סגנית הכלכלן הבכיר במשרד האוצר, גלית בן נאים, סבורה שמספר הדירות הלא מכורות יוביל בסוף לירידת מחירים. בכתבה שפרסמנו כאן השבוע, טוענת בן נאים כי הסיבה העיקרית לכך שהמחירים צפויים לרדת היא הפער השלילי המצטבר בין מספר הדירות שהחלה בנייתן למכירה בשוק החופשי לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי.

לפי הסקירה שלה, ב-2020-2021, כשהמחירים היו רגע לפני התפרצות גדולה, הפער עמד על 8,000 כאלה. היום הוא עומד על 25,000. מספר הדירות הלא מכורות בישראל עומד על 81 אלף, אבל בחלוקה לפי ערים, אפשר לראות שהמסה המרכזית היא בתל אביב. לפי אנשי המקצוע, מספר הדירות המוכנות בכל עיר עומד על קצת פחות מחמישית. לקחנו את הנתון הזה ובדקנו כמה דירות לא מכורות נותרו בכל עיר וכמה דירות ריקות מתוכן, על פי הערכות אנשי המקצוע, נותרו ריקות. 

בתל אביב יש מעל 10,000 דירות לא מכורות, אבל על פי אנשי המקצוע רק 2,015 מוכנות לאכלוס. בירושלים, הבאה בתור, יש בערך 1,520 דירות. בחולון, באר שבע, חדרה וכפר סבא, מספר הדירות הלא מכורות עומד על מאות רבות, אבל בפועל, כשמסתכלים על מספר הדירות שמוכנות לאכלוס מקבלים עשרות בודדות, ולכל היותר 211 דירות כאלה.

זו גם הסיבה לכך שלא מורגש קיפאון בערים כמו הרצליה - שם מספר הדירות המוכנות לאכלוס נמוך יחסית. במספרים מוחלטים, מדובר בערך על בניין או שניים בכל עיר, שמוכן לאכלוס.

צריך לזכור שיש משתנים רבים שמסבירים למה דירות כאלה עלולים להישאר ריקות זמן רב. על פי ההערכות, אחוז נמוך מאותן דירות הם פנטהאוזים יוקרתיים, שאדם ממוצע לא יכול לקנות. חלק מאותן דירות נותר גם לבעלים, שהחליט מראש לא למכור אותם ובחלק מהמקרים מדובר בדירות באזורים יקרים מאוד, כמו שכונות בצפון תל אביב, והציבור מתקשה לקנות אותן.

קחו למשל את הפרויקט של ישראל קנדה בשדה דב. הפרויקט כבר קיבל היתר והחל ביצוע. ברגע שפרויקטים נוספים יקבלו היתר, בשנתיים הקרובות, כמו הפרויקטים של יגאל דמרי ואחרים, יצטרפו עוד אלפי דירות לשוק בבת אחת. האם זה אומר שמחר נראה את הדירות האלה? לא. חלקן יהיו מוכנות גם בעוד 4-8 שנים והן לא רלוונטיות.

תופעה שכיחה. דירות ריקות בדרום תל אביב (איציק יצחקי)

השורה התחתונה היא שבן נאים אכן צודקת - הפער השלילי הגדל בין מספר הדירות שבבנייה לטובת מכירה לשוק החופשי לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו צריך להטריד את ראשי האוצר. נמחיש את זה בצורה פשוטה: אם היום נמכרו 1,000 דירות ויש עוד 10,000 דירות בבנייה, ובחודש הבא יימכרו 1,000 דירות ויש 15,000 דירות בבנייה, זה אומר שהבועה תתפוצץ בסוף.

עוד ב-

הבכירה באוצר מסבירה: למה מחירי הדירות עומדים לרדת?

לכתבה המלאה

השאלה הגדולה היא האם הפער הזה ימשיך לגדול. הקבלנים טוענים כי בקרוב הם ילחצו על דוושת הברקס חזק יותר ויקטינו את ההיצע, כך שהפער הזה עשוי להצטמצם. בנוסף, מספר התחלות הבנייה עדיין בפיגור לעומת המצב הרצוי בתכנית האסטרטגית לדיור של 2050.