אם מישהו חיפש הוכחה לכך שהמדדים המובילים בוול סטריט אינם חסינים, לא היה צריך לחכות לאירוע השבוע. הוא קיבל אותה כבר ב-2022. נכון, הנאסד"ק עדיין לא התכנס לשם, או למשבר הגדול של 2008, ובכל זאת - הירידות בימים האחרונים מעלות את רף החששות של המשקיעים ואת השאלות - מתי ייגמר המשבר הזה ומה יקרה בהמשך?

המשקיעים פותחים את האתרים הכלכליים, ורואים כיצד החוזים העתידיים בצניחה עוד לפני המסחר. הבורסות באסיה יורדות גם הן ולא נראה שטראמפ מתכוון לשנות מדיניות כדי להחזיר את השווקים למצב נורמלי.

בתקשורת היה מי שתהה לאחרונה האם ההשקעה בשוק ההון לא עדיפה בהרבה על השקעה בנדל"ן (זה מה שהמליץ לנו ChatGPT השבוע). הזהירו מפני קריסה והיה מי שקרא להשקיע את הכסף בארה"ב. בפועל, מי שעשה זאת - הפסיד לא מעט כסף. כשמסתכלים על זה בטווח הקצר, מי ששמע בעצת אנשי שוק ההון והלך לנאסד"ק, הפסיד השנה 20%. מי שהשקיע בדירה - הרוויח אחוזים בודדים. לגבי מדד S&P 500, אולי העוגן המרכזי של המשקיעים לטווח הארוך - השקעה בתחילת השנה גררה ירידה של 13.7% בטווח הארוך - הנאסד"ק רשם עלייה של 12.2% בשלוש שנים. מדד S&P 500 עלה קצת יותר - ב-13.2%. לשם השוואה, מחירי הדירות ב-2022 עלו ב-17.8%, ב-2023 הם ירדו ב-1% וב-2024 הם עלו ב-7.7%.

"נכחתי באותו כנס בדצמבר שבו ראש המינהל, ינקי קוינט, המליץ לעצור את הקניות של הדירות כי המחירים יירדו, כל שנה ינקי אומר בדיוק אותו דבר וכל שנה המחירים עולים", אומר בראיון ל-ice מנכ"ל עמרם אברהם, נועם גרייף, שהחברה שלו שברה השנה שיא במכירת דירות. "לעומת זאת, בשבוע שעבר אותו קוינט טען כי המחירים יעלו אם דירה בהנחה תבוטל. חוסר קוהרנטיות משווע. יש אחריות מאוד גדולה של נושאי משרה. הנדל"ן הוא 10% מהתל"ג שכולל בתוכו גם את הבנקים והמשכנתאות. אין משק בית שלא רוצה דירה".

"חוסר קוהרנטיות משווע". קוינט (ויקיפדיה/ מרק ניימן, לעמ, פלאש 90/ יוסי אלוני)

איך זה מתקשר לנאסד"ק?
"אני מאמין מאוד בהשקעה בנדל"ן בישראל לאור הגידול הדמוגרפי. שיעור הגירושים עולה, לא מוכרים קרקעות מערבית מכביש החוף כי אין מוצר כזה, הקרקעות זה מוצר שהולך ונעלם. הביקושים הם קשיחים וגדלים. אני לא רואה מציאות שהמחירים בישראל ירדו. כל הפרמטרים האובייקטיבים מצביעים על עלייה. נדל"ן להשקעה בישראל רק עולה, 20 שנה אחורה - רק עולה. הבורסה, לעומת זאת, זה הימור. אני לא אומר לא לפצל השקעות, אבל לומר שהנדל"ן כבר פאסה? הנאסד"ק תמיד עולה לאורך זמן, כך שמי שרוצה לפצל, זה בסדר. אנשים קראו להשקיע בנאסד"ק במקום, אבל להספיד את הענף? המציאות כל כך רחוקה מזה".

אפשר להבין את הטענות של מי שאומר שהקבלנים לא מפסיקים לעלות מחירים?
"לאור עליית המע"מ, עליית מחירי הקרקעות, עליית תשומות הבנייה, שכר העבודה של הפועלים והמהנדסים, אני לא רואה מציאות שבה מחירי הנדל"ן יירדו. הקבלנים אמונים על 40% ממחיר הדירה. השאר, 60%, שייך לגורמים רגולטוריים שלא קשורים אלינו. ההשפעה של הקבלנים על מחיר הדירה בטל ב-60. דיברנו קודם על הבורסה, וצריך להבין - זה סוג של רולטה. מדובר פה על מאקרו כלכלה, דברים בילטרליים, לא תשים את הכסף על סמך פרשן כזה או אחר. אתה רואה את הגידולים, את הביקושים הקשיחים ואת העלייה דה פקטו במחיר. עם זה אי אפשר להתווכח. יש פה משהו מוחשי לעומת משהו שהוא אמורפי. ובכל זאת, צריך להסתכל על הטווח הארוך, גם בשוק ההון".

המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי (דוברות בנק ישראל)

בשלוש השנים האחרונות הנדל"ן עשה יותר.
"אין פה שאלה בכלל. לא משנה אם מדובר בהשקעה במשרדים, בית אבות או במגורים - לכל דבר שתבנה בישראל יהיה ביקוש. אני מדבר בעיקר על נכסים שהם 'מידל מרקט', בין 2 ל-3 מיליון שקל במעגל השני עד הרביעי. הביקוש קשיח למוצרים הזולים".

עוד ב-

מי הקבלן החזק בישראל? התוצאות של 2024

לכתבה המלאה

גם למשרדים? המחיר כעת בשפל. זה הזמן לקנות או שנחווה עוד ירידה?
"הכל עניין של אווירה. מי שנפגע ראשון בעולם הנדלן הוא שוק המשרדים, זה לא מוצר צריכה ראשוני כמו הדירה. זה מוצר נלווה, בטח אחרי הקורונה. הוא נפגע ראשון, והוא מתאושש אחרון, אבל אם כל השוק עולה למעלה, הוא עולה הרבה. גם תרנגול הודו עף ברוח חזקה. המשרדים יטפסו כשהשוק יעלה, אין ספק. יחד עם זאת, הנדל"ן למגורים הוא הברומטר".
יזם גדול סיפר לי שהבנקים מוכנים שימשיך עם הטבות המימון, אם ישלם ריבית של 0.3%-0.2%.
"נכון מאוד. ואז הוא מגלגל על התוספת הרוכשים. יש פתרונות לעקוף את ההנחיה. היא עוד לא יצאה לפועל".