אחרי חמש שנים באחד התפקידים המשקיעים על שוק הנדל"ן בישראל, ינקי קוינט עוזב. התחושות אינן פשוטות. לקוינט, מנהל רמ"י, היה תפקיד לא פשוט - הוא צריך לשווק כמה שיותר קרקעות דרך המינהל ובכך להשפיע על מחירי הדיור. כשהמחירים קפצו ב2021-2022, האשימו את רמ"י שהיא לא משווקת מספיק קרקעות. קוינט הבטיח שזה רק עניין של זמן. ופתאום, המלחמה הגיעה, הריבית עלתה, והמחירים ירדו. נכון, רמ"י לא משווקת קרקעות בקלות, וב-2021 היו קל יותר לשווק קרקעות ליזמים.

בסוף, הוא צדק. השנה המחירים בירידה. לא מדובר בירידה משמעותית, אבל מי שעומד במרכז השיח על כך הוא קוינט בעצמו, שהציע לצעירים לא לקנות דירה ולחכות. בפועל, מחירי הדיור לא ירדו מספיק. ירידה של 2% בשנה עדיין לא מצביעה של שינוי כיוון ובכל זאת, הוא מתגאה במגמה.
 

"אני מסיים 5 שנים עם תחושