שוק ההתחדשות העירונית בתל אביב רשם השבוע ציון דרך משמעותי, לאחר שסכסוך דיירים מורכב ברחוב מרכזי בעיר הגיע להכרעה דרמטית שעשויה להוות תקדים למקרים רבים אחרים בתוך מאבקי תמ"א 38.

פסק דין מנומק של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב, דגנית קציר-ברין, הוא תמרור אזהרה ליזמים ולדיירים המנסים לקדם פרויקטים, אם הם יוצרים אפליה בחלוקת הזכויות הכלכליות. ההחלטה הדרמטית קיבלה באופן מלא את עמדתם של מי שסומנו בתחילה כ"דיירים סרבנים", למרות שמדובר במיעוט שנלחם על זכויות בלב אזור מבוקש בתל אביב.

תחילתו של הסיפור הוא בתביעה שהגישו 14 מבעלי הזכויות בבניין המגורים ברחוב בן יהודה 155, שביקשו לכפות על קבוצת המיעוט לחתום על ההסכם שנחתם מול חברת "קן התור התחדשות עירונית" לביצוע פרויקט התחדשות עירונית (חיזוק ותוספת בנייה) במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה). הדיירים הסרבנים, שיוצגו על ידי משרד עו"ד דן הלפרט, סירבו להיכנע ללחצי הרוב והציגו קו הגנה שנשען על חוות דעת שמאית מפורטת של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, רן וירניק.

צילום מסך: מתוך פסק הדין

חוות הדעת חשפה כי היזם צפוי לקבל זכויות בנייה בשווי של כ-19.7 מיליון שקל לצורך בניית 2.5 קומות נוספות ו-8 דירות פאר (כולל בריכות שחייה פרטיות על הגג), כשהשקעותיו בחיזוק הבניין ובשיפוצו נאמדו ב-4.5 מיליון שקל בלבד. מדובר ברווח יזמי חריג, כך לטענת בעלי הדירות, הגבוה פי חמישה מהממוצע.

פסק הדין הזה הוא חשוב, משום שהוא מלמד כי למונח דייר סרבן יש לעיתים קרובות הצדקה כלכלית ומשפטית. לעתים דיירים סרבנים יכולים "לתקוע" פרויקט שנים רבות, ובסופו של דבר הם משלמים פיצויים. המקרה הנוכחי מלמד כי דייר סרבן לא מהווה תמיד בעיה ולעתים עם הטענות שלו צדק רב.

לצד הרווחיות הנאה של היזם, הדיירים הסרבנים טענו לקיפוח בחלוקת התמורות, שנבע בין היתר מהכשרת חריגות בנייה היסטוריות. כך למשל, הפיכת גלריה מסחרית לדירת מגורים בקומת הביניים גילמה השבחה עצומה של כ-1.8 מיליון שקל עבור בעליה, בעוד שאר הדיירים נותרו מקופחים. בסופו של דבר, בהתאם להלכת העליון המגנה על זכויות המיעוט, מילאה המפקחת את בקשת ההגנה ומינתה שמאי מכריע ניטרלי כדי לבחון מחדש את העיוות הכלכלי. השמאי המכריע קיבל את מרבית טענותיהם של הנתבעים ופסק כי הם יפוצו בסכום של כ-330,000 שקל לצורך איזון התמורות.
 

עו"ד דן הלפרט מסר בעקבות ההחלטה: "אנחנו ממשיכים לדאוג למקופחים. הליך משפטי נוסף בו ייצגנו בעלי דירה שהפלו אותם לרעה בפרויקט חיזוק ברחוב בן יהודה 155 תל אביב הסתיים בתוצאה מדהימה. הצלחנו לתקן את העוול ולהשיג עבור הלקוחות שלנו כ- 330,000 שקל לאחר שהוכחנו שהאיזון בתמורות שעשו היזם וחלק מבעלי הדירות אינו סביר ואינו ראוי". 

לדבריו, במסגרת כתב ההגנה שהוגש טענו להפרת עקרון השוויון וקיפוח בחלוקת התמורות, "הצבענו על הטבות כלכליות חריגות שהוענקו לחלק מבעלי הדירות בשווי מוערך של כ-1.8 מיליון שקל". בדיון שנערך בפני המפקחת על המקרקעין הוחלט על מינוי שמאי מכריע שקיבל את מרבית עמדתנו וקבע שהדיירים זכאים לתשלום נוסף של מאות אלפי שקלים.

עוד ב-

7,500 יחידות דיור בדרך: תכנית הענק להתחדשות עירונית בעיר המבוקשת

לכתבה המלאה

הלפרט מסר כי "השמאי קבע כי לצורך תיקון העיוות הכלכלי בפרויקט וכדי לאזן בתמורות, זכאים הלקוחות שלנו לסכום נוסף של כ- 330,000 שקל. זה הישג אדיר. כמי שמלווה מאות פרויקטי התחדשות עירונית בכל הארץ אנחנו מקפידים מאוד על ביצוע איזונים מדוייקים בפרויקטים שלנו ושמחים על תיקון עיוותים שאנחנו מוצאים לעיתים בפרויקטים אחרים שאינם מיוצגים על ידינו".