החודשים האחרונים הפכו לתקופה מאתגרת עבור היזמים הגדולים. מכירת הדירות בהאטה, ומבצעי המימון הפכו לאגרסיביים יותר ככל שהביקוש לדירות התמתן. ההאטה בשוק לא פסחה גם על יגאל דמרי, שרבים מגדירים כקבלן החזק בישראל. מצד אחד, הוא המשיך לשווק בכל הכוח דירות בפריפריה ומצד שני, השיק בשבוע שעבר באופן רשמי את שיווק המתחם היוקרתי שלו בשדה דב - כשהמחיר שם גבוה פי 4 מפרויקטים אחרים שלו.

"הייתה שנה מאתגרת בענף שלנו - הריביות היו גבוהות ועברנו גם מלחמה. זו לא שנה מוצלחת, כי היו ירידות במכירות. אנשים ישבו על הגדר", הוא מודה בראיון ל-ice. לדבריו, הראייה משתנה כשהוא צופה פניי עתיד. "אם אני מסתכל במאקרו, אני לא רואה שום בעיה. אנחנו מדינה מתפתחת. קצב הגידול גבוה, הדרישה לדירות קיימת. השנה הייתה ירידה בהיקף המכירות בין 20-30 אחוז לכולם, לא רק בדמרי", הוא ממשיך. "זה פשוט. אנשים פשוט לא קנו דירות, אבל יש את הצד השני - הביקושים הפכו לכבושים. אנחנו בתקופת בחירות, התקשורת עובדת ומשפיעה פסיכולוגית. בטווח הבינוני-ארוך, ההפך הגמור יקרה".

הפעם נתחיל את הראיון מהסוף. אתה רואה התפרצות ביקושים בדרך?
"כבר ברבעון הראשון של 2026. צריך להבין שאנשים ישבו הרבה זמן על הגדר, גם בגלל הריבית, וגם כי הגבילו את מבצעי המימון. דמרי לא בעד מבצעי המימון האלה, אבל אני מסתכל על השוק בכלליות. זו הייתה תקופה מאתגרת, אין ספק". 

חברות הורידו מחירים.
"חברות שקצת חלשות כן מורידות מחירים. חייבים למכור. אבל זה במיקרו. במאקרו, זו הבטחה: ברבעון השני של 2026 כבר נראה את השוק חוזר לסורו, הביקושים יחזרו. אתה יכול לראות את זה דרך ההגרלות של דירה בהנחה. מעל 130 אלף זוגות נרשמו, וזה אומר שהביקוש לדירות גבוה. אם רק 7,500 זוגות זכו, זה אומר שרובם צריכים דירה, הם בשוק ורוצים דירה. כולם הרי חסרי דיור. נכון שהם לא יקנו בתל אביב, אבל להערכתי במעגל השני והשלישי הם כן יקנו. ואני שם".

כמה קשה למכור דירות בתקופה הזו?
"צריך להבין שהריבית פגעה גם בכדאיות הכלכלית של פרויקטים. אבל אני מסתכל רגע בעיניים של יזם: עלויות המימון עלו, הייתה ההקשחה של תנאי האשראי, עלויות הבנייה עלו בשנה וחצי האלה וזה הקשה מאוד על היזמים. דמרי חברה גדולה וחזקה, היא יודעת להתייעל כשצריך ועברנו את זה. אז נכון, הייתה ירידה בקצב המכירות, אבל כשאני חושב על זה לעומק: אולי מעז יוצא מתוק".

תסביר. 
"לא מכרנו, אבל נמכור יותר יקר אחר כך. לא צריך להרחיב. נכון שראינו ירידת מחירים בשוק, אבל אצלנו זה מורגש פחות. הרווחיות של דמרי גבוהה, 35-40 אחוז רווח גולמי. אם נוריד 2-3 אחוז לא יקרה כלום. בתשעה חודשים הרווחנו כ-410 מיליון שקל, נקי. מה שדמרי מרוויחה מדירה אחת, הרבה יזמים מרוויחים ממכירת שלוש דירות. זו המציאות. אנחנו לא בונים רק בפריפריה, קח למשל את שדה דב. התחלנו את הבנייה, והמחיר גבוה".

 "30 חוזים בשדה דב, הפרויקט שלי הכי טוב". דמרי (עוזי אברהם, shutterstock)

מעל 70 אלף שקל למ"ר. יש קונים?
"אני כבר עם מעל 30 חוזים להערכתי, רוב הדירות נמכרות מעל 82 אלף שקל למ"ר. אין לנו מספרים כאלה בחברה. שם יש".
 

יורם אביסרור אמר כאן בראיון שגינדי דווקא פתחה לו את השוק עם המבצע שלה.
"אנחנו נמצאים בקו קדמי לים, זה הפרויקט הכי טוב בשדה דב. טווח של 450 מטר מהמים, מיקום אסטרטגי, קרוב לנמל. הוא פשוט במיקום הרבה יותר טוב משל אחרים. צריך לדעת למכור והשם שלנו טוב. לקוחות מחכים ובאים וקונים בדמרי למרות שהם משלמים יותר יקר. יש איכות ושירות".

כמה הבנקים לוחצים בתקופה הזאת?
"אני לא מכיר את הלחץ הזה. אני בונה במכרז וכל הבנקים לוחצים עליי שאבוא אליהם. הלחץ הפוך".

איך המכירות בפריפריה?
"יש האטה בכל המקומות, זה כלל ארצי. בפריפריה אנחנו כן מוכרים, המחירים עולים היום, אני לא רואה ירידת מחירים שם".

מה דעתך על מס רכוש?
"זו החלטה שגויה ביותר. ראשית, אף אחד לא באמת מכיר אותה לעומק וזה עוד לא עבר את ועדת הכספים, אבל ברעיון - הם הלכו על משהו כללי ובעייתי. יש מכרז שבו תקבל קרקע עוד 3 שנים, אז לשלם 3 שנים מראש על קרקע שעוד לא קיבלת? זו טעות מאוד גדולה. זה יתגלגל לרוכשים. מצד אחד רוצים היצע, מצד שני מעמיסים עליך עלויות".

איך זה ישפיע?
"כל הוצאה חדשה שהמדינה ממציאה מתגלגלת ללקוח. נקודה. הגיע הזמן שכולם יבינו את זה. עלויות הבנייה התייקרו? גלגלנו את זה על הלקוח. מס רכוש יהיה? הלקוח ישלם. אני מקווה שזה לא יקרה. אף אחד לא יודע מה כתוב שם באמת".

משרד האוצר משדר פאניקה, מדבר כל הזמן על הורדת מחירים. זה משפיע?
"תכניס לך טוב טוב לראש: מדינת ישראל הולכת לקטסטרופה מבחינת שוק הדיור". 

מה זה אומר?
"בקרוב יהיו חוסרים. אני אומר בוודאות שהביקוש גובר עדיין על ההיצע. עזוב את השנה הזאת, תראה מה יקרה בקרוב. הריבית נתנה תקווה לאנשים. זה לא קורה באופן מיידי, אלא מתחיל לחלחל. התקשורת משפיעה לרעה ויש לה סיבות טובות. במבחן התוצאה, השוק יחזור לסורו. תזכור מה אמרתי, תהיה קטסטרופה. אתה יודע שיש היום בישראל מעל 220 אלף בתי אב שגרים במקומות לא תקניים בכלל? בבני ברק אנשים גרים במחסנים ובמדרגות. אין להם מספיק דירות. אגב, הרבה זוגות צעירים חזרו להורים, זה לא יימשך לאורך זמן".

איפה כדאי לקנות דירה?
"שוק הדיור היום יותר בעייתי, הכל מתייקר. זה יגרום לכך שהפריפריה תעבוד יותר טוב. אנשים פונים למעגל השני והשלישי. אני שנים טוען שהפריפריה תלך ותפרח. לפני 3-4 שנים בניתי בנתיבות, מכרתי דירות ב-800-900 אלף שקל. היום הן עולות מיליון וחצי שקל. זה לא הסוף, כי זה עוד יעלה".

יש הצפת דירות בנתיבות. מחירי השכירות לא גבוהים בגלל ההיצע.
"עובדה שאנחנו מוכרים. אני בונה שם כל הזמן, תמיד בניתי שם. הרבה חברות נכנסו והרבה בונות, אבל בסוף כולם מוכרים. המחירים עולים ויעלו בכל הארץ, במיוחד של צמודי הקרקע".

מה באמת יקרה בשוק צמודי הקרקע?
"צמודי קרקע היום קשה מאוד לקנות, המספרים כבר הזויים. המדיניות של המינהל היא לצמצם את צמודי הקרקע. פעם אנשים קנו חצי דונם, היום אין למצוא מגרש של 400-500 מ"ר פרטי, אז בונים על 200 מ"ר. צמודי הקרקע הם ביצי הזהב של שוק הדיור. בקרוב, לא יהיה אפשר להשיג צמוד קרקע. מורידים היום תב"עות של צמודי קרקע ומאשרים יותר בנייה רוויה. מדברים על 30 יחידות דיור לדונם. וככל שהזמן עובר, זכויות הבנייה של צמודי קרקע על אותו תא שטח קטנות, רוצים לבנות כמה שיותר דירות על אותו השטח".

איפה היית קונה היום דירה?
"אם אני מסתכל על כלל השוק, אולי בקריית ביאליק, בשכונת אפק. היום דירה עולה 1.85 מיליון שקל, בעבר הצעתי לקנות ב-1.2 מיליון. אנחנו מפוזרים בהרבה מאוד מקומות. ב-2026 וב-2027 הירידה הקטנה הזו תתוקן ותחזור לרוכשים כפל כפליים. שלא תבין אותי לא נכון, אני מקווה שהמחירים לא יעלו, אולי נראה טיפה ירידה במקומות ספציפיים שיש שם חברות קטנות וקבלנים קטנים. את תחילת ההתעוררות תראה עד סוף הרבעון הראשון".

עוד ב-

ינקי קוינט: "משרד האוצר עיכב את ירידת מחירי הנדל"ן. חסרה מנהיגות"

לכתבה המלאה

מה אתה חושב על דירה בהנחה?
"צריך לברך לגבי כל דירה בהנחה לזוגות צעירים. גם אם זה פוגע ביזמים או בקבלנים. צריך לתת יותר גם למילואימניקים. הם תרמו למדינה, והיא תחזיר להם. צריך לפרגן יותר גם לזוגות הצעירים".