פרויקטים
"מתכון לחיכוכים בין המדינה לעיריות": חלופת התמ"א על פי עו"ד רויטל יוריסט
התוכנית שמקדמת השרה איילת שקד אמנם אושרה בקריאה ראשונה, אך נראה כי לצד כוונות טובות ורצון להגדיל את היצע הדיור ולייעל את הביורוקרטיה, חסמים משמעותיים נותרו ללא מענה. עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני: "בחוק החדש יש בשורות חשובות, אבל גם לא מעט פלונטרים"
החלופה לתמ"א 38 שמובילה שרת הפנים איילת שקד, רשמה בימים האחרונים עוד נקודת ציון חשובה, כשהצעת החוק אושרה בקריאה ראשונה במסגרת ועדת השרים לענייני חקיקה. כזכור, על פי החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, תמ"א 38 תסיים את דרכה בראשית אוקטובר בשנה הבאה. המתווה החדש מבקש להציע גרסה משודרגת ועדכנית לתוכנית שאושרה ב-2005 – לקדם פתרונות עבור אותם מבנים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל במתחם פינוי-בינוי, לייצר תמריץ כלכלי לרשויות המקומיות לאשר פרויקטים ולקצר משמעותית את לוחות הזמנים והביורוקרטיה בדרך לקבלת ההיתר הנכסף.
הבשורה המרכזית בתוכנית טמונה בסמכות שתוענק לוועדות המקומיות לאשר שיקום וריענון של בניינים בודדים תוך אימוץ מודל עירוב השימושים – כשבתוך כך עליהן יהיה לגבש ולהגיש בפרק זמן של 3 שנים לוועדות המחוזיות תוכנית כללית להתחדשות עירונית בשטחן. על רשויות מקומיות שימנעו מהגשתה של תוכנית קונקרטית תוטל סנקציה אשר תאפשר לחברות היזמיות לפנות ישירות לוועדות המחוזיות לאישור הפרויקטים.
בדומה למתכונת המוכרת בתמ"א 38, המתווה החדש מציע שני מסלולים להתחדשות ומיגון מבנים. המסלול הראשון מתייחס לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, עם תוספת זכויות של 400%. לעיריות תהיה האופציה לדרוש הקצאה של 15% מהשטח לצורכי ציבור, או לחילופין לגבות היטל השבחה של 25%. המסלול השני נוגע לפרויקטים של חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, עם תוספת זכויות של 200%. כאן תהיה לעיריות האפשרות לדרוש 10% משטח הפרויקט או לחילופין לגבות היטל השבחה של 25%.
לדברי שרת הפנים איילת שקד: "החלופה מהווה מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. היא מדגישה את הצורך בקידומם של תוכניות לחיזוק מבנים ובהתחדשות עירונית, ותגדיל את היצע הדיור. החלופה תספק פתרון לכל האינטרסים הקיימים ותייצר יציבות וכיוון ברור לכלל הגורמים הרלוונטיים. כמו כן תספק התוכנית מענה לחסרונות התמ"א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. במקביל, החלופה תביא עימה ראייה רחבה וכוללת מבחינה תכנונית וסביבתית, זאת לצד ייעול וקיצור פרקי הזמן הנהוגים כיום".
שרת הפנים איילת שקד צילום: פלאש90/ אוליביה פיטוסי
לפזר את הערפל
"חידוש ומיגון מבנים ישנים ומסוכנים הוא צו השעה, כשהפלטפורמה האידיאלית לכך היא התחדשות עירונית. גם המדינה מבינה זאת, כשהחוק החדש שמקדמת השרה שקד מבקש להסיר חסמים שמנעו ממיזמי תמ"א 38 לצאת אל הפועל ולהגדיל את כמות הפרויקטים באופן ניכר", מנתחת עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המלווה דיירים בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עד מועד אישור החוק בכנסת עוד צפויים בוודאי שינויים והתאמות בנוסח החוק, כשנכון להיום ועל אף הכוונות הטובות, יש עדיין שורה של סימני שאלה שמחייבים הבהרות".
"חידוש ומיגון מבנים ישנים ומסוכנים הוא צו השעה, כשהפלטפורמה האידיאלית לכך היא התחדשות עירונית. גם המדינה מבינה זאת, כשהחוק החדש שמקדמת השרה שקד מבקש להסיר חסמים שמנעו ממיזמי תמ"א 38 לצאת אל הפועל ולהגדיל את כמות הפרויקטים באופן ניכר", מנתחת עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המלווה דיירים בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עד מועד אישור החוק בכנסת עוד צפויים בוודאי שינויים והתאמות בנוסח החוק, כשנכון להיום ועל אף הכוונות הטובות, יש עדיין שורה של סימני שאלה שמחייבים הבהרות".
