השוק

עוקץ יועצי המשכנתאות: מי הנפגעים העיקריים מהמתחזים המסוכנים?

הליך שלילת הרישיון של חברת ניהול התיקים וההשקעות "גולד ניהול פיננסי בע"מ", מעורר קנאה בקרב יועצי המשכנתאות בישראל. למרות קביעה נחרצת של הרשות להגבלים עסקיים כבר בשנת 2017, שוק המשכנתאות מתנהל ללא אסדרה

אבי יוסופוב | 9/6/2025 15:51

יועץ משכנתאות-אילוסטרציה (צילום shutterstock)

השבוע שללה רשות ניירות ערך את רישיונה של חברת ניהול תיקים והשקעות "גולד ניהולי פיננסי בע"מ". רישיונה נשלל בשל שורת ליקויים חמורים, בהם מידע כוזב לרשות, גביית עמלות מופרזות ושיווק השקעות ללא רישיון.

מהלך שכזה מעורר תהיה מתי נזכה לראות צעדים דומים אצלנו ומתי תקום רגולציה שתגן עם על הזוגיות הצעירים בעסקה החשובה בחייהם ותשלול את הזכות לעסוק בתחום ממי שפוגע בציבור.

בכדי להבין את המצב היום, נחזור שמונה שנים לאחור. בזמנו, הבנקים ניהלו "רשימות שחורות" והחרימו יועצי משכנתאות שלא שיתפו עימם פעולה, רשות ההגבלים העסקיים (היום רשות התחרות) פרסמה מסקנות דרמטיות.

הממונה דאז, מיכל הלפרין, חייבה את הבנקים לעבוד עם כלל יועצי המשכנתאות. בדיקת הרשות, שפורסמה במאי 2017, העלתה כי הסיבה לדחיקת היועצים הייתה דווקא הצלחתם להוזיל את עלות המשכנתאות עבור לקוחותיהם – מה שפגע ברווחי הבנקים.

"יועצי המשכנתאות הם גורם משמעותי שיוצר תחרות בין הבנקים", קבעה הלפרין והוסיפה: "פעילותם מובילה לתחרות רחבה יותר ולריבית נמוכה יותר לצרכנים". בנוסף, הלפרין קראה להסדרת התחום בכדי להגן על ציבור הלווים.

מאז ועד היום, הבנקים הפנימו את חשיבותם של יועצי המשכנתאות והציבור הצביע ברגליים. אם בשנת 2017 רק מיעוט מהלווים נעזרו ביועץ חיצוני, הרי שבשנת 2025 כ־70% מהרוכשים כבר מלווים ביועץ משכנתאות עצמאי.

גם היקף השוק זינק, מ־60 מיליארד שקל ב־2017 ליותר מ־100 מיליארד ב־2024. במקביל, מחירי הדירות בישראל עלו בכ־60% והריבית ( שעמדה אז על 0.1% ) טיפסה ל־4.5% כיום. כל החלטה, כל שורה בהצעת הבנק, שווה עשרות אלפי שקלים. הלווים הבינו את זה ואילו המדינה לא טרחה להעמיק בנושא.

מה שלא השתנה מאז הוא חוסר האסדרה. כל עוד אין רגולציה, כל אחד בישראל יכול להדפיס כרטיס ביקור ולהציע שירותי ייעוץ משכנתאות. אין רישיון, אין קורס חובה, אין אתיקה מקצועית ואין בקרה.

בתוך השוק פועלים מאות מקצוענים ראויים, זאת לצד מתחזים חסרי ידע שמסכנים את הציבור. כשהכול מותר, אין ערך לאמון. כשאין רגולציה, הלקוח לא יודע מה הוא מקבל. ההתאחדות ליועצי המשכנתאות, שקמה זמן קצר לפני פרסום הדו"ח של הרשות, מונה כיום מעל ל־1,600 יועצים ומיישמת סטנדרטים קפדניים של אתיקה, שקיפות ומבחני קבלה, אבל אין לה סמכות חוקית.

בארה"ב, בריטניה, אוסטרליה וקנדה לא ניתן לפעול בתחום הזה בלי הסמכה, רישיון והתחדשות תקופתית. רק בישראל, בשנת 2025, אפשר למכור "ייעוץ" פיננסי לעסקה של מיליוני שקלים – בלי כל פיקוח.

הנפגעים העיקריים הם דווקא האנשים הפשוטים, אלה שנכנסים לעולם המשכנתאות בלי רקע מוקדם. רבים מהם משלמים שכר טרחה מופרז, מבלי להבין את העלויות האמיתיות.
אחרים חותמים על הסכמים ללא סעיפי הגנה בסיסיים, כמו אפשרות ביטול או החזר כספי.

בתמונה: אבי יוסופוב, (צילום: ישראל פנחסוב)

כך למשל, זוג צעיר שפנה ליועץ משכנתאות כדי למחזר את ההלוואה – גילה בדיעבד שהיועץ לא ביצע בדיקות נדרשות, מה שהוביל להחמרת תנאי ההחזר. כתוצאה מכך, שילמו עשרות אלפי שקלים מיותרים, זאת לאחר ששילמו מראש שכר טרחה גבוה.

הנזק כפול: הלקוחות נפגעים והיועצים הרציניים, אלו שמשקיעים בהכשרה מקצועית, בכלים מתקדמים ובשירות איכותי – מתחרים מול מתחזים שמוזילים מחירים וגורמים נזק תדמיתי.

כך לא בונים תחרות, כך הורסים אותה. התנהלות זו פוגעת בעיקר בחלשים, אשר ממילא מתקשים לממש את החלום לרכישת דירה. זה לא עניין של ימין או שמאל, של שוק חופשי או רגולציה מחמירה.

זו שאלת הגנה על הציבור. משכנתא היא ההחלטה הפיננסית הגדולה בחייו של רוב הציבור בישראל. האם זה באמת הגיוני להשאיר את התחום הזה פרוץ? נכון, עברנו כברת דרך מאז 2017. הבנקים כבר לא מתנגדים והציבור כבר מבין את הערך. כל עוד התחום פרוץ, במיוחד בתקופה בה שוק הנדל"ן סוער, הציבור ייפגע וימשיך להיפגע.