייב כי רמות השכר בה גבוהות ביחס לערים אחרות במדינה בתפקידים זהים. המצב הסוציו-אקונומי מאפשר להם לגור בשכונות מבוססות בפאתי העיר".

פרויקט מרכזי נוסף שחברת סימפל אינווסטמנט מקדמת בישראל, הוא זה שבשכונת פודול בבירה. מדובר במרכז העסקים LINER, הממוקם בצומת אטרקטיבי המחבר בין עורקי התנועה הגדולים של קייב, סמוך לתחנת הרכבת התחתית והחשמלית העירונית, דבר המהווה יתרון מובהק. כמו כן, שדה התעופה הבינלאומי נמצא במרחק נסיעה של כשלושת רבעי שעה נסיעה, כאשר הנסיעה למרכז העיר הנה של רבע שעה בלבד. עבור אלו המתיינדים ללא רכב, הרי שגם תחבורה ציבורית זמינה דוגמת אוטובוסים ומוניות נמצאת במרחק של פחות מדקה. 

המיזם עצמו משלב מגורים ומשרדים, אך עם לובי נפרד שיוצר אוטונומיה מוחלטת. המטרה היא לאכלס בו חברות היי-טק, בהן חברות ישראליות רבות שעובדות בקייב בשל עלות המעביד הזולה באופן ניכר ביחס לרמות השכר הנהוגות בישראל. בסמוך, ייבנו דירות קטנות ומאובזרות ברמה של בית מלון, אותן ניתן יהיה להשכיר על בסיס יומי, שבועי, חודשי או שנתי.

לצד שירותי בנק ודואר, המתחם מקבל הבלטה עבור הקהל הישראלי באמצעות שילוב של מסעדה כשרה ובית כנסת. במרחק נסיעה קצר נמצאת עוד נקודת ציון משמעותית - באבי יאר, בה נטבחו כ-50 אלף יהודים בידי הנאצים. בהקשר הזה ראוי גם להזכיר כי את ביקורו הממלכתי הראשון בתפקיד ערך הנשיא יצחק הרצוג באוקראינה, כשהשתתף בשבוע שעבר בטקס מיוחד לציון 80 שנה לטבח בבאבי יאר, באירוע בו גם נחנך מרכז עולמי להנצחת השואה.   

לא רק אומן
יגאל יופה (39) מתגורר בתל אביב. בגיל 8 עלה לישראל והתגורר באשקלון. הוא שירת בצה"ל וכיום  משמש פרקליט צבאי במיל'. יופה הוא עורך דין ונוטריון ובעל משרד עורכי דין יופה-נימן באשדוד ובתל אביב, המייצג בין השאר את שגרירות אוקראינה בישראל.

עו"ד יגאל יופה. היכרות עמוקה עם שוק הנדל"ן באקוראינה צילום: באדיבות סימפל אינווטמנט

"יש היום התעניינות בהשקעות באוקראינה מכל העולם – החל באירופה, עבור בארה"ב וקנדה ואפילו בערב הסעודית", הוא מרחיב. "אנחנו קוראים לישראלים להשקיע באוקראינה ובמיוחד בקייב, גם בשל העלויות וגם בשל הקרבה לארץ. הרבה בעלי נכסים ישראלים טסים לסוף שבוע בקייב עם משפחה וחברים כדי לנפוש ולהתאוורר, ובדרך נוהגים 'לעבור דרך המשרד' ולבדוק את מצב הנכס. כל מה שהמשקיע צריך לעשות הוא להחליט על מסגרת תקציב, ואנחנו כבר נתפור לו את החליפה הנכונה – מעסקת 'פליפ' בה קונים נכס על הנייר, השקעה לטווח ארוך או ייצור הכנסה פסיבית עם תשואה נאה".   

כשיופה נשאל איך הוא רואה את התפתחות הנדל"ן באוקראינה במהלך השנים הקרובות, יש לו תשובה חד משמעית: "הנדל"ן עדיין לא הגיע לנקודת מיצוי. הביקוש הולך וגובר, יש מגמת עלייה ברורה שמסתמן שתימשך בשנים הבאות. אנחנו מסתמכים על אנליסטים שרואים תמורות כלכליות באוקראינה גם בהמשך, על המצב הגאו-פוליטי ולא פחות חשוב – על הנשיא ולדיניר זלניסקי, מדינאי יהודי שנותן פתח ותקווה לעתיד. לא מובן מאליו שבמדינה כזו נבחר נשיא יהודי ברוב מוחץ, וזה רק מראה על השינוי שאוקראינה עוברת. בעבר ישראלים היו מגיעים לאוקראינה רק בגלל אומן, אבל היום יש דינמיקה חיובית, יחסי מסחר מצוינים כשהיקפי הפעילות והעסקים עולים משנה לשנה. אין לי ספק שככל שהקשר בין ישראל ואוקראינה יתחזק ויעמיק, כך שני הצדדים ירוויחו".