שוק הבנייה למגורים בישראל ממשיך לשקף את התנודתיות הכלכלית בתקופה הזו. מסקירת המערכת הבנקאית לשנת 2024 עולה כיצד הפיקוח על הבנקים מחריף את צעדי האסדרה לנוכח סיכוני האשראי הגוברים. על פי נתוני הבנק המרכזי, בסוף 2024 הסתכם האשראי המאזני לקרקעות למגורים בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות בכ-77 מיליארד שקל – ירידה של כ-1.6% לעומת סוף 2023. מדובר בהמשך ישיר למגמה שהחלה בשנה הקודמת, על רקע התייקרות המימון, האטה בעסקאות רכישה ומחסור בעובדים זרים בענף.

לצד הירידה באשראי לקרקעות, נרשמה עלייה משמעותית באשראי הכספי לליווי פרויקטים לבנייה: מ-37.5 מיליארד שקל בסוף 2023 ל-49 מיליארד שקל בסוף 2024 – קפיצה של כ-30%. העלייה הזו מיוחסת לשיא במספר הדירות הלא-מכורות, שהגיעו לכ-75 אלף בינואר 2025, מה שחייב את היזמים להעמיק את ניצול האשראי לצורכי הבנייה. מהנתונים האלה, שמצביעים על ירידה במימון הקרקעות ועלייה בהיקף הפרויקטים אפשר להסיק נתון משמח שלא כתוב בדוח: יש עלייה משמעותית בשוק ההתחדשות העירונית - מקום שבו היזם לא צריך לקחת מימון כדי לרכוש את הקרקע. הוא מקבל את הקרקע מבעליה, כלומר מהדיירים, ונותן דירות בתמורה.

עוד עולה מהנתונים כי היזמים מצדם הגיבו בהצפת שוק מבצעי מכירה אגרסיביים – דוגמת דחייה בתשלומים עד לאכלוס והלוואות לדיור מסוג "בולט" או "בלון" בסבסוד היזם. נתונים מהפיקוח על הבנקים מעלים כי כ-28% מכלל הדירות שנמכרו בפרויקטים בליווי בנקאי ב-2024 נעשו במבצעי עידוד הכוללים דחייה משמעותית בתשלום. בפרויקטים שבהם נרשמה מכירה מאסיבית – שיעור זה אף גבוה יותר.

המבצעים, לדברי הבנק, משפרים את קצב המכירות, אך גם יוצרים סיכונים מהותיים: הם מייצרים פער תזרימי בין קצב הביצוע לקבלת התשלומים, דורשים מהיזמים אשראי גדול יותר, ומעמיסים על הבנקים דרישות הון. עבור הרוכשים, המבצעים אומנם מקנים "שקט תזרימי" זמני, אך טומנים בחובם אי-ודאות משמעותית לגבי היכולת להשלמת העסקה בהמשך – במיוחד כשיש צורך להמיר את ההלוואות להלוואות לדיור רגילות בתנאים לא ידועים.

בפיקוח על הבנקים מציינים כי הבנק המרכזי לא נותר אדיש. כזכור, בדצמבר 2023 זוהתה עלייה חדה בשיווק הלוואות מסובסדות מצד יזמים, והחל תהליך של מעקב ודרישת דיווחים חודשיים מהבנקים. במקביל, באוקטובר 2024 הופץ מכתב לבנקים שבו נדרשו לערוך ניתוחים מקיפים על השפעת המגמות בענף ולהתאים את מדיניות האשראי וההפרשות להפסדים.

צעד השיא הגיע באפריל 2025 עם כניסת הוראת שעה חדשה לתוקף. לפי ההוראה, בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים כוללים דחייה משמעותית בתשלום, ייקבע משקל סיכון של 150% (במקום 100%) באשראי; במקרים של עלייה של 5 נקודות אחוז או יותר ביחס לפרויקטים קיימים, תחול אותה דרישה; בנוסף, הוגבלה החשיפה לרבעון בהלוואות בולט/בלון לדיור ל-10% מהיקף הביצועים. תוקף ההוראה הוא עד סוף 2026.

הבנק המרכזי מציין כי הוא ממשיך לעקוב "בזכוכית מגדלת" אחר ההתפתחויות, במיוחד לאור התנאים המאקרו-כלכליים המתוחים, ומבהיר: השימוש במבצעים לגיטימי, אך רק כשהוא נעשה תחת ניהול סיכונים קפדני.