בשנת 2020, רגע לפני שמחירי הדיור קפצו בשיעור בלתי נתפס של 30% בשנתיים, היה במשרד האוצר מי שסיפר שהמחירים נמצאים בשיאם. חלק מקברניטי הענף קראו לא לקנות דירות ודיברו על הקלות הבלתי נתפסת שבה המחירים מטפסים. חלק מאנשי הנדל"ן טענו כי האלטרנטיבה הטובה ביותר היא שכירות. הם נתנו כדוגמא את "משבר הדיור" של 2018 - בו מחירי הדיור ירדו ב-1%.

משהו קרה ב-2021 ו-2022. בזמן שבכירי האוצר שמו מסיכות על הפנים, בתקופת קורונה שבה אנשים יצאו לחל"ת - הגיעו רגעי השיא של הענף: המכירות גדלו בעשרות אחוזים וכל מי שקנה דירה - הרוויח. עלייה של 100% בעשור אפשר לתרגם לכותרת אחת: כישלון. האוצר ידע ושתק. המדינה ידעה ושתקה. לכולם היה נוח - בעיקר לאלה שמחזיקים בכמה דירות.

שלושה פתרונות מצאה המדינה לטיפול בבעיה. פעם ראשונה, במקום לטפל מהשורש, היא העלתה את מס הרכישה למשקיעים בסוף 2021 ל-8%, והדירה אותם מהשוק (אפשר לראות את זה בגרף שמפרסם משרד האוצר בסקירות שלו - את העלייה המדאיגה בימים שלפני הטלת המס, ואת הצניחה שאחרי).

תשואה של כ-50% בחמש שנים. דירות חדשות

פעם שנייה, הנגיד החליט לעלות ריבית. זה לא קרה רק בגלל שוק הדירות, אלא בגלל יוקר המחיה. הרוכשים המשיכו לקנות דירות גם אחרי אפריל 2022 משתי סיבות: הראשונה - לקח להם זמן לעכל. השנייה - הם לא חשבו שהריבית תעלה בכמעט 5 אחוזים כל כך מהר.

מי שרכש דירה וההחזר החודשי שלו היה "גבולי", יצר מונח חדש ומסוכן בשוק: מצמצם דיור. באוצר גילו את המונח הזה מאוחר מדי, כשחלק מרוכשי הדירות מכרו דירות חדשות ועברו לדירות קטנות יותר, אחרי שגילו שההחזר החודשי שלהם עלה ב-2,000 שקל.

ב-2024 המחירים עלו. באו היזמים והקבלנים ומצאו פתרון נהדר להברחת המשקיעים והעלאת הריבית: מבצעי הקבלנים, או במילים אחרות: הטבות מימון. "קנו עכשיו, שלמו אחר כך", "קנו דירה ללא מדד ובלי דאגות", היו המסרים המרכזיים. או אז, בפיקוח על הבנקים מצאו פתרון אחר להרגעת הרוחות: כשהכנסת לא מסוגלת לטפל מספיק טוב במחירי הדיור, אנחנו נעשה זאת. הם הגבילו את מבצעי המימון, קבעו גזרות שמרחיקות קונים מהשוק ופגעו בקבלנים. מה עשו הקבלנים? הקטינו את ההיצע, הפסיקו לבנות וב-12 החודשים האחרונים הם סיימו לבנות פחות. הם אמנם התחילו לבנות יותר, אבל סיימו לבנות פחות. ראש בראש.

מדינת ישראל צריכה להתנצל בפני רוכשי הדירות, אבל לא בפני המשקיעים, שרשמו עשרות אחוזי רווח. פעם ראשונה כי היא לא טיפלה במחירי הדיור מהשורש. במקום זה, היא חיפשה טיפול קוסמטי - היא הסתמכה על עליית הריבית האגרסיבית וגילתה שגם זה לא יכול לעצור את הקבלנים. בפועל, הריבית הגבוהה הובילה לתנועה הפוכה: במקום שבעלי הדירות ימכרו, הם גלגלו את ההפרש על שוכרי הדירות - שמשלמים היום בריבית דריבית.

שלא תבינו אחרת: ההאטה בשוק מורגשת ומחירי הדיור יורדים, אבל הקצב נמוך, נמוך מאוד. לצד ההתרגשות לקראת אפשרות לסיום המלחמה, עלולים רוכשי הדירות שישבו על הגדר לגלות שהאופטימיות חודרת לא רק לבורסה, כפי שחדרה השבוע, אלא מחלחלת גם לשוק הדיור.

המדינה צריכה להתנצל בפני שוכרי הדירות בשל הניסיון המלאכותי לפתור את בעיית הדיור בישראל ובשל העובדה שגרמה להם להאמין שאפשר לתקן, שהמחירים עומדים לרדת בצורה אגרסיבית.

משום מה, אף גורם בכיר בשוק הנדל"ן לא טרח להתנצל גם בפני רוכשי הדירות הפוטנציאלים, שמרגישים מבולבלים בשל התנודתיות בשוק ולא רכשו דירות בתחילת העשור. הפערים רק התרחבו מאז, וההון העצמי שחסכו בטל בשישים בהשוואה לעליית המחירים (מה גם שקשה להאמין שהמחירים יירדו ב-30% בשנתיים, אם בכלל, בעתיד הקרוב). איש לא התנצל גם בפני אלה ששמעו ששוק השכירות לטווח ארוך עומד להתפוצץ בעוד רגע, ומבינים היום שמה שהתפוצץ הוא בעיקר הבלון.

עוד ב-

משרד האוצר: זה הנתון הדרמטי שיוביל לירידה במחירי הדירות

לכתבה המלאה

ויפה שעה אחת קודם.