השוק

אלפי יועצי משכנתאות ללא הסדרת רגולציה: השוק פרוץ והציבור חשוף

כיום, כל אחד יכול להכריז על עצמו כ"יועץ משכנתאות", זאת מבלי לעבור הכשרה מקצועית מינימלית ומבלי שיהיה מי שיבקר את התנהלותו. כך פועלים אלפי יועצי משכנתאות ללא הסדרת רגולציה

אלכס וודובוז | 4/5/2025 12:24

יועץ משכנתאות-אילוסטרציה (צילום shutterstock)

בעוד תיק המשכנתאות של הציבור שובר שיאים ועולה על 600 מיליארד שקל, שוק ייעוץ המשכנתאות בישראל מתנהל כאילו היה המערב הפרוע: יותר מ-2,700 יועצי משכנתאות פועלים ללא רישוי, ללא בחינות הסמכה וללא פיקוח – ומי שמשלם את המחיר הם נוטלי המשכנתאות.

לפני מספר שנים הוקם על ידי יועצי משכנתא ותיקים יותר גוף התנדבותי בשם "התאחדות יועצי משכנתאות", אשר הגדיר כמטרה העיקרית שלו – הסדרת חוקית של התחום, העלאת את רמת היועצים.

יש לציין כי ההתאחדות עושה דברים נפלאים, פעילות הארגון מוכרת היטב לבנק ישראל, לכנסת ולבנקים מסחריים אך בפועל אין חובה להיות חבר התאחדות וכל אדם יכול להכריז על עצמו יועץ משכנתא.

לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות, 62% מנוטלי המשכנתאות מסתייעים ביועץ - אך אין כל גוף רגולטורי שמפקח על השירות שהם מקבלים. הפיקוח של בנק ישראל מוגבל לבנקים בלבד, משרד המשפטים מתנער מאחריות, משרד האוצר ובנק ישראל זורקים את הכדור זה לזה והציבור נותר חשוף לטעויות יקרות ולעתים אף לניגודי עניינים חמורים.

כיום כל אחד יכול להכריז על עצמו כ’יועץ משכנתאות’ – מבלי לעבור הכשרה מקצועית מינימלית, מבלי לעמוד במבחנים ומבלי שיהיה מי שיבקר את התנהלותו. אנחנו מדברים פה על אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחייו של אדם – לקיחת הלוואה של מאות אלפי שקלים ולעיתים מיליונים ודווקא כאן המדינה בוחרת להפקיר את האזרחים.

יועץ או מוכר אינטרסים?
לאחרונה הופיעו בתקשורת ידיעות על כך שיועצים מקבלים תגמולים כספיים במידה ומבצעים משכנתא ללקוחותיהם בחברות ביטוח. האם זה גורם ליועצים לבחור מראש בחברות ביטוח ולא בבנקים לרעת הלקוח? לדעת מנכ"ל BMC התשובה היא שלילית.

יש להבהיר כי בישראל שלושה סוגים עיקריים של גופים פיננסים נותנים משכנתאות לציבור: בנקים, חברות ביטוח וחברות אשראי פרטיות. הבנקים הם לרוב, הזולים ביותר ולכן, רוב מוחלט של תיק המשכנתאות מרוכז בבנקים.

חברות ביטוח נותנות בעיקר משכנתאות לגיל השלישי (משכנתא הפוכה) – מוצר שכמעט לא קיים בבנקים. חברות אשראי פרטיות, יקרות משמעותית מהבנקים וחברות ביטוח נותנות אשראי, בעיקר ללקוחות שסורבו בבנקים וחברות ביטוח.

על פי חוק, יועצי משכנתאות לא מקבלים שום הטבה כאשר עושים משכנתא בבנקים – מי שמשלם שכר טרחה של היועץ הינו הלקוח בלבד. כיוון שחברות ביטוח וחברות פיננסיות פרטיות אינן נמצאות תחת רגולציה של בנק ישראל הן כן נותנות תגמול ליועצים.