כך למשל, מצביעה עו"ד יוריסט על התנגשות פוטנציאלית בין פרויקטים שאמורים ליהנות מתוספת זכויות בנייה מתוקף החוק החדש לבין המציאות בערים דוגמת תל אביב, בהן כבר קיימות תוכניות סדורות המגבילות את היקפי בנייה. "בתל אביב כבר יש את תוכנית הרבעים, שקובעת כללי משחק ברורים ברבעים 3 ו-4 ומבהירה מה בדיוק ניתן לבנות ולאיזה גובה. איך המתווה של השרה שקד ישתלב פה, ממש לא ברור", היא אומרת. "מה יהיו זכויות הבנייה בפרויקטים במרכז תל אביב, מה יהיה שיעור היטל ההשבחה ועל בסיס מה הוא יחושב? לסוגיות הללו אין בינתיים תשובות. כרגע לפחות זה נראה כמו מתכון בדוק לחיכוכים בין המדינה לאותן העיריות שכבר יישמו תוכניות בשטחן. כדי לפזר את הערפל תידרש התייחסות בחוק לעניין הבוער הזה".
נושא אחר שמטריד את עו"ד יוריסט קשור למסלול עוקף רשויות מקומיות, במידה ואלו לא יגבשו תוכניות התחדשות עירונית בשטחן בתוך 3 שנים. "איך בדיוק זה יעבוד? האם לעיריות תהיה אופציה להתנגד?", היא תוהה. "אנחנו הרי יודעים שברגע שרשות מקומית רוצה לתקוע פרויקטים בצנרת ולמנוע מהם להתקדם היא יודעת לעשות זאת. דרוש כאן מנגנון ברור. בפרויקטים שנוגעים לחיזוק ועיבוי של מבנים בני עשרות שנים, אני סבורה שראוי היה לקחת כבר מזמן את הסמכויות מהעיריות".
פרויקט תמ"א 38 בצפון הארץ צילום: פלאש 90/מאיר וקניון
התחדשות תיאורטית
קביעת היטל השבחה במיזמים של חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש, מסכימה עו"ד יוריסט, יספקו רוח גבית לעיריות לסייע בהתקדמותם, אך לטענתה מס זה עלול לייצר פגיעה קשה בציבור הדיירים ואף לסנדל פרויקטים. "כמות המבנים המסוכנים ברחבי ישראל מצריכה התחדשות עירונית אינטנסיבית. זו למעשה הדרך היחידה של בעלי דירות למנוע אסון מבלי להיכנס להוצאות כספיות מרחיקות לכת", מסבירה עו"ד יוריסט. "ברור לכולם כי פרויקטים שלא יתניעו בחלון ההזדמנויות הקצר שעוד נותר לתמ"א, עלולים למצוא את עצמם מחויבים בהיטל השבחה גבוה. במקרים שכאלה, עבור בעלי דירות רבים שהעול הכספי יושת עליהם, ההתחדשות העירונית תהיה רק בתיאוריה".
קביעת היטל השבחה במיזמים של חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש, מסכימה עו"ד יוריסט, יספקו רוח גבית לעיריות לסייע בהתקדמותם, אך לטענתה מס זה עלול לייצר פגיעה קשה בציבור הדיירים ואף לסנדל פרויקטים. "כמות המבנים המסוכנים ברחבי ישראל מצריכה התחדשות עירונית אינטנסיבית. זו למעשה הדרך היחידה של בעלי דירות למנוע אסון מבלי להיכנס להוצאות כספיות מרחיקות לכת", מסבירה עו"ד יוריסט. "ברור לכולם כי פרויקטים שלא יתניעו בחלון ההזדמנויות הקצר שעוד נותר לתמ"א, עלולים למצוא את עצמם מחויבים בהיטל השבחה גבוה. במקרים שכאלה, עבור בעלי דירות רבים שהעול הכספי יושת עליהם, ההתחדשות העירונית תהיה רק בתיאוריה".
"בסופו של דבר, יש בחוק החדש בשורות חשובות אבל גם לא מעט פלונטרים", מסכמת עו"ד יוריסט. "באופן אישי קצת קשה לי להבין איך מחליטים לגנוז תוכנית אחת עוד לפני שבודקים בשטח את יעילותה של האלטרנטיבה. מן הראוי היה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בשנה נוספת ולאפשר לכל הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית תקופת הסתגלות ראויה. אני מקווה שבנוסח כפי שיעלה לקריאה שנייה ושלישית, התמונה תהיה ברורה יותר".
