השוק

מימון ישיר חושפת: מהלך ענק ישנה את שוק המשכנתאות בישראל

החברה גייסה 400 מיליון שקל ממוסדיים באיגוח תקדימי שכולל הלוואות בדרגה שנייה, מה שיכול להגביר את התחרות מול הבנקים ולהשפיע על הריבית שלכם

רוי שיינמן | 22/2/2026 11:17

ערן גולן (צילום עופר חג'יוב, shutterstock)

מימון ישיר השלימה מהלך שלא נעשה בישראל מעולם: האיגוח הראשון שכולל הלוואות בדרגה שנייה, בהמשך לאיגוח דומה שביצעה מימון ישיר אך עם הלוואות בדרגה ראשונה. מדובר ב-400 מיליון שקל שגויסו ממשקיעים מוסדיים - כלומר, קרנות פנסיה וגופי השקעה גדולים - תמורת אגרות חוב שמגובות בהלוואות שנתנה החברה לרוכשי דירות.

בשפה פשוטה: מימון ישיר צברה מאות הלוואות שנתנה לאנשים שקנו דירה, ארזה אותן לחבילה אחת גדולה ומכרה אותה בבורסה. הכסף שחזר אליה מאפשר לה לתת הלוואות חדשות לאנשים נוספים.

עבורה זו עסקה כלכלית מוצלחת - עם רווח צפוי של עד 17.5 מיליון שקל. עבורכם זה אומר שיש שחקן נוסף ותחרותי יותר בשוק המשכנתאות, מה שבסופו של דבר יכול להשפיע על הריבית שתשלמו.

הנקודה המעניינת - והחדשנית - היא שהחבילה הזו כוללת גם הלוואות בדרגה שנייה. מה זה בעצם? כשלוקחים משכנתה, הבנק הוא תמיד "ראשון בתור" אם משהו משתבש, כלומר הוא מקבל את הנכס.

הלוואה בדרגה שנייה ניתנת על אותו נכס, אך מי שנתן אותה יקבל את כספו רק אחרי שהבנק גבה את כל חובו. זה מסוכן יותר למלווה - ולכן עלות הריבית עבורכם על הלוואה כזו תהיה גבוהה בדרך כלל ב-2% עד 5% ממשכנתה רגילה.

בפועל, אם יש לכם דירה ששווה 2 מיליון שקל ומשכנתה של מיליון בבנק, חברה כמו מימון ישיר יכולה לתת לכם עוד 200 אלף שקל שהבנק סירב לאשר - ולגבות על זה ריבית גבוהה יותר.

העובדה שחברות הדירוג נתנו לחבילה הזו ציון גבוה (Aa1) ושמשקיעים מוסדיים קנו אותה ברצון היא אינדיקציה לכך שהשוק מאמין ביציבות שוק הדיור הישראלי ובכושר ההחזר של הלווים. כשגוף פנסיוני מוכן לשים כסף על זה - זה לא מהלך שולי.

אבל שווה גם לעצור רגע ולשאול מה הסיכון. מנגנון האיגוח - אריזת הלוואות ומכירתן למשקיעים - הוא בדיוק מה שגרם למשבר הפיננסי הגדול בארצות הברית לפני כשני עשורים.

אז, בנקים אמריקאים ארזו משכנתאות נחותות ביותר, הדביקו להן דירוג גבוה ומכרו אותן כאילו היו בטוחות לחלוטין - עד שהבועה התפוצצה וגררה איתה את הכלכלה העולמית מטה. הדמיון לא מקרי, והוא שווה תשומת לב.

יחד עם זאת, יש כמה סיבות שמפחיתות את החשש המיידי: בישראל מדובר בהיקפים קטנים בהרבה, הדירוג גבוה וקפדני, ורגולציית בנק ישראל שמרנית יותר. בנוסף, שוק הנדל"ן המקומי עדיין חזק ויציב יחסית, כך שהסיכוי שלווים רבים יפסיקו לשלם בבת אחת הוא נמוך.

אבל מנגנון הלחץ דומה - ככל שהאיגוח מצליח, יש יותר תמריץ להגדיל אותו ולכלול הלוואות בסיכון גבוה יותר. לכן, צמיחה מהירה מדי של הסגמנט הזה היא משהו שכדאי לעקוב אחריו בשנים הקרובות.

אם אתם מחפשים מימון לדירה, לשיפוץ, לעסק קטן, או לכל מטרה אחרת שהבנק לא שמח לממן - אפשר להכניס את החברות החוץ בנקאיות לשיקול שלכם. הן גמישות יותר מהבנקים, מהירות יותר בתהליך האישור, ומתאימות במיוחד לעצמאיים, לבעלי היסטוריה פיננסית מורכבת, או למי שהבנק פשוט אמר לא. עצה פרקטית אחת שכדאי לזכור: גם אם בסוף תיקחו את ההלוואה בבנק, הצעה מגוף חוץ-בנקאי יכולה לשמש קלף מיקוח שיוריד לכם את הריבית.

אם אתם משקיעים בשוק ההון או עוקבים אחרי מניית מימון ישיר - המהלך הזה הוא חיובי לחברה. גיוס מוצלח בתנאים טובים, רווח מוכר, ויכולת לצמוח בקצב גבוה יותר. זה בדיוק הסוג של חדשות שמשקיעים אוהבים לשמוע.

הכסף של קרנות הפנסיה מושקע עכשיו בהלוואות האלה - וזה אומר שהשוק הזה גדל ומתבגר. עבורכם זו בשורה, כל עוד הצמיחה נשארת מבוקרת ורגולציה ערנית. בינתיים, התחרות בשוק המשכנתאות גדלה - וזה, לפחות לעכשיו, עובד לטובתכם.

ערן גולן, מנכ"ל מימון ישיר: "השלמנו איגוח שלישי מוצלח אשר מעיד על האמון של הגופים המוסדיים ושוק ההון בפעילותה של מימון ישיר. לראשונה, האיגוח כלל גם משכנתאות בשעבוד שני, שמבחינתנו תואם את האסטרטגיה שאנו מובילים לפיתוח מודל המימון של הקבוצה. המהלך מרחיב את מגוון הנכסים הניתנים לאיגוח, מחזק את הגמישות המאזנית שלנו ומעמיק את פעילות האיגוח כחלק אינהרנטי מהפעילות העסקית השוטפת".

עוד ב-

המניה הזו מזנקת ב-12% - בזכות המשכנתאות

לכתבה המלאה

שמוליק בר חן, מנכ"ל מימון ישיר משכנתאות: "לראשונה אוגח תיק הכולל כ-20% הלוואות בשעבוד שני לצד שעבוד ראשון, במבנה משולב של ריבית קבועה ומשתנה. אנו רואים באיגוח הנוכחי שלב משמעותי בהתפתחות שוק המשכנתאות בישראל. מימון ישיר ממשיכה להגביה את הרף, להציב סטנדרט מקצועי ולסלול את הדרך להרחבת הכלים והמוצרים, תוך יצירת תשתית שתעצב את פעילות התחום בשנים הקרובות".