שוק המשרדים נמצא בהאטה מאז עליית הריבית. הסיבה לכך פשוטה: הריבית הגבוהה גורמת למשקיעים לשים את הכסף בפקדונות ובשוק ההון, משום שהאלטרנטיבה לרכוש משרד ולשלם ריבית של 7%-6%, כשהתשואה זהה, פחות טובה. אפשר להשקיע את הכסף בתכנית סולידית ולהרוויח 5% לשנה, מבלי להיכנס לכאב ראש מיותר והתעסקאות עם שוכרים.

למרות המשבר בשוק המשרדים, דוח חדש של הלמ"ס מראה תמונה הפוכה לגמרי: מתברר כי בבנייה שלא למגורים, שוק המשרדים דווקא נמצא בעלייה. בנתונים מראים שמבחינת התחלות בנייה, שוק המשרדים כולל 17% מכלל שטחי הבנייה שאינם למגורים. אז איך זה קורה למה הרשויות מאשרות כל כך מהר היתרים לשוק המשרדים לעומת שוק המגורים?

נתון מעניין נוסף מצביע על 26.9% משטחי הבנייה שהסתיימה בנייתם (גמר בנייה). כלומר, בניגוד לשוק המגורים, שם יש יחס הפוך בין התחלות הבנייה המזנקות לבין נתוני גמר הבנייה היורדים (לא ברבעון האחרון, אלא בהסתכלות שנתית), בשוק המשרדים היזמים דווקא מסיימים את הבנייה בקצב משביע רצון.

יחס הפוך. מגדלי מגורים (איציק יצחקי)

יש סיבה טובה לכך: המימון לשוק המשרדים גבוה והיזמים רוצים לסיים את הבנייה. אחוזי הבנייה הגבוהים מצביעים גם על כך שהביקושים למשרדים לא הסתיימו. לקבלן אין כוונה לסיים בניין משרדים שלא נבנה, משום שבניין רפאים גורר תשלומי מסים כבדים לרשות המסים - בניגוד לשוק המגורים, שם הארנונה נמוכה יחסית והעלות שולית במידה והקבלן לא מכר את כל הדירות ותקופת ההארכה של הפטור הסתיימה.

טבלת נתונים: למ"ס

לעומת שוק המסשרדים, שוק המסחר יציב יחסית. שם נתוני התחלת הבנייה וגמר הבנייה כמעט זהים - 12.5% ו-12.7% בהתאמה. במגזר התעשייה והאחסנה, כך מתברר, המספרים שונים לגמרי. נתוני גמר הבנייה עומדים על יותר מ-25%. נתוני התחלת הבניה מציגים מספרים גבוהים עוד יותר - כמעט 30% מהתחלות הבנייה הן של מבני מסחר.

אז מה הסיבה שקצב ההיתרים והבנייה מהיר כל כך? הרשויות. חשוב לדעת שבשל הארנונה הגבוהה, לרשויות המקומיות יש אינטרס רחב לאשר ולזרז טופס 4 לבניית מגדלי משרדים או מסחר. לכן, התחלות הבנייה של משרדים ומסחר יהיו בעלייה על חשבון מגורים. אפשר לראות את זה במספרים: לצד עלייה של כ-9% בהיתרי הבנייה של בנייני מגורים בשנה האחרונה, שהסתכמו בכ-80 אלף, החלו להיבנות רק 76.5 אלף דירות.

הנתון הזה מעט משקר, משום שמתוך אותן דירות, כ-6,000 דירות אינן דירות תוספתיות אלא ניתנות לבעלי הקרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, נטו, התחלות הבנייה מסתכמות בקצת יותר מ-70 אלף בשנה. לעומת זאת, נתוני גמר הבנייה מעידים על מספרים נמוכים בהרבה. ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בישראל בנייתן של פחות מ-55 אלף דירות.

לפי התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050, ישראל זקוקה להרבה יותר דירות מאשר 55 אלף בשנה. צריך לזכות שגם כאן, חלק מהדירות מיועדות לבעלי דירות בהתחדשות עירונית. כלומר, ההערכה מדברת על 50 אלף דירות, בעוד שבתכנית האסטרטגית לדיור אפשר לראות כי הביקוש בישראל עומד על 70-75 אלף דירות לשנה בשנים הקרובות.

עוד ב-

שוק המשרדים מתאושש? 3 הערים שבהן נרשמה עלייה בדמי השכירות

לכתבה המלאה

ככל שהמספרים האלה ימשיכו לרדת, הפערים יגדלו וההיצע לא יצליח להדביק את הביקוש. לטווח הארוך, הדבר עלול להוביל לעליית מחירים. זה תלוי, כמובן, בגורמים רבים: הנחה שהריבית תרד ולא יחולו מגבלות נוספות על שוק הדיור. עד שיקרה כאן מהפך אמיתי, של תמרוץ הרשויות המקומיות בכסף על כל דירה שייבנה, סביר להניח שעוד בקשות להיתר יתקעו במחלקת ההנדסה.