מדינת ישראל לא מצליחה לספק בשנים האחרונות מכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך. יש לכך סיבות שלא תלויות רק בה: הריבית הגבוהה מרחיקה את היזמים. כעת, כשהיא בדרך למטה, ברמ"י אופטימיים יותר לגבי שיווק מכרזים נוספים.

צריך לזכור שהדבר הכי משמעותי בפרויקטים לדיור בשכירות ארוכת טווח הוא נושא ההצמדה למדד. הקבלנים אומרים "גוזרים" תשואה של 3%-2% בלבד, אבל ההצמדה למדד מביאה אותם פעמים רבות ל-6%-5%. מצד שני, כשהריבית יורדת, זה קורה לרוב כי האינפלציה נמצאת בטווח היעד ולכן ההשפעה הטובה של הריבית מתקזזת עם המדד הנמוך יחסית. הקבלנים דווקא מעדיפים מצב כזה, משום שהמדד משפיע גם עליהם: הוא צמוד להסכם הבנייה עם הקבלנים. מחירי הסחורות בעלייה וכשאתה משלם עליהם בריבית דריבית, הרבה פעמים הפרויקט לא יהיה מספיק כלכלי.

בימים האחרונים שיווקה רמ"י כ-30 מכרזים לטווח ארוך, אבל רגע לפני סיום השנה מצאנו כי רק כשליש מהם אכן ייסגרו. הסיבה לכך היא חוברת המכרז שעדיין לא הוגשה במרבית הפרויקטים וקשה להאמין שבתוך תשעה ימים רמ"י תספיק להפיץ אותה ולקבל הצעות מיזמים. עם זאת, המגמה ברורה: ברמ"י מאמינים כי עשרות המכרזים שייצאו לדרך עד סיום השנה יצליחו, זאת אחרי שבשבוע שעבר דיווחנו על כישלון המכרז להשכרה באשדוד, כשאף קבלן לא ניגש למכרז.

במכרזים האלה יש גם קרקעות אטרקטיביות. נכון, הן יקרות יותר, אבל כשמסתכלים על האזורים שבהן הקרקע משווקת, די ברור שהקבלן יזכה ל-100% תפוסה בבניין. חלק מהדירות, אגב, מותרות למכירה לשוק החופשי כך שהפרויקט יכיל גם שוכרים וגם רוכשים לטווח הארוך. לרוב, הם יהיו מוכנים לשלם פחות על הדירה כשהם יודעים שיותר ממחצית מהבניין (לפעמים פחות) הם שוכרים. שוכרים רבים מורידים את ערך הנכס.

אז היכן המדינה תשווק קרקעות כאלה והאם בעוד 4 שנים מפת השכירויות בישראל תשנה מקצה לקצה? ובכן, ישנם 2-3 אזורים אטרקטיביים במרכז, אחד מהם הוא באזור תל השומר (שיכון הרופאים ברמת גן, ממזרח לצומת אלוף שדה), שם ישווקו השבוע קרקעות ל-1,189 דירות. מבדיקת תנאי המכרז עולה כי מתוך 399 יח"ד במתחם הראשון, 301 תיועדנה להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנה. בתום תקופת ההשכרה יהא הקבלן רשאי למכור אותן. עוד הוחלט כי 600 דירות מהמגרשים האחרים תיועדנה להשכרה לסגל רפואי, בהנחה של 30%. את שאר הדירות ניתן יהיה למכור ללא ייעודן למטרת השכרה בטרם סיום הבנייה.

אז מהם דמי השכירות? 87 שקל למ"ר לדירות שני חדרים, 72 שקל למ"ר לדירות 3 חדרים ו-56 שקל למ"ר לדירות 4 חדרים. כלומר, דירה ממוצעת וחדשה באזור טוב רמת גן תוצע בשכירות של 5,600 שקל - הרבה מתחת למחיר השוק.

השני הוא בקריית המסלול בהרצליה, שם ישווקו שני פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח, ל--248 ו-326 דירות. מתחם קריית המסלול נמצא בצפון הרצליה, באזור גן רש"ל, בין היציאה לכביש 20 ליציאה לכביש 531. שכר הדירה במקרה הזה יעמוד על 80% מגובה שכר הדירה (כלומר, הנחה של כ-20%) ובתוספת דמי אחזקה. שימו לב לדמי השכירות: 108 שקל למ"ר לדירות שני חדרים, 91 שקל למ"ר לדירות 3 חדרים, 84 שקל למ"ר לדירות 4 חדרים. קשה להאמין שדירה חדשה בהרצליה הייתה מושכרת בסכום של 8,400 שקל לחודש. 10,500 שקל לחודש נשמע סכום הגיוני יותר לדירה מרווחת וחדשה.

יש כמובן דירות קטנות וזולות יותר, וכך יתאפשר לשכור דירות בשכונות טובות באזור המרכז במחירים שנעים בגבולות 5,000 שקל. חשוב לציין שיש עוד סעיף בהסכם שצריך לדעת עליו: תקופת אופציה שבה היזם יוכל להעלות את מחיר השכירות ב-5%, מבלי לשאול אתכם. ועדיין, צריך לזכור שחלק מהחוזים לשוק החופשי מוצמדים למדד והעלייה השנתית נכון להיום, למחדשי חוזים, עומדת על 3%-2%. ביחס למחיר שהמדינה גובה, מדובר בהחלט בעלייה ריאלית.

חיפשנו עוד שכונות כאלה באזור, והקרובה ביותר לאזור המרכז שמצאנו היא ביבנה. במזרח העיר יוקמו 200 דירות. מדובר בחלק שקרוב לכביש 42, כלומר קרוב יותר לגדרה. מבדיקה עולה כי דמי השכירות כבר ידועים: 61 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות בדירות בנות 2 חדרים; 55 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות בדירות בנות 3 חדרים; 49 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות בדירות בנות 4 חדרים. כלומר, שכירות לדירה ממוצעת תעלה 4,900 שקל לערך.

שאר הדירות שישווקו הן בבית שמש ובאזורי פריפריה - קריית גת, מעלה אדומים וטירה. מתי הדיירים החדשים ייכנסו? בהנחה שכל המכרזים יסתיימו בהצלחה, המטרה היא להוציא היתר בנייה מהיר ולהתחיל לעלות על הקרקע בתוך שנתיים. ייקח עוד זמן עד שנראה את הדיירים הראשונים מקבלים מפתח ובכל זאת - מדובר בהנחה משמעותית ששווה לחכות לה - בעיקר עבור אלה שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה.