סיפור היטלי ההשבחה ברובע 4 בתל אביב הפך לאחד הנושאים המרכזיים בענף הנדל"ן בעיר בחודשים האחרונים. כידוע, כשאדם מקבל היתר בנייה ומרוויח בזכות זה עליית שווי בנכס, העירייה דורשת ממנו לשלם היטל השבחה – מס על הרווח שנוצר בזכות אישור הבנייה. אזור רובע 4 הוא אזור שבו מותר לבנות ולהרחיב דירות (למשל: להוסיף קומות, להרחיב מרפסות וכו'), אבל לאחרונה צץ סיפור מעניין: העירייה שלחה מכתבים ובהם דרישות להיטלי השבחה גבוהים, חלקם בגובה מאות אלפי שקלים, מהתושבים. אלה התנגדו לגובה הדרישות שהעירייה שלחה להם. הם טענו שהשומות (החישובים) שהשמאים עשו – לא מדויקות או לא הוגנות. הם הגישו עררים והמתינו לועדת הערר, שהתכנסה היום.

החששות של התושבים החלו עוד בחודש יולי, לפני כשנה, לאחר שעיריית תל אביב החליטה שהיא לא מאריכה את תכנית תמ"א 38. החשש היה שהעירייה תגבה בפרויקט של התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4 היטלי השבחה גבוהים. ההערכה ניתנה שעיריית תל אביב כבר ספגה מכה בבית המשפט כמה חודשים קודם, כשבית המשפט המחוזי דחה אפשרות שהיא תכניס מאות מיליונים מהיטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 במסגרת תכנית הרובעים. בנוגע לסיפור רובע 4: העירייה הוציאה חיובי היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים לכל דירה שנמכרת ברובע למרות שזכויות הבנייה מכח תמ"א 38 הן פטורות מהיטל השבחה לפי החוק. בנוגע לתכנית רובע 3, שלחה העירייה הודעה כי יחול חיוב, בין במצב של מכירה או מימוש ההיתר. 

בעקבות חוסר ההסכמה בין התושבים לעירייה, הוחלט למנות שמאי מכריע כדי שיפסוק בנושא היטלי ההשבחה. כל אחד מהשמאים (בועז קוט, אלי כהן, דוד דדון) העביר חוות דעת מעט שונה. לכן, הוחלט לקיים דיון כדי לפתור מספר נושאים עיקריים: הפערים בשומות, כי לא היה ברור אם העירייה מחשבת נכון את היטל ההשבחה לפי התכנית וגם בגלל שהתושבים דרשו הנחות או תיקונים, כי הרגישו שהעירייה דורשת מהם סכומים מוגזמים.

היום (רביעי) התכנסה ועדת הערר, שבראשה עומדת עו"ד מיכל הלברשטם דגני, כדי לעשות סדר. היא קיבלה חלק עררים, בדקה את ההבדלים בין השומות, ובסוף קבעה עקרונות אחידים – כלומר, כללים שיחולו על כל מי שמושפע מתכנית רובע 4. כך גם העירייה תדע איך לחשב נכון, וגם התושבים ידעו למה לצפות. תכנית רובע 4 אושרה בחודש מאי 2018. היא כוללת אזורים שלמים בצפון הישן, בחלק המערבי והמזרחי, חלק מלב תל אביב, כמו אבן גבירול, את אזור כיכר המדינה ושיכון בבלי. גם חלק מתל ברוך הדרומית נכלל בשטחה.

אזור כיכר המדינה (הדמיה: יחצ, אתר הפרויקט יסקי מור סיון אדריכלים ומתכנני ערים)

כזכור, הדרישות הוצאו בעקבות מימוש זכויות בנייה בדרך של היתרי בנייה בתחום תכנית תא/3729/א, הידועה כתכנית רובע 4, ההכרעה קובעת עקרונות אחידים לחישוב היטלי השבחה ברובע 4. החלטת ועדת הערר המחוזית בתל אביב מספקת הכרעה מקיפה בסוגיות מורכבות של חישוב היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד אלו המשלבים זכויות מכוח תמ"א 38 ותכנית רובע 4. 

לבסוף, הוועדה קבעה את העקרונות הבאים: שווי המצב הקודם ייקבע לפי המבנה הקיים בפועל - זו ההחלטה המהותית. עוד היא קבעה, כי בהעדר קומת עמודים מפולשת, זכויות מכוח תכנית מ' יוכרו רק לפי חלופת תוספות למבנה קיים ורק אם לא מומשו במלואן בהיתרים קודמים.  הזכויות יחויבו לפי מועד אישורן המקורי. 

בהחלטה נכתב כי "זכויות מכוח תכנית ג' יוכרו במצב הקודם ויחויבו לפי מועד אישורן. בנוגע לשיפורים תכנוניים, נקבע כי הגבהת קומת הגג ושטחי הממ"דים אינם מחויבים בהיטל השבחה, שכן הם נחשבים חלק מתמריצי תמ"א 38. גם שטחי מרפסות עצמם פטורים, ורק בליטה מעבר לקווי בניין מסוימים (תמ"א או תקנות) תחויב בהיטל השבחה כ'שיפור תכנון' ולא כשטח". עוד סוכם: מחסנים מעבר ל-6 מ"ר יחויבו לפי תכנית ע/1 ורק עבור דירות קיימות, שיש לקזז תשלום לקרן חניה מההשבחה במצב החדש, וכי מקדם הדחייה, עניין חשוב כשלעצמו, נותר תחת שיקול דעת השמאי.

ממטה התכנון נמסר כי "ההחלטה הזו מדגישה את המורכבות בחישוב היטל השבחה בפרויקטים משולבים, ואת הצורך בפרשנות עקבית של הוראות החוק והתכניות, תוך התחשבות בתכלית עידוד ההתחדשות העירונית".

עוד בתל אביב: כזכור, לאחרונה ניתנה החלטה דרמטית המשתרעת על פני למעלה ממאה עמודים, בה קבע לאחרונה בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין תוכנית השימור של עיריית תל אביב (תוכנית 2650/ב), וכי הניסיון לגבייה כזו נעשה "שלא בתום לב". בחודש ינואר השנה הוחלט כי עיריית תל אביב-יפו תשיב סכום של כ-7.5 מיליון שקלים ליזמים בגין גביית יתר של אגרות והיטלי פיתוח.

עוד ב-

המחירון נחשף: כמה באמת עולה דירה של גינדי בשדה דב?

לכתבה המלאה

פסק הדין (החלקי) של השופט גלעד הס, אשר ניתן בערעור שהגישה העירייה המקומית נגד ועדת הערר המחוזית, אימץ את החלטת ועדת הערר והבהיר כי עצם ההכרזה על נכס לשימור אינה יוצרת בהכרח עליית ערך שמצדיקה חיוב בהיטל השבחה. עוד קובע פסק הדין בעניין זכויות תמ"א 38, כי הן לא יהיו חלק ממרכיב השווי במצב הקודם, אולם כן יש להתחשב בפוטנציאל הכללי הנובע מתחולת התמ"א על נכסים שונים. להחלטה זו השפעות רוחב על האופן שבו יחושב היטל ההשבחה על תוכניות ההתחדשות העירונית, מעבר להחלטה הספציפית לגבי תוכנית השימור.