בכתבה שפרסמנו השבוע, בעניין השפל במכירת דירות, הראינו כיצד חלק מחברות הנדל"ן מגיעות לשפל חסר תקדים - הן מוכרות דירה בחודש במקרה הרע, או מספר דירות בודדות ברבעון כולו.

ההאטה הזאת מורגשת אצל היזמים הגדולים, כמו צמח המרמן ואקרו שמכרו 11 דירות ברבעון, ומחלחלת למטה. גם היזמים הגדולים ביותר, כמו אאורה וי.ח דמרי, חוו ירידה מסוימת בשיעור הדירות בנמכרות. במקרה שלהן, מדובר במספרים גבוהים יחסית ועדיין - ביחס לעבר, מדובר במספרים שמשקפים את מה שקורה בשוק - לפחות עד הורדת הריבית.

השאלה היא ממה נובעת הירידה הזו. כשמדובר בהפחתה של 29% במספר העסקאות, קשה שלא לדבר על האטה. ומצד שני, נשאלת השאלה - מה היה קורה לולא המלחמה מול איראן ושני ימי חג ביוני - האם גם אז ההאטה הייתה מורגשת?

סגן יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וחבר נשיאות התאחדות בוני הארץ, יוסי דלויה, הוא גם הבעלים של חברת הבנייה "דלויה מרכז הבנייה בע"מ". לדבריו, ההאטה במכירת הדירות בישראל אינה מפתיעה - אלא תוצאה ישירה של שילוב בין המלחמה באיראן, המלחמות המתמשכות בשנתיים האחרונות והריבית הגבוהה.

"שנת 2026 צפויה להיות נקודת הכרעה". דירות ריקות בתל אביב (איציק יצחקי)

"מדובר בשחיקה מתמשכת של הציבור", אומר דלויה. "משפחות צעירות שניסו להיערך לרכישת דירה נאלצות לוותר או להמתין, משום שהעלויות פשוט אינן מאפשרות זאת. הנתון המדאיג ביותר הוא שיש כיום כ־80 אלף יחידות דיור מיועדות למכירה בישראל ומתוכן 15% כבר מוכנות לאכלוס – אך אין להן דורש, משום שהמימון הפך לבלתי אפשרי".
  
נמרוד צביק, מנכ"ל מרום - פרויקט 360, אומר כי המצב בשוק הדירות כיום חריג כי גם החברות הגדולות, כפי שהזכרנו קודם, מתקשות למכור. כך למשל, אזורים רשמה במחצית הראשונה של 2025 ירידה במספר הדירות שנמכרו לעומת השנה הקודמת; י.ח. דמרי הציגה ירידה של כ־35% בקצב המכירות; אפריקה ישראל מגורים מכרה ברבעון הראשון של השנה 89 דירות בלבד ושיכון ובינוי נדל"ן מכרה באותו פרק זמן 26 דירות.

"מדובר בנתונים שמעידים על האטה רוחבית גם אצל הוותיקות והחזקות בענף", הוא מסביר. "כך, בשוק הדירות החדשות המלאי נמצא בעלייה מתמדת עם מעל 80 אלף דירות לא מכורות, ומעל 10,000 בת"א".

שוכחים את שוק היד השנייה.
"שוק היד השנייה סובל מהיקפי עסקאות נמוכים במיוחד. כלומר, יש ביקוש אמיתי מצד רוכשים - הצורך בדירות למגורים או להשקעה קיים ואף גובר ויש גם היצע משמעותי. אולם, ליזמים יש מגבלות בהורדת מחירים בגלל עלויות קרקע, בנייה ומימון, ולרוכשים אין את היכולת הכלכלית להשלים את העסקאות. כך נוצר מצב של תקיעות: שוק שבו יש גם היצע וגם ביקוש, אבל החוסר ביכולת משני הצדדים משאיר את העסקאות על הנייר".

"האטה רוחבית גם אצל הוותיקות והחזקות בענף". צביק (יחצ)

מה יקרה בחודשים הקרובים?
"שנת 2026 צפויה להיות נקודת הכרעה. אני מאמין שירידה הדרגתית בריבית תגרום לביקוש הכבוש להתפרץ, אך לא מדובר בחזרה אוטומטית לשוק חזק. החברות שלא יציעו פתרונות מימון נגישים, שקיפות מלאה וחוויית קנייה מותאמת אישית פשוט לא ישרדו את התחרות. מנגד, מי שיידע לקרוא נכון את השטח ולשלב בין חדשנות טכנולוגית לבין הבנה פסיכולוגית של הרוכש יוכל לקחת נתח שוק משמעותי ולצאת מחוזק מהמשבר".

השאלה היא האם היקף העסקאות הנמוך לא יימשך, בעקבות מגבלות המפקח על הבנקים. יוסי ברק, בעלים ויו"ר "ברק פיננסים", טוען כי שוק הנדל"ן בישראל נמצא בתקופה מאתגרת, בה היקף העסקאות החדשות נמוך מהרגיל. הריבית הגבוהה מקשה על משקי בית לקחת משכנתאות, והיזמים מתמודדים עם לחצים תזרימיים כבדים. במצב כזה, הציבור נוקט גישה זהירה יותר, מה שמוביל להתרחבות מלאי הדירות שאינן נמכרות.

"ירידה בריבית עשויה לייצר נקודת מפנה, לא רק עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור שחיכו בצד, אלא גם עבור משקיעים שיראו הזדמנות למינוף נוח יותר", הוא מסכם. "יחד עם זאת, ההתאוששות צפויה להיות הדרגתית ולא מיידית, כשהשוק יעבור מתודעת 'קנייה בכל מחיר' לתפיסת מגורים גמישה ומותאמת אישית.

"ירידה בריבית עשויה לייצר נקודת מפנה". ברק (אילן בשור)

עוד ב-

16 אלף דירות עומדות ריקות - והקבלנים מחכים שתגיעו לקנות

לכתבה המלאה

"במבט קדימה ל-2026 ניתן לצפות למספר מגמות: הביקוש יחזור בהדרגה אך המחירים לא בהכרח יטפסו בקצב חד כפי שראינו בעבר; הממשלה תצטרך לקדם מסלולי מימון ופתרונות דיור נוספים והבנייה להשכרה לטווח ארוך תתרחב. במקביל, מי שיודע לייצר מודלים פיננסיים חדשניים, להציע מסגרות השקעה חכמות ולשלב בין פתרונות נדל"ן ומימון, יוכל להמשיך לצמוח גם בתקופה של שינויים וחוסר ודאות".