מדינת ישראל לא מפסיקה לשווק קרקעות. במהלך שנת 2025 שווקו במכרז ובפטור ממכרז קרקעות לכמעט 92 אלף יחידות דיור, כ-60 אלף יחידות דיור שווקו בהצלחה. זה אומר שהיזמים קנו קרקעות לשתיים מתוך שלוש יחידות דיור שהמדינה הוציאה ל"מכירה". אבל בסוף, זו לא שאלה של מספר המכרזים, אלא של כמה דירות נבנו בפועל. האם אנחנו עומדים בקצב הבנייה?

התחזית למספרי 2025 נחשפה כאן ב-ice מספר ימים לפני שרמ"י פרסמה את המספרים הסופיים. המספרים בתחזית (שכתבה רמ"י) היו כמעט זהים, זאת בעקבות מספר מכרזים שנכשלו או נדחו ברגע האחרון. כשמסתכלים על המספרים של מינהל התכנון ורמ"י קשה להבין: אם המדינה מתכננת מעל 200 אלף דירות בשנה ומשווקת כ-90 אלף כאלה - איך יכול להיות שנבנות כל כך מעט דירות בפועל?

יש נתון אחד ששווה לשים אליו לב: מספר יחידות הדיור ששווקו בפועל ליזמים (כי לא כל מכרז שמשווק ליזמים מצליח, לפעמים הקרקעות נשארות ריקות כי היזמים לא מעוניים להגיש הצעות). המספר הזה עמד השנה, כאמור, על כ-60 אלף יחידות דיור. בשנת 2021, שנת השיא מבחינת הנדל"ן בעשור הנוכחי, שווקו 63 אלף - כששנה קודם, ב-2020, עמד המספר הזה על כ-26 אלף יחידות דיור בלבד. כלומר, 2023 ו-2025 היו השנתיים החלשות בעשור הנוכחי של שיווקים שהצליחו.

כשמסתכלים על המצב לעומת העשור הקודם, מבינים כי מספר יחידות הדיור ששווקו לקבלנים גבוה. לכאורה, המצב דווקא מעודד ומכאן נשאלת השאלה: כיצד ייתכן שנתוני גמר הבנייה (כלומר, הדירות שהגיעו לסיום) נמוכים כל כך? או במילים אחרות: למה מספר הדירות שנבנות כאן לא תואם למספר הדירות שמתכוננות בשנים האחרונות?

לפני שנענה, חשוב לדעת: קרקע ששווקה בשנה מסוימת ליזם על ידי רשות מקרקעי ישראל, היא קרקע שלרוב עדיין לא מפותחת. כלומר, מרגע הזכייה ועד המימוש, יכול שיעברו בין שלוש שנים במקרה הטוב, לעשר שנים במקרה הרע. יש עוד שאלות בדרך: כמה זמן לוקח לרשות המקומית להוציא היתר (לרוב, מעל 3 שנים), כמה זמן ייקח ליזם לפנות, האם יהיו מלחמות שיפריעו למהלך הבנייה ועוד.

לפיכך, משהו כאן נופל במהלך שרשרת האספקה, מהרגע בו רפי אלמליח מתכנן וינקי קוינט משווק, ועד הרגע בו המפתח נמסר לדייר. מינהל התכנון יכול לתכנן 200 אלף יחידות דיור בשנה, אבל רמ"י תשווק 92 אלף קרקעות ומתוכן 60 אלף ישווקו בפועל (שאר המכרזים נכשלו). בפועל, המדינה מתחילה לבנות כ-70 אלף יחידות דיור חדשות בשנה, אבל מסיימת לבנות כ-55 אלף יחידות דיור בגלל עיכובים שנובעים מהמלחמה או מהבירוקרטיה והסחבת ברשויות המקומיות.

אם תיקחו את התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050, תראו שישראל חייבת לסיים בנייה של 65-75 אלף יחידות דיור בשנה כדי לענות על הביקושים, שכוללים גידול טבעי של האוכלוסיה (בערך 1% לשנה, שזה בערך מספר היחידות שמסיימים לבנות בפועל). זה אומר שלמרות המספרים הגבוהים, ולמרות שמינהל התכנון ורמ"י מתהדרים במספרים גבוהים, בפועל - מספר יחידות הדיור שנבנות עדיין לא מספיק.

יש לכך כמה סיבות: להערכתנו, הסיבה הראשית היא היתרי הבנייה בישראל. יזם מקבל היתר כעבור שלוש שנים במקום לקבל היתר תוך חצי שנה. פעם שנייה: הריבית הגבוהה (שירדה אתמול, ואולי תתדלק ביקושים בשוק הדיור) והמלחמות גורמות לכך שבית ממוצע בישראל נבנה תוך 3 שנים. אסור לשכוח כמובן את הזמן עד להיתר ולהתחלת הבנייה. בהתחדשות עירונית, שלפי נתוני מינהל התכנון מהווה 50% מהשוק, סיום הפרויקט יכול להתרחש כעבור 10-12 שנה.

סיבה נוספת שנסתרת מהעין היא נושא ההתחדשות העירונית. כיום 50% מהיחידות המתוכננות הן מהתחדשות עירונית. מינהל התכנון מפרסם מספר של יחידות דיור מתכוננות בהתחדשות עירונית, למרות שהוא יודע שמרגע תחילת התהליך ועד סיום הפרויקט ייקח 10 שנים. ככל שמספר יחידות הדיור בהתחדשות עירונית יגדל, הזמן הממוצע לסיום בניית הדירות יגדל. אם 50% מהיחידות המתוכננות יהיו מוכנות בעוד עשור - אפשר להבין מדוע המספרים גדלו ולמה צד ההיצע עדיין לוקה בחסר.

ולעניין אחר: בדקנו כמה כסף רמ"י מכניסה בשנה משיווקי קרקעות, כיוון שלעתים יכולה להיות עלייה בשיווקי הקרקע, אבל ההכנסות יורדות (דין שני מכרזים בקריית אתא, אינו כדין מכרז אחד בתל אביב, למשל). על פי סעיף ההכנסות של רמ"י משיווקי קרקעות, עולה כי שנת 2025 דווקא הייתה חזקה יותר משנת 2024 ולא רק זה - היא הייתה שנה חזקה יותר מאשר כל שנה אחרת בין 2016-2020. זוהי בשורה מצוינת, לכאורה לפחות, לרוכשי הדירות בשנים הבאות, אבל מצד שני, מדובר בירידה משמעותית לעומת השנים 2021-2023.

כפי שאפשר לראות בטבלה, רמ"י הכניסה השנה 28.098 מיליארד שקל ממכירת קרקעות, כשבנה שעברה המספר עמד על 23.6 מיליארד שקל. בשנים 2021-2023 היא הכניסה בין 31-41 מיליארד שקל. כלומר, יש שיפור בשנת 2025, אבל לעומת תחילת העשור - מדובר בירידה.

ההישגיות של רמ"י נמדדת במספרים, כפי שההישגיות של מינהל התכנון נמדדת בצורה הזאת. למרות זאת, בנתוני גמר הבנייה ישראל עדיין בפיגור מול הצפי, כך שלמרות העלייה בהכנסות, אנחנו עדיין לא רואים עלייה משמעותית בנתוני גמר הבנייה.

עוד ב-

יגאל דמרי: "תכניס טוב לראש: תהיה קטסטרופה בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

2026 היא שנת מבחן גדולה לענף הנדל"ן כולו. אם מחירי הדיור יעלו, זאת תהיה הוכחה נוספת לכך שישראל לא בונה מספיק דירות ושמה שמכריע הוא לא היקף השיווקים, אלא מספר הדירות שנבנו בפועל. חלק מהיזמים מודים כי הם שמים "רגל על הברקס" כשהנתונים אינם לטובתם. לכן, המדינה רוצה להטיל מס רכוש ולהכריח אותם לבנות. על רקע ההגבלות החדשות, נתוני השנה הבאה יהיו מבין החשובים בשנים האחרונות. השנה הקרובה היא לא רק מאבק על לבו של שוק הדיור, אלא מאבק בין היזמים והקבלנים למדינה. האם גם הפעם הם יצליחו לעקוף את ההגבלות, ועוד בשנת בחירות?