נתוני האוצר שפורסמו בימים האחרונים העידו על המשך העצירה בעסקאות נדל"ן. אחרי הזינוק בחודש דצמבר, פחות מ-7,500 דירות נמכרו בינואר. הנתונים האלה העלו את הכוננות של הספקולנטים בענף. הם מיהרו לבשר על ירידות מחירים שבדרך, אבל אז הגיעו נתוני הלמ"ס בסוף השבוע והוכיחו שהקשר בין ירידה במספר העסקאות לירידה במחיר יכול להיות לפעמים מקרי לגמרי.

גם היצע הדירות החדשות הלא מכורות עלה. המספר גבוה יחסית, 80 אלף, וכשמחברים אותו עם הירידה במספר העסקאות התוצאה אמורה להיות משבר. הירידה במספר העסקאות היא גורם אחד שמעיד על הגידול היחסי במספר הדירות שנותרו למכירה. כבר הסברנו כאן לא פעם שמספר הדירות הלא מכורות מטעה, משום שהוא מכיל גם דירות שנמצאות בשלבים מוקדמים מאוד של הפרויקט, חלקן אפילו במצב של היתר בנייה, עוד לפני שהטרקטורים עלו על הקרקע. אם צריך להעריך בזהירות, כשביעית בלבד מהדירות הללו מוכנות.

לפני שנגיע לסיבות לגידול המהיר במספר הדירות הלא מכורות, כמה מילים על הפערים הבלתי נתפסים בין האוצר ללמ"ס בכל הנוגע לנתונים. אלה טוענים כי קצת פחות מ-50% מהעסקאות בדירות החדשות נמכרות בהטבות מימון, ואלה מצביעים על 14% בלבד. אלה טוענים כי מדובר בהשפעה מהותית על השוק, ואלה מסבירים כי המספר הזה זניח, כי הוא מתייחס רק לחלק של הדירות החדשות וכמחצית מהעסקאות הן דירות יד שנייה.

דבר אחד חלק מהספקולנטים שוכחים: כשמדברים על ירידה במונחים ריאליים של 6% מהמחיר בהנחה שמדובר בהטבת מימון, היזמים לא באמת מפסידים כי הם עובדים עם מחירון שונה. יזמים סיפרו לנו כיצד בעת הטבות המימון, הם מעלים את המחיר כך שבפועל מי שמשלם את הריבית בסוף העסקה הוא הלקוח.

את הטענה כי מחירי הדיור יורדים בפועל ב-6% אפשר לבטל בקלות באמצעות כמה הוכחות פשוטות: 1. מחצית מהדירות הן דירות יד שנייה. 2. מתוך המחצית שנשארה, בין 85%-50% לא נמכרות במבצעי מימון. גם לפי האוצר, בגישה הלא מקלה, רוב הדירות החדשות לא נמכרות במבצעי מימון. 3. נניח שבסופו של דבר יתברר ששליש מהדירות החדשות נמכרות במבצעי מימון, אז אומר ששיעור הדירות שנמכרות במבצעי מימון מתוך כלל הדירות שנמכרות בשוק עומד על 16.5%. אם המספר קרוב יותר ללמ"ס - הוא באמת זניח.

בחזרה לדירות הלא מכורות. איך יכול להיות שיש 80 אלף דירות לא מכורות (שמתוכן, כאמור, כשביעית מוכנות לאכלוס)? ובכן, אחד ההסברים הוא שבשל העובדה שהטבות המימון סייעו לקבלנים במכירת דירות חדשות, זה גרם לחלקם להוציא היתר. ברגע שיצא היתר לפרויקט והחלה מכירת פריסייל, הפרויקט כולו מכיל דירות לא מכורות שנכנסות לסטטיסטיקה - גם אם כולן יהיו מוכנות בעוד 3 וחצי שנים.

כבר תהינו כאן בשבוע שעבר כיצד ייתכן שבתל אביב יש כ-9,263 דירות לא מכורות והמחירים לא יורדים. ההערכה של היזמים היא שכ-1,800-1,900 דירות מוכנות לאכלוס ואינן מכורות - קצת פחות מחמישית. הבעיה עם תל אביב, שמכילה את המספר הגדול ביותר של הדירות האלה, היא שהמחירים גבוהים וזה מרחיק רוכשים פוטנציאליים.

תחשבו על זה: דירה לא מכורה בדרום יכולה לעלות מיליון וחצי שקל ובתל אביב יש דירות לא מכורות שהמחיר שלהן עומד על שמונה ספרות. יתרה מכך, כמעט מחצית מהדירות הלא מכורות נמצאות בתל אביב ובאזור המרכז. לפי הלמ"ס, כמות של 80 אלף דירות אמורה להספיק לשנה וחצי עד שנתיים, אבל זהו נתון מטעה - משום שרוב הדירות האלה לא יהיו מוכנות בזמן הזה.

עוד ב-

היזם הבכיר: "נתתי לפועלים הפלסטינים לאכול, אבל הם נשכו אותי"

לכתבה המלאה

כל זה, ואף מילה על התקופה בה אנו נמצאים: התקופה שלפני פסח, עונתית, היא תקופה שבה נמכרות פחות דירות (ובמהלך הפסח עצמו - ירידה משמעותית בשל ספירת העומר, זו גם הסיבה לעריכת ירידי דירות לפני התקופה הזאת), על המלחמה המתמשכת וכמובן - מס הרכישה על משקיעים שנותר גבוה.