בשבוע שעבר כתבנו כאן בהרחבה על אחת ההחלטות החשובות והמהותיות שהתקבלו השנה על שוק הנדל"ן. ההחלטה של בית המשפט העליון היא פצצה של ממש: הוא קבע כי כשמחשבים היטלי השבחה על דירות, צריך להתחשב בהשפעה של תמ"א 38 על עליית השווי.

במילים פשוטות, כששמאי המקרקעין מגיע לחשב את היטל ההשבחה, מצב חדש מול מצב ישן, כשהוא מכניס פנימה את ההשפעה של התוכנית, ערך הנכס במצב הישן גדל ולכן מצטמצם הפער בין שני המצבים. היטל השבחה מחושב כמחצית ההשבחה בין המצב הישן לחדש, והמשמעות היא שהעיריות יפסידו מיליארדים מהכנסות היטלי השבחה וינסו לחפש את הכסף במקום אחר.

עיריות תל אביב וירושלים ספגו מכה קשה בערעור שהגישו על בתי המשפט המחוזיים. בעבר התקבלו החלטות רבות בעניין, כולל של היועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, שנטרלו את ההשפעה של תכנית התמ"א. לפני שנמשיך, צריך להביא כאן גם את הצד של עיריית תל אביב. שם טענו בעבר שתכנית תמ"א 38 חלה על כל הארץ ולכן מדובר בתכנית תיאורטית ולא מעשית.

 רחוב דיזינגוף בתל אביב (פלאש 90)

כשקוראים את פסק הדין, קשה שלא להיזכר בפסק דין דלי דליה, בו קבע העליון תקדים לפיו לא ניתן לתבוע פיצוי על פגיעה בפוטנציאל תכנוני אם לא הופקדה קודם תכנית. עניין הפוטנציאל עולה כאן בהקשר אחר, של תמ"א 38, אבל הוא מבטא את החשיבה של בתי המשפט בנושא וסביר להניח שהוא יעסיק בשנים הקרובות את הודעות ושמאי המקרקעין ובעיקר את הרשויות המקומיות, שייתכן וינסו להחמיר בגביית היטלים במקומות אחרים.

בתל אביב אפשר לראות בניינים רבים באזור הרובעים, בהם היזמים הוסיפו עד 2.5 קומות, כנהוג לפי החוק. מכיוון שהעירייה לא התחשבה במצב הקודם ב"פוטנציאל", התושבים שילמו ביוקר. בחודש יוני דיווחנו כאן כי  התקבלה החלטה דרמטית של ועדת הערר בעניין, כשעיריית תל אביב שלחה היטלי השבחה שהוגדרו כ"מנופחים" לתושבי תל אביב מרובע 4, אך אלה התנגדו והשמאים המכריעים העבירו חוות דעת שונות. אז צמצמה ועדת הערר את היטלי ההשבחה, אך פסיקת העליון היא משמעותית יותר.

ניתן כאן דוגמא (היפותטית לחלוטין) שתמחיש את ההבדלים בהכנסות: נניח ששוויו של נכס ברובע 3 בתל אביב הוא 5 מיליון שקל. במצב החדש, אחרי התוכנית, השווי שלו עולה ל-6.5 מיליון שקל. עד כה, למרות שידעו שיש על הבניין תכנית של תמ"א 38, הועדה המקומית יכלה להתעלם מכך. במקרה כזה, הפער בין שני המצבים הוא 1.5 מיליון שקל והיטל ההשבחה יהיה בהתאם. אבל נניח שבמצב הישן, כולל התחדשות בתכנית, מחיר הדירה יעלה ל-6 מיליון שקל (על פי עסקאות השוואה מהאזור, ולא לפי קביעה שרירותית של הועדה המקומית). במקרה כזה, ההשבחה עלולה להיות נמוכה פי 3.

נזכיר כי בעבר הייתה מחלוקת גדולה סביב הנושא, כשתושבי רובעים 3 ו-4 בתל אביב הלינו על כך שהיטלי ההשבחה מופרזים והם נדרשו לשלם מאות אלפי שקלים באופן מיידי. בפועל, הם העלו את מחיר הדירה בצורה משמעותית בעקבות המחלוקת - הם לא רצו למכור בידיעה שמחר בבוקר עיריית תל אביב תגבה מהם מאות אלפי שקלים.

"היה מסובך ולא נכון". עו"ד שוב (ליאת מנדל, פדרו)

רובעים 3 ו-4 הם אמנם אלה שבהם התמקדה הפסיקה, מכורח המאבק של התושבים בעירייה בעניין, אבל יש שכונות נוספות ברחבי הארץ שיחול עליהם פסק הדין, כמו שכונת רחביה בירושלים - שם קודמה תכנית תמ"א 38 או תכנית מחליפה. בסוף השבוע טען כאן עו"ד בני קריתי, שייצג את אחד התובעים, כי קיימים כיום יותר מ-2,000 תיקים משפטיים שהמתינו לפסק דין זה.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, סיפר ל-ice כי "פסק הדין הינו הגיוני ונכון ומתקן עיוות שבו רשויות גובות היטלים גם על זכויות שלא הן אישרו בתכנית. הניסיון לנטרל משווי המצב הקודם פוטנציאל תכנוני של התמ"א מסובך ולא נכון וקובע מסמרות והוראות שהחוק לא דרש אותם, בכלל התערבות משפטית בבדיקה שמאית מובילה לעיוותים. 

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: העיריות יפסידו מיליארדים מהיטלי השבחה?

לכתבה המלאה

"אם רוצים ודאות ניתן לקבל אותה לא באמצעות הוראות נטרול והתערבות בעבודה השמאית. בנוסף, הפסיקה הזו מחזירה את האיזון בין הציבור לרשויות. זהו צעד חשוב לשמירה על הוגנות כלפי בעלי נכסים פרטיים, ובמיוחד כלפי אזרחים שמוכרים דירות ישנות במסגרת תכניות חיזוק והתחדשות עירונית".