האם מצב זה יוצר עיוות ויכול לגרום ל-"יועץ – שרלטן" להפנות את הלקוח לאשראי יקר במקום אשראי זול בבנקים? הייתי אומר שחוסר מקצועיות, ניסיון והבנת כל האפשרויות הקיימות בשוק עלולים לגרום ליועץ לא מקצועי ולא אתי לבחור באשראי מחוץ לבנק.

פערים אדירים בין אוכלוסיות
חלק ניכר מה"יועצים" עובדים עם בנק אחד ולא באמת עושים מכרז בין הבנקים על מנת להוזיל את הריביות ולהביא ללקוח את ההצעה הטובה ביותר (וכך לחסוך מאות אלפי שקלים). שיטת עבודה זו מאפשרת לקבוע תג מחיר נמוכה יותר עבור השירות (שהרי השקעת זמן מינימלית) ולמשוך אוכלוסיות מוחלשות יותר.

הבעיה חמורה במיוחד בקרב אוכלוסיות מוחלשות: 79% מנוטלי המשכנתאות באזורים סוציו-אקונומיים נמוכים (מדד 1) מסתמכים על יועצים, לעומת 50% בלבד באזורים החזקים (מדד 10). המשמעות: דווקא מי שמתקשה יותר להבין את הסיכון — חשוף יותר ליועץ בלתי מפוקח.

דווקא אוכלוסיות אלה, שלא מרגישות ביטחון כלכלי, נפגעות יותר בגלל חוסר רגולציה בתחום ודרישות מקצועיות מינימליות מיועץ.

הצעת החוק תקועה וכולם מתנערים
ניסיון להסדיר את הענף נעשה באמצעות הצעת חוק שגובשה על ידי ח”כ יעקב אשר והותאמה בשיתוף התאחדות יועצי המשכנתאות. החוק המוצע כולל דרישה להסמכת יועצים, הקמת גוף משמעת, הגדרת כללי אתיקה ברורים ואיסור על קבלת תגמולים מצד גופים מממנים.

לפי ההצעה, משרד המשפטים אמור היה לשמש כרגולטור. אך במשרד טוענים כי אינם הכתובת, מאחר שמדובר בתחום פיננסי. גם בנק ישראל ורשות שוק ההון, שניתן היה לצפות מהם להוביל רגולציה, מתנערים. בחלוף כמעט חצי שנה, ההצעה תקועה ואין מועד קרוב להעברתה.

זו הפקרות מוחלטת. בזמן שהמערכת הבנקאית מחויבת לכללי פיקוח מחמירים, כל אדם מהרחוב יכול להציע ייעוץ למשכנתאות – כולל לאנשים מבוגרים שזקוקים למשכנתאות הפוכות, או משפחות צעירות שלוקחות הלוואות בלי להבין את מלוא הסיכון.

רגולציה בעולם וכשל בישראל
בעולם, תחום ייעוץ המשכנתאות מוסדר לרוב תחת רגולטורים פיננסיים. במדינות כמו בריטניה, אוסטרליה וארצות הברית, יועצי משכנתאות חייבים ברישוי, עמידה בתקנים מקצועיים וגילוי מלא ללקוח על כל ניגוד עניינים.

בישראל אנחנו באיחור של 15 שנה מאחורי העולם. זה מדהים לראות איך תחומים כמו שמאות מקרקעין, ייעוץ השקעות או תיווך דירות – כולם דורשים רישוי והסמכה, אבל בתחום שמטפל בחוב הגדול ביותר שרוב האנשים ייקחו בחייהם – אין שום כללים.

האם הציבור ימשיך להיות הפקר?
נכון לעכשיו, אין פתרון באופק. מבקר המדינה בוחן את היעדר האסדרה, אך הליך הביקורת צפוי להימשך חודשים ארוכים. ובינתיים, כ-100 מיליארד שקל בהלוואות משכנתא חדשות ממשיכים לזרום מדי שנה — תחת ייעוץ בלתי מפוקח.

ככל שהמצב הזה יימשך, כך יגדל הסיכון לקריסות פרטיות, להפסדים לציבור ולהחרפת אי השוויון הכלכלי. המדינה חייבת להבין: יועץ משכנתאות זה לא מותרות. זו חובה מקצועית שחייבת להיות מפוקחת ומוסדרת לטובת כולנו.