זה קורה לא מעט פעמים: אתם מחפשים דירה, פותחים את לוחות המודעות של מכירת הדירות ורואים כי המחיר של דירה מסוימת ירד במאות אלפי שקלים. ירידה כזאת אפשר לנתח בשני אופנים: הצד הראשון הוא שמחיר הדירה ירד במאות אלפי שקלים. השני, ריאלי יותר, הוא שמוכר הדירה רצה לבדוק את השוק והעלה מודעה עם מחיר גבוה כדי לבחון הצעות, או שהוא פשוט השאיר לעצמו מרווח גדול מדי למשא ומתן.

בדירות היקרות, ההבדלים האלה מתחדדים. במשא ומתן לרכישת דירה שעולה 8 מיליון שקל בתל אביב, סביר שנראה ירידה של 3% במחיר, כי היא משקפת 240 אלף שקל (יכול להיות שבסוף תגלו שזה בכלל שווי השוק של הדירה). לעומת זאת, בדירה בדימונה שעולה 1.1 מיליון שקל, נדיר שתראו הנחה של 100 אלף שקל במחיר.

ניתחנו את אזור תל אביב ובדקנו היכן הירידות הן הגדולות ביותר במחיר. הסיבה לכך היא פשוטה: מצד אחד, בלמ"ס מדווחים על עליות מחירים באזור ומצד שני, מספר הדירות הלא מכורות עומד על 9,000 - כאשר ההערכה היא ששביעית בלבד מתוכן מוכנות לאכלוס. זה אומר שנקודת שיווי המשקל נמצאת במקום בו הביקוש לדירות גבוה - אין הסבר הגיוני אחר לעליות המחירים באזור וכשההיצע גבוה.

ראשית, בדקנו כמה מתוך הנכסים בתל אביב הורידו מחיר. מתוך בדיקה מקיפה שביצענו באתר יד2, עולה כי 6.2% מהנכסים הורידו מחירים. בדקנו מדגמית מספר נכסים ואפשר לומר שלפחות בכמחצית מהם, מראש מחיר הדירה היה מעל שווי שוק. זה אומר שבפועל, אחוז הדירות שבאמת מורידות מחיר באזור נמוך. צריך לזכור נתון נוסף: חלק מהדירות שבדקנו מפורסמות על ידי מתווכים.

דווקא שם, גילינו כי הירידות בחלק גדול מהבתים שסקרנו באתר היו מינוריות יותר. זה עשוי להעיד על רמת המתווכים באזור. למתווכים אסור להעריך שווי נכס, כי זו עבירה ועניין שנתון לשמאים בלבד, אבל הם בהחלט מודעים למחיר בסביבה וקשה למצוא מודעות שבהן מתווך ניסה למכור דירה במחיר מסוים והוריד 10% במחיר - כפי שקורה יותר במודעות של בעלי הדירות. יש לכך עוד סיבה: רוב המתווכים המנוסים לא יקחו בבלעדיות נכס שבו המחיר גבוה והמוכר לא מוכן להתפשר על המחיר. הם יודעים שיבזבזו זמן רב ובמקביל יהיה להם קשה למכור את הנכס, מה שעלול להפריע להם למכור נכסים אחרים.

הנה דוגמא למספר מודעות שראינו שבהן המחיר ירד ביותר מ-100 אלף שקל:

ברחוב יהודה בורלא, בשכונת ל' (לא רחוק מרחוב איינשטיין), ירד מחיר הדירה ב-320 אלף שקל. מדובר בדירת 99 מ"ר, 4 חדרים, בקומה 2 מתוך 7. המחיר, לדברי המוכר, עוד גמיש. הוא דרש 4.62 מיליון שקל והמחיר ירד ל-4.3 מיליון שקל. זו כנראה דוגמא טובה לנכסים מסוימים שבו שווי השוק מראש היה גבוה או שייתכן שהמוכר לחוץ למכור. איך אפשר לדעת זאת? עקבנו אחרי המודעה והמחיר ירד אחרי כשבועיים וחצי בלבד.

ברחוב אלנבי, מצאנו דירת 3 חדרים, 90 מ"ר, בקומה הרביעית. המחיר ירד ב-150 אלף שקל, אבל זה קרה תוך 6 ימים מפרסום המודעה. המחיר הראשוני עמד על 5.5 מיליון שקל וירד מהר מאוד, כנראה לאחר שהקונה הבין שהמחיר גבוה מדי.

ברחוב יורם קניוק באזור גני שרונה ירד מחיר הדירה ב-190 אלף שקל. תחילה המוכר דרש 7.39 מיליון שקל (4.5 חדרים, קומה 6, 130 מ"ר) וכעבור קצת יותר משבועיים הוא הוריד את המחיר ל-7.1 מיליון שקל. גם במקרה הזה, סביר להניח שאחת ההנחות תקפה: או שהמוכר היה לחוץ, או שהוא הבין שלא יוכל למכור במחיר שדרש תחילה.

באבן גבירול פורסמה מודעה ומחירה ירד ב-300 אלף שקל תוך מספר ימים. הדירה היא דירת 4 חדרים בקומה השניה, 109 מ"ר. המוכר הוריד את המחיר אחרי חודש וכיום הוא עומד על 6.589 מיליון שקל.

רוצים עוד דוגמא טובה? ברחוב יפת, אזור יפו ג', פורסמה מודעה למכירת דירה במחיר של 4.6 מיליון שקל וכעת המחיר ירד ל-3.99 מיליון שקל תוך קצת יותר מחודש. בדקנו את המחירים באזור.  הדירה האחרונה שנמכרה בבניין נמכרה סביב 46 אלף שקל למ"ר. יכול להיות שעל זה התבסס המוכר. הבעיה היא שהדירה הנוכחית לא יכולה להימכר במחיר הזה, מסיבה פשוטה: הדירה הקודמת שנמכרה היא דירה קטנה, 53 מ"ר בלבד - ובדירות קטנות, המחיר למ"ר שונה.

כאן מדובר בדירת 112 מ"ר, 4 חדרים. מצאנו שתי עסקאות דומות בהמשך הרחוב, בבניינים דומים. מה היה המחיר לדירת 74 מ"ר ולדירת 62 מ"ר? 33 אלף שקל למ"ר. שתי העסקאות נעשו בנובמבר האחרון. בעסקה דומה נוספת, מחודש מאי, מבניין סמוך, עולה כי המחיר למ"ר עומד על קצת יותר מ-33 אלף שקל למ"ר. כמובן, צריך לבדוק עוד נתונים, לראות שגודל הדירה במודעה מדויק כי הוא משפיע על המחיר, אבל המגמה ברורה: לעתים, מוכרים מפרסמים מחיר גבוה משווי השוק ואז מתחרטים.
 
בסוף השבוע סקרנו נתונים של אתר מדלן שמראים שבשתי שכונות בתל אביב המוכרים והקונים מתנהגים בצורה קיצונית. בשכונת שפירא המוכרים מורידים מחיר ב-35% מהמקרים, ושם סביר שהמחיר יירד, אך בכוכב הצפון זה קורה ב-3% מהמקרים בלבד, ושם סביר שהמחיר יעלה.

עוד ב-

מחירי הנדל"ן: המוכרים בערים האלו לחוצים - ומורידים במחיר

לכתבה המלאה