כמה נתונים לא מחמיאים יצאו השבוע מבנק ישראל באשר לנושא המשכנתאות. ראשית, במקביל לעלייה בהיקף המשכנתאות עולה גם היקף המשכנתאות בפיגור, שעולה בהדרגה מזה מספר חודשים. השני: הלווים מגדילים את המחזורים. אבל הנתון הכי מכעיס הוא גובה המשכנתא הממוצעת, שמטעה את הציבור. לפי נתוני הבנק, המשכנתא הממוצעת בשוק החופשי, ממשיכה לעמוד סביב מיליון שקל (אפילו קצת פחות, 993 אלף שקל).

הנתון הזה הוא כמובן מעוות (ולא באשמת הבנק). לא משום שהוא כולל בתוכו דירות בהנחה, אלא בגלל שהוא נותן תחושה שרוב הזוגות שרוצים לרכוש היום דירה ממוצעת הם מליונרים. כיום, זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה חדשה משלם 2.3 מיליון שקל. חלק מהמשכנתאות האלה כוללות גם מבוגרים, שחלפו 20-25 שנה מאז החלו לשלם את ההלוואה, אנשים שקיבלו דירה בירושה ולקחו משכנתא קטנה לשיפוץ וגם משקיעים שהיו זקוקים להלוואה קטנה יותר. זוג שמגיע לרכוש דירה ממוצעת, עם הון עצמי של 25%, לוקח משכנתא גבוהה בהרבה. כפי שכבר מצאנו כאן בעבר - זוג שמרוויח שכר ממוצע בישראל לא יכול כיום לקנות דירה ממוצעת, וזה מצב מסוכן.

כך יוצא שההלוואה הממוצעת לדירה ממוצעת עומדת על 1.725 מיליון שקל, אבל לזוג יש עוד הוצאות: עורך דין, שמאי, מתווך וגם השינויים בדירה עולים כסף, כך שבפועל לעתים הם מסבסדים את ההפרש בעזרת הלוואה יקרה לכל מטרה. יוצא שבפועל זוג שרוצה לרכוש דירה ממוצעת בישראל ממונף מאוד ולוקח הלוואה של 80%. כשמדובר בדירה בהנחה, למשל, שווי הנכס בפועל הוא זה שמנחה את השמאי של הבנק ולכן שיעור המימון יכול להיות גבוה מאוד ביחס למחיר ששילמו הזוכים.

אחרי שרכשו דירה - נזכרו שגם צריך לשלם עליה. זוג במועד החתימה (shutterstock)

דבר גורר דבר, ונתוני האמת מהשטח מובילים למספר הלוואות בסיכון גבוה. לבנק ישראל אין בעיה שזוג ישלם משכנתא של 12 אלף שקל, אם הוא מרוויח 36 אלף שקל נטו בחודש. יש לו בעיה עם זוג שמרוויח 25 אלף שקל נטו ולוקח משכנתא כזאת. הבעיה היא שרוב הבנקים, כך לפי המספרים, מאשרים הלוואות כאלה. לפי בנק ישראל, מספר המשכנתאות שנמצאות בפיגור (90 יום ומעלה) עולה לרמות של 3.4 מיליארד שקל, אחרי שהתרגלנו כבר לרמות נמוכות יותר (יחסית) של 3.1-3.3 מיליארד שקל.

כשמסתכלים מי הלקוחות שמפגרים בהחזר המשכנתא אפשר לראות שדווקא אלה שרכשו דירה ממוצעת של 2-4 מיליון שקל, מתקשים להחזיר אותה. לאילו רוכשים יש פחות בעיות? דווקא לאלה שרכשו דירות יקרות, של מעל 4 מיליון שקל. מה זה אומר? שמי שיש לו כסף לדירה יקרה, כנראה גם יכול לממן אותה. מעמד הביניים בישראל סובל מיוקר המחייה וההכנסה הפנויה שלו נשחקת. הוא לא מבין איך מספרים לו שהאינפלציה בישראל עולה ב-3% בשנה, שחלק גדול מהמוצרים שהוא קונה בסופר רשמו עלייה אמיתית של 50%-20%. בשורה התחתונה: ההכנסה הפנויה הולכת וקטנה והסיכון הולך וגדל.

בחזרה למספרים. אחד הנתונים הבאמת מטרידים הוא אחוז הלווים שלקחו מימון של 75%-60%. לא רק המספר עלה, אלא גם אחוז הלווים. 45% מהציבור לוקח הלוואות כאלה (לעומת 43% בחודש שעבר, ופחות מ-40% לפני שנה). נתון נוסף שמעיד על בעיה הוא ביצועים לפי שיעור הכנסה. על פי המלצת בנק ישראל, ההחזר החודשי צריך לנוע סביב 30% מהשכר. מתברר שיותר מ-46% מנוטלי ההלוואות עוברים את רף ה-30% ולוקחים הלוואות שמהוות עד 40% מהשכר שלהם. כ-16% מההלוואות הן בשיטת בולט ובלון.

לצד אלה, בנק ישראל פרסם בחודש פברואר את דו"ח היציבות הפיננסית שמראה כי הסיכון בקרב נוטלי המשכנתאות הוא בן הרמות הגבוהות שנראו כאן. מצד אחד, בנק ישראל מתריע ומצד שני - במקום להגביל את הבנקים ולא לאפשר הלוואות מסוכנות, הוא מטיל הגבלות על הטבות המימון כשהקבלנים מוצאים דרך לעקוף אותן ולא יכול לפקח על המוסדות החוץ-בנקאיים, שמפנקים את יועצי המשכנתאות בטיסות לחו"ל תמורת גיוס לקוחות.

עוד ב-

משרד האוצר לרשות המסים: הקבלנים מסלפים בדיווח על הטבות המימון

לכתבה המלאה