ראשון לציון מושכת אליה לא מעט אנשים, הקרבה לתל אביב ולים עושה את שלה והמחירים בעיר (כולל מחירי השכירות) בהתאם. המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד על 27 אלף שקל, אבל זה רחוק מלשקף את המחירים בשכונות מסוימות ובעיקר בדירות החדשות, שבחלק מהאזורים מגיעים ל-32 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, דירות ישנות להשקעה נמכרות גם בסכומים של 23 אלף שקל למ"ר.

המשקיעים נטשו את ראשון לציון כי היא יקרה מדי. הם מתמקדים באזורים שבהם התשואה גבוהה. מנתונים שפרסמנו לאחרונה בעזרת אתר יד 2, עולה כי המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-2.58 מיליון שקל, כשהשכירות הממוצעת עומדת על 6,100 שקל. התשואה השנתית הממוצעת בעיר עומדת על 2.8%.

יש ערים שבהן תוכלו לקבל תשואה גבוהה בהרבה: בבאר שבע ובטבריה היא עומדת על 3.5%, בעפולה על 3.4%, בקריית מלאכי על 3.3% ובאשדוד על 3%. בימים שבהם הריבית גבוהה אפשר לקבל 5% מהבנק. חלק מהמשקיעים נוטשים ערים ופרויקטים שלא מניבים תשואה של 3.5% ומעלה ואחרים - משקיעים כי הם מאמינים בעליית ערך. העניין של התשואה הוא לא העניין היחיד שמנחה את המשקיעים. הם יעדיפו תשואה של 2.8% על דירה שמחירה זול מאשר יקר, כדי לפנות את הכסף לפרויקטים אחרים. בדיקה נוספת העלתה כי גם היצע הדירות להשכרה קטן בעיר. במרץ 2024 היו בראשון לציון 696 דירות להשכרה ונכון לחודש מרץ השנה - 575 בלבד - ירידה של 17.4%.

לאחרונה, זוג רכש דירת 3.5 חדרים במבנה שהוגדר כמבנה מסוכן ברחוב סולימן בעיר. לכאורה, זו עסקה מוזרה, מדוע הם היו צריכים לקנות דירה במבנה מסוכן? התשובה הייתה אמורה להיות כתובה שחור על גבי המחיר. אבל הם רכשו את הדירה ב-2.35 מיליון שקל, גבוה יותר ב-150 אלף שקל לפחות מהמחיר לאזור.

בדקנו את הדירה עצמה. היא משתרעת על פני 88 מ''ר. יש לה מרפסת שמש, מחסן וחנייה בטאבו והיא נמצאת בקומה ה-8 מתוך 19 בבניין עם חדר דיירים, חדר כושר וסאונה. עיריית ראשון לציון הכריזה על המבנה כמבנה מסוכן אחרי בור שנפער בחניון הבניין המהווה סכנה לעוברים ושבים.

נראה כי הנתון הזה לא הטריד את הרוכשים, משום שלא מדובר במבנה רעוע שעומד להתמוטט. חשוב להבין שמבנה מסוכן הוא מבנה שמוגדר ככזה על ידי מחלקת ההנדסה של העירייה כי יש בו תקלות מבניות. אז איך בכל זאת נעשתה עסקה, למה הרוכשים שילמו יותר והאם הבנק יכול לתת משכנתא על נכס כזה? חשוב לציין: בחלק מהמקרים העירייה מכריזה על מבנה מסוכן כשחומה עומדת ליפול או כשלאדם יכול להיגרם נזק. למבנה המסוכן יש דרגות ובמקרה הזה - בדיקה העלתה שלא מדובר בסכנה ליציבות המבנה עצמו, מה גם שהבניין חדש יחסית.

הבניין בראשון לציון (אייל ימיני)

"מדובר על עסקה יוצאת מן הכלל. נכסים מהסוג הזה נמכרים בממוצע בין 2.1 ל-2.2 מיליון שקל, בגלל מורכבות העסקה עם הערת המבנה המסוכן, אך במקרה זה הקונים חיפשו ספציפית באיזור זה כי יש להם זיקה אליו, אהבו את הפרוייקט והיו מוכנים לשלם גם מעט יותר", אומר זכיין רי/מקס סנטר, אייל ימיני. "המוכרת, שעברה דרומה, לא רצתה להתפשר על הכסף - כך ששני הצדדים יצאו מרוצים. המבנה אומנם מוגדר כמבנה מסוכן, אך אני מאמין שיטפלו בחנייה, ההגדרה תשתנה במהרה והקונים יהנו מעליית ערך כתוצאה מכך. ראשון לציון מציעה הרבה הזדמנויות נדל"ניות ואני משוכנע שהמחירים כאן רק ימשיכו לעלות". 

השאלה היא מדוע שאדם ייקח סיכון כזה והאם הבנק יכול לתת אישור למשכנתא למבנה תחת סיכון. יועץ המשכנתאות שולי גיטלמן, זכיין מאני אנלימיטד, מסביר את אופי המימון של עסקאות כאלה. "כאשר בנק מעמיד משכנתא, הוא לא מממן רק את עסקת הרכישה – אלא מבטח את עצמו באמצעות שעבוד הנכס כבטוחה. המשמעות היא שהנכס חייב להיות תקין, ראוי למגורים, ויציב מבחינה הנדסית ותכנונית. כל ליקוי מהותי שמתגלה בשמאות עשוי לעורר אצל הבנק חשש לפגיעה בבטוחה – ולהוביל לסירוב מימון".

עוד ב-

משרד האוצר טוען: זו הסיבה שמובילה לעליית מחירי הדירות

לכתבה המלאה

"טיפלתי בתיקים דומים לאלו בעבר. ברוב המקרים הבנק דוחה מתן משכנתא בשל ההגדרה", הוא מודה. "אבל בעבודה יסודית הכוללת בירור בעירייה ניתן לעיתים להוכיח בפני הבנק כי הליקויים ניתנים לתיקון מיידי ולקבל מימון מלא. לא כל 'מבנה מסוכן' הוא באמת מסוכן – לעיתים, כל שנדרש הוא יועץ מקצועי שמבין ומנתח את התיק בצורה נכונה ומדוייקת".