מחירי הדיור ממשיכים לעלות בחודשים האחרונים בהדרגה ומבצעי הקבלנים מאותתים לציבור שזה כנראה הזמן הטוב ביותר לקנות דירה. חלק מהמבצעים שהם מציעים, מתאימים אולי לציבור שיש ברשותו הון עצמי נמוך יחסית, אבל ביחס למחיר השוק - יכול להיות שזוג צעיר שחולם על דירה יעשה טעות גדולה.

בחודשים האחרונים החלה תופעה מדאיגה: יותר קבלנים מוכרים דירות 2 חדרים. בתל אביב, חלק מהדירות מוגדרות עם תקן חניה אפס. במקומות אחרים תוכלו למצוא חניה אחת. הבעיה עם הדירות האלה היא המחיר למ"ר. לרוב, מחירי הדירות הקטנות נמכרות במחיר גבוה משמעותית למ"ר ולא תמיד יש לכך הצדקה. נניח שהגעתם למשרד המכירות כדי לרכוש דירת 4 חדרים.

המשווק הציע לכם דירה בקומה הראשונה, מעל דירת גן, דירת 3 חדרים בקומה השישית או פתרון אחר: דירת 2 חדרים בקומה התשיעית כפתרון ביניים. החלטתם לרדת מהדירה בקומה הראשונה משתי סיבות: לא כדאי לרכוש דירה מעל דירת גן ואין לכם מספיק כסף. במקום לשלם 2.5 מיליון שקל, כלומר 25 אלף שקל למ"ר לדירה ממוצעת של 100 מ"ר, היזם הציע לכם דירת 3 חדרים בקומה גבוהה יותר במחיר של 2.3 מיליון שקל.

הפעם, המחיר למ"ר עבור דירת 80 מ"ר עומד על 28,750 שקל למ"ר. התקציב שלכם קרוב, הוא עומד על 2.1 מיליון שקל והיזם מציע לכם את הדירה בקומה התשיעית. הוא מספר לכם שהנוף נהדר והמחיר מתאים לכם - 1.8 מיליון שקל בלבד, מה שישאיר לכם אפילו כסף לשדרוג הדירה. בפועל, מדובר בדירת 50 מ"ר, שעליה תשלמו מעל 36 אלף שקל למ"ר. לדירה כזו, בקו השלישי לתל אביב, בגבולות חדרה-גדרה, אין ממש הצדקה.

דירה קטנה בתל אביב (צילום מסך, אילוסטרציה)

אם אתם חושבים שמדובר במעשייה, אתם מוזמנים לבדוק. מצאנו דירות כאלה בחדרה, כשלפי הפרסום מדובר במחיר של 1.8 מיליון שקל. בדקנו ברשות המסים האם נעשו עסקאות כאלה. שתי דירות כאלה נמכרו מדצמבר ועד היום, במחירים שנעים בין 29-31 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירות 58 מ"ר, כשדירות 5 חדרים נמכרו לאחרונה במחיר של 21-22 אלף שקל, דירות 4 חדרים במחיר של 22-24 אלף שקל ודירות 3 חדרים במחיר דומה. הפער בין דירות 4 ל-5 חדרים הוא הגיוני, אבל הקפיצה בדירות 2 חדרים היא גבוהה מדי ולא אופיינית לאזור.

ממוצע הדירות בחדרה עומד על 20 אלף שקל למ"ר, כשהדירות החדשות יקרות יותר ונמכרות במחיר ממוצע של קרוב ל-24 אלף שקל. השאלה היא מה יקרה במכירה. במודעת הפרסום של החברה, גשם למשתכן, שואלים "מתי בפעם האחרונה עשיתם אקזיט על דירה?". זה יכול להיות נכון בתנאים מסוימים, בדירות הגדולות, אבל לגבי הדירות הקטנות, לא בטוח שהן מסוגלות לזנק לכדי "אקזיט" למחיר של מעל 2 מיליון שקל בשלב הזה. מה כן מציעים? מבצעי מימון, רגע לפני כניסת הוראות המפקח לתוקף.

יצאנו מהמעגל הרחוק מתל אביב, ובדקנו מה קורה בלב אזורי הביקוש. בפרויקט של תדהר ביד אליהו, דירות שני חדרים נמכרות ב-46-48 אלף שקל למ"ר. דירות 4-5 חדרים נמכרות בין 40-42 אלף שקל למ"ר. המחיר בהחלט תואם פרויקטים אחרים בסביבה, אבל השאלה הגדולה היא האם מחיר של 48 אלף שקל למ"ר בשכונה בדרום תל אביב הוא לא מחיר גבוה מדי. יד אליהו אמנם כבר לא שהייתה פעם. היא תמשיך לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות והשאלה היא האם זה מצדיק את הפער. דירות 2 חדרים נמכרות ב-2.9 מיליון שקל ומעט דרומה משם, באזור יפו, אפשר לקבל דירה כזו ב-2.2-2.5 מיליון שקל. לא בטוח שעבור כולם זה שווה את הפער, כי אזור יד אליהו מבוקש יותר.

לפי נתוני הלמ"ס, דמי השכירות הממוצעים לדירת 1-2 חדרים בתל אביב הוא 5,333 שקל. אנחנו מדברים על ממוצע ולא על דירה חדשה, כשלא תמיד מדובר ב-2 חדרים. דירת 2.5-3 חדרים בתל אביב מושכרת בממוצע ב-6,967 שקל וסביר שדירה חדשה של 2 חדרים תושכר בלפחות 6,500 שקל. דמי השכירות האלה בתשואה ממוצעת לאזור של 2.5%, מביאים אותנו למחיר של 3.12 מיליון שקל על הדירה.

עוד ב-

מחירי הדיור יורדים בגלל הטבות המימון? 3 עובדות שמפריכות זאת

לכתבה המלאה

אם עושים זום אאוט מבינים ש-3 מיליון שקל לדירה חדשה באזור כזה הוא מחיר ריאלי. ובכל זאת, קשה שלא לתהות - מדוע שזוג ממוצע יעדיף דירת 2 חדרים, אם הוא יודע שהמשפחה תתרחב ומדוע אדם רווק חושב לקנות דירה כזו במחיר כזה במבט לעתיד? דירות 3 חדרים מבוקשות הרבה יותר לשכירות ולפעמים הפער עומד על 200-300 אלף שקל, שלא כדאי לחסוך במידה ויש אפשרות כלכלית לרכוש דירה מרווחת יותר. השוק לדירות 2 חדרים מוגבל ופותח אופציה ליזמים לבנות בעתיד דירות סטודיו, במחיר גבוה מאוד, כמו שנהוג בערים מסוימות באירופה.