מספר הדירות הלא מכורות עומד על יותר מ-81 אלף דירות חדשות. שוק הדירות נמצא בהאטה, ונתוני חודש יוני לא מוסיפים המון מקום לתקווה. השאלה הגדולה היא האם, ומתי, הדבר יוביל לירידה משמעותית יותר במחירי הדירות.

לאחרונה פרסמנו את הטריק בנתון הזה, שמפרסם הלמ"ס. מספר הדירות הלא מכורות הוא נתון שממנו אפשר להסיק כי עשרות אלפי דירות עומדות ריקות - אבל בפועל, כ-66 אלף דירות כלל לא מוכנות. חלקן אפילו בשלב של אתרי היתר ורק בשלב החפירה והדיפון. זה אומר שהדירה תהיה מוכנה בעוד 4 שנים, אבל מבחינת הלמ"ס - היא לא מכורה.

"הפער הולך ועולה". דירות למכירה בתל אביב (איציק יצחקי)

לדברי סגנית הכלכלן הראשי באוצר, הכלכלנית הבכירה גלית בן נאים, המספר הזה הוא אקוטי. "נזכרתי השבוע בתכנית טלויזיה שנקראה 'רצים לדירה'. היא שודרה הרבה לפני שהבינה המלאכותית נכנסה בגדול לחיינו. אז אם כבר ריצה ו-AI, החלטתי לאתגר קצת את chatGPT5 בשאלת טריוויה נוסח תכנית טלויזיה קצת אחרת, המרדף: מה מייצג המספר 81,360?", היא טוענת. "לא אלאה אתכם באפשרויות שהצגתי בפניו, אבל בשורה התחתונה, התקרב לבנק ה-GPT. אלא שההסבר שלו היה על דרך האלימינציה".

לפי בן נאים, "כמו לא מעט אנשים מתקשה לעכל את המספר הזה, של מספר הדירות החדשות הלא מכורות, שעמד רק לפני כשנתיים על 44 אלף. מאחר והלמ"ס לא מפרסם באופן שוטף את התפלגות שלבי הבניה של הדירות האלו, רבים טוענים שזה בכלל נובע מגידול בהיתרי הבניה בלבד. דירות דימיוניות, היו שכינו אותן. אז לכאלו עניתי לאחרונה שכדאי שיציצו בפרסום הלמס לחודש אוקטובר 2024, בו הם ציינו בפעם הראשונה התפלגות זו, לפיה רק כחמישית מהדירות הלא מכורות באותה עת הן בשלב היתר הבניה".

עד כאן אין חידוש אמיתי. גם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, סיפר זאת לאחרונה. לדברי בן נאים  מאז, טרם פורסם נתון עדכני על התפלגות זו, והדירות הלא מכורות מוסיפות להיערם. אז מהיכן הן מגיעות?", היא תוהה. בתרשים שפורסם הוצגו נתוני התחלות הבניה המיועדות למכירה בשוק החופשי בלבד (הכוונה: בניכוי בניה עצמית ודירות למכירה בסבסוד ממשלתי).

התחלות בנייה ומספר דירות חדשות שנמכרו (נתונים: משרד האוצר)

מה השורה התחתונה? לדבריה, ברבעון האחרון של 2021, היינו בפער שלילי מצטבר של קרוב ל-8,000 אלפים דירות, בין מספר הדירות שהחלה בנייתן למכירה בשוק החופשי לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בשנים 2021-2020.

"להזכירכם באותן שנתיים מדד מחירי הדירות עלה בשיעור מצטבר של כ-18%. אכן, עם ישראל היה במרוץ לדירה. אבל, באפריל 2022 החל בנק ישראל להעלות את הריבית והפער השלילי החל להיסגר, עד אשר ברבעון הראשון 2023 עברנו לפער חיובי מצטבר של כאלפיים דירות", היא מסבירה. "בסוף אותה שנה הגיע הפער הזה כבר קרוב ל-15 אלף דירות. באותה שנה לפי הלמ"ס נרשמה לראשונה מאז 2018 ירידה במחירי הדירות, גם אם מינורית".

עוד ב-

רשות המסים "מתלבשת" על בעלי הדירות: זה הצעד הבא נגדם

לכתבה המלאה

בהמשך מסבירה בן נאים כי מסוף 2023 ועד הרבעון ראשון השנה כבר מגיע הפער המצטבר ל-25 אלף דירות - כלומר, היא צופה ירידה משמעותית יורתל במחירי הדיור. "איך זה שבכל זאת מדד מחירי הדירות עלה באותה תקופה ב-8%? תסתכלו על החלק האפור", היא מפנה לגרף. "דו משמעית. אלו הדירות שחלק גדול מהן נמכרו עם הטבות מימון, שהחלו לתפוס תאוצה בשנת 2024 ונחבאות מתחת למחיר הרשמי. אם תרצו, אפשר להתנחם שמאז אפריל קשה להן יותר להתחבא, הודות למגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון. מתחילים לנגוס במחיר הרשמי".