כמה זמן לוקח לעירייה שלכם להוציא היתר בנייה לצורך מיזם התחדשות עירונית והאם הזמן שעובר מרגע הבקשה להיתר ועד הוצאתו הוא סביר?

משך ההליך של הוצאת ההיתר הוא דבר חשוב: כשהעירייה מאשרת היתרים בקצב גבוה, יותר יזמים עולים על הקרקעות ומצליחים לספק מלאי. כלומר, הם מגדילים את ההיצע ביחס לביקוש וממתנים על העלייה במחירי הדיור. אם הוצאת ההיתרים בישראל הייתה נעשית בקצב גבוה יותר, סביר להניח שבשנת מלחמה וריבית גבוהה, המחירים היו יורדים ולא עולים ב-7.7%. הביקוש בישראל נותר קשיח ובסוף זו הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדיור. הגורם הממתן, היצע הדירות, לא נמצא בעלייה מתמדת ונשאר יציב לאורך זמן.

חשוב לציין שיש הבדל מהותי בין מספר היתרי הבנייה לבין מספר התחלות הבנייה בפועל. הסיבה לכך היא שחלק מהיזמים לא ממהרים לבנות גם כשיוצא היתר בנייה. בתקופת ריבית גבוהה, למשל, יזם לא ימהר לקחת הלוואות יקרות והוא יעדיף להמתין "עד יעבור זעם". יחד עם זאת, כשקצב ההיתרים גדל, הסיכוי שמספר התחלות הבנייה יגדל גבוה יותר.

רוצים דוגמא מספרית (שמשקפת את כלל היתרי הבנייה, לא רק התחדשות עירונית)? בשנת 2023 הונפקו היתרים עבור כ-73 אלף דירות, בשנת 2022 כ-78 אלף - הבדל של 9.4%. מבחינת התחלות הבנייה, בשנת 2023 החלו להיבנות כ-62 אלף דירות - 8.9% פחות מ-2022 (קרוב ל-67 אלף). בשנת 2024 יצאו 77 אלף היתרים, כמו בשנת 2022, אבל מספר התחלות הבנייה עמד על כ-65 אלף בלבד. המשמעות היא שיצאו יותר היתרים, קרוב לשיא ב-2022, אבל מספר התחלות הבנייה היה קטן יותר. יחד עם זאת, אפשר לראות היסטורית שבשנים שבהן קצב ההיתרים היה קטן, קצב התחלות הבנייה קטן בהדרגה.

דוח ההתחדשות העירונית, שפורסם לפני כשבוע, מספק הצצה לגבי משך ההליך של הוצאת ההיתר, לפי ערים. במקום הראשון ברשימת הערים שבהן הוצאת היתר הבנייה היא המהירה ביותר, ניצבת עיריית קריית מוצקין, עם 1.6 שנים עד הוצאת ההיתר. במקום השני קריית אתא (1.8 שנים) ואחריהן רחובות (2.3), נהריה וקריית ביאליק (2.8) ובני ברק (2.9 שנים). הערים שבהן לוקח 3-4 שנים להוציא היתר בנייה הן פתח תקוה, ירושלים, תל אביב, עכו, רמת השרון וכפר סבא. בהרצליה, אשדוד וחולון לוקח קצת יותר מארבע שנים.

ומי ברשימת הערים שבהן התושבים ממתינים יותר מ-5 שנים להוצאת היתר? במקום הראשון נמצאת גבעתיים, שם ממתינים תושבי העיר 6.3 שנים. במקום השני נמצאת ראשון לציון, עם המתנה של 6.2 שנים. במקום השלישי, העיר רמת גן - שם הליך הוצאת היתר עומד על 5.4 שנים. עיריית חיפה במקום הרביעי עם 5.1 שנים. בבת ים התושבים ממתינים 5 שנים.

המסקנה שעולה מהעניין הזה היא שבממוצע, בפריפריה מוציאים היתר בנייה בקצב מהיר ובערים הגדולות זה לוקח קצת יותר זמן. כמובן, יש יוצאות מהכלל, כמו עיריית בני ברק, שם הליך הוצאת ההיתר לוקח פחות משלוש שנים. לעומת זאת, לא ברור למה בעיר עכו הליך ההיתר הוא כל כך ארוך ועומד על כמעט 4 שנים. גם בעיריית חיפה הציון הוא טעון שיפור - מעל חמש שנים להוצאת היתר עבור מיזם תמ"א 38.

צריך להבין משהו על היתרי בנייה: לעיריות אין כיום תמריץ כלכלי מספיק טוב להוציא היתרים כאלה. כשעל שולחנו של ראש העירייה מונחת תכנית לבניית משרדים או מסחר, והוא יודע שהארנונה שהוא גובה על שטח קטן יחסית גבוהה פי שלושה, הוא יעדיף לקדם בניית משרד או חנות ולא מגורים. ביקורת רבה נמתחה בעבר על ראשי הערים שנוהגים כך. לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יש כוח השפעה רב, אבל כשזה מגיע לשטח, חברי מועצה שהוא חבר ועדה מקומית יכול להתעקש על סעיף מסוים שגורם לפרויקט להתעכב במקרה הטוב, או להיגנז במקרה הרע.

אחד הפתרונות נעוץ בשיטת המקל והגזר. רשויות שמנפיקות היתרים בקצב מהיר, צריכות לקבל תקציב מהמדינה על כל היתר. עיריות שעובדות לאט - לא אמורות לקבל "פרס" על הביורוקרטיה העודפת. צריך לזכור שמדובר רק במיזמי התחדשות עירונית ובכל עירייה יש עוד אלפי בקשות להיתרים עבור בנייה רגילה. תחשבו על זה: כשיזם מבקש להוציא היתר בנייה, הוא מתחיל בתהליך, מגייס חברת ביצוע, פונה לבנק כדי שילווה את הפרויקט, מתחיל להניע את גלגל עלויות המימון וכל שנה שחולפת עולה לו הרבה מאוד כסף. בסוף, הדבר הזה משליך על רוכשי הדירות כי מחירי הדירות עולים.

ומה קורה ברשימת הערים שמובילות בהיתרי בנייה לפינוי בינוי? כאן ירושלים ונתניה מובילות ומוציאות פי 2-3 היתרים לעומת כל עיר אחרת.

תזכורת קטנה: המספרים שהבאנו קודם הם עבור תכנית תמ"א 38 ז"ל, שהוארכה במספר ערים במסגרת פרויקטים קיימים שכבר התחילו. בערים רבות אחרות החלה תכנית בניינית שמחליפה את התוכנית הזו. מיזמי פינוי בינוי הם לא פחות חשובים, משום שהם מיועדים לבנייה של מתחם שלם, בניגוד לפרויקט תמ"א 38, שמחזק בניין בודד. פינוי בינוי ותמ"א 38 יחד, מהווים חלק מתכנית התחדשות עירונית, שיש לה כמה מטרות מלבד הגדלת מספר יחידות הדיור - כמו חיזוק בניינים והתקנת ממ"ד, מה שמשפר גם את תחושת הביטחון וההגנה של התושבים.

עוד ב-

מחירי הדיור ימשיכו לעלות גם ב-2025. הנה כל הסיבות לכך

לכתבה המלאה

ועוד הערה לסיום: לא ייתכן שבקצב הנוכחי יספרו לנו ברשות להתחדשות עירונית וגם ברשויות המקומיות שהם עמדו ביעדים. אם ההיצע לא מספיק, מישהו צריך לשנות את היעדים האלה ולהעלות את הרף. כשאומרים שעירייה מסוימת הוציאה פי שלושה היתרים לעומת היעד בתחילת השנה, אבל לקח לה שנים להוציא היתר, מישהו עובד עלינו וכנראה שהיא מכוונת ליעדים נמוכים מדי. הגיע הזמן שהמדינה תתערב בקצב הוצאת ההיתרים ותצמצם ביורוקרטיה. למשל: ועדה מקומית שעובדת לאט ולא עומדת בקצב, תוסיף למחלקת ההנדסה עוד 3-4 בודקי תוכניות על חשבונה ועוד מפקחים חיצוניים שיבקרו את עבודת הועדה. יכול להיות שאז תגלו שחלק מחברי הועדה זזים בחוסר נוחות בכסא שלהם.