כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה בישראל? על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוצאת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 לוקחת יותר משש שנים בחלק מהערים ופחות משנתיים בערים אחרות. אלה נתונים בהחלט מקוממים: מדוע עיריית גבעתיים או עיריית ראשון לציון זקוקות לכל כך הרבה זמן כדי לאשר פרויקט כזה? למה בעיריית קריית מוצקין וקריית אתא, לא רשויות מקומיות עם יכולת תקציבית מהגדולות בישראל, אפשר להוציא היתר בנייה תוך שנה וחצי עד שנתיים? יחד עם הליך בחירת היזם וחתימות, דירה ממוצעת תאושר אחרי 8-10 שנים ועם הבנייה - כעבור יותר מעשור. הנתונים האלה עצובים ומשקפים את ההליך הארוך שכרוך בהוצאת היתר בנייה בהתחדשות עירונית.

חלק מהעיריות מעכבות היתרים כי לא משתלם להן להוציא היתר בנייה למגורים, כשהארנונה למסחר ולמשרדים גבוהה פי כמה. במינהל התכנון צופים כי בשנת 2025 התהליך להוצאת היתר יקוצר, בין היתר בשל ההשפעה של הרפורמות בתחום הרישוי: ביטול ההקלות והסמכת מורשה להוצאת היתר. האם זה יעזור לוועדה המקומית ויגרום לראשי הערים להתגייס לטובת הוצאת היתרים מהירה יותר? לא בטוח. את המספרים נוכל לראות רק בשנה הבאה, ונוכל לשפוט את הרשויות לטובה אם זמן קבלת ההיתר יתקצר משמעותית, לטווח ממוצע של 2-3 שנים בערים הגדולות.

חשוב לציין כי מספר ההיתרים בישראל נשאר יציב בשלוש השנים האחרונות אולם מספר התחלות הבנייה מעיד כי לא חלה התקדמות ממשית. התוצאה: ההיצע לא גדל ועקומת הביקוש עדיין קשיחה וזה מה שגורם לעליית מחירים.

מתכננים מהר, בונים מהר, מאשרים לאט. בנייה באזור צפון השרון (איציק יצחקי)

אז מה כן יכול לתרום לעקומת ההיצע לגדול? הוצאת היתרים מואצת. לפי נתוני מינהל התכנון, זוהי השנה השלישית ברציפות בה מוסדות התכנון שברו את שיא אישור יחידות הדיור. בתחום הדיור לראשונה נחצה רף ה-200 אלף דירות המתוכננות, כשאושרו כ-204 אלף יחידות דיור (היעד הממשלתי: 125 אלף יחידות דיור). השאלה המנחה: אם מספר יחידות הדיור שאושר הוא כמעט כפול מהיעד הממשלתי, איך קורה שהמחירים עולים? או שהיעד הממשלתי נמוך מדי, או שמספר התחלות הבנייה נמוך מדי.

הנה היעדים של הממשלה והמספרים בפועל של מינהל התכנון:

כפי שאפשר לראות בטבלה, מלבד שנת 2020, שנת קורונה, בה מינהל התכנון היה קרוב לעמידה ביעדים, בכל אחת מהשנים 2021-2024 הוא עבר את היעדים שהציבו לו. הממשלה מציבה ב-3 השנים האחרונות יעד של 125 אלף יחידות דיור, כשהשנה נחצה לראשונה רף ה-200 אלף, כשבשנים עברו אושרו כ-160-170 אלף יחידות דיור. רוב היחידות היו תלויות בסמכות ועדת מחוזית ולא ירדו לרמת הועדה המקומית.

אז מה קורה כאן, האם היעד הממשלתי נמוך מדי והוא מושפע מהערכות של גורמים במינהל התכנון, והם צריכים להכפיל את מספר היחידות המתוכננות? לא בטוח. המספרים מראים כי המדינה יודעת לתכנן, אבל בונה פחות בפועל. מספר התחלות הבנייה נמוך לא רק ביחס לשנה הקודמת, הוא נמוך משום שלפי התכנית הממשלתית שאושרה ב-2017, המדינה צריכה לייצר עד 2040 יותר מ-100 אלף יחידות דיור בשנה - 70-80 אלף יחידות עבור אותה שנה ואת ההפרש - כדי לסגור פערי עבר. בפועל, המדינה מייצרת 50-55 אלף יחידות דיור בשנה ובכל שנה הפער גדל.

גם הביורוקרטיה לא מקלה: מהנתונים עולה כי הזמן הממוצע להכרעה בתוכנית בוועדה מחוזית ב-2024 היה 17.8 חודשים (1.5 שנים). 62% מהתוכניות שהייתה בהן הכרעה ב-2024 עמדו בפרק זמן זה. זהו נתון גרוע. בשנים קודמות (2021-2023) אחוז התוכניות שהוכרעו תוך שנה וחצי נע בין 74%-67%.

לסיום, החלטנו להיכנס לספרי התקציב של המינהל ולראות כמה עובד ממוצע מרוויח. מהחישוב שערכנו עולה כי עובד ממוצע במינהל התכנון מרוויח 22,515 שקל ברוטו לחודש. השכר הכולל ששולם בפועל בשנה שעברה עמד על 87 מיליון שקל, כלומר עלות השכר החודשית עומדת על 7.25 מיליון שקל. במינהל יש כיום 322 תקנים וזה אומר שכל עובד הרוויח בממוצע את השכר הזה. צריך לזכור שבמינהל התכנון יש לא מעט פקידים, כך שהבכירים במינהל מרוויחים סכומים גבוהים בהרבה בממוצע.

גם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אין תירוצים: מתוך היחידות שאושרו, מעל ל-40% אושרו בשנה שעברה במסגרת התחדשות עירונית (73 אלף יחידות). שימו לב למספר הזה: ישראל לא בונה 60 אלף יחידות דיור בשנה, אבל מאשרת כ-73 אלף יחידות דיור רק בהתחדשות עירונית. כלומר, מינהל התכנון מתכנן מעל 200 אלף דירות, אבל רק כרבע נבנות בסוף. זה מעיד על קצב הבנייה הנמוך. אם המצב הנוכחי יימשך - לא יהיה מנוס מהמשך עליית מחירי הדיור בישראל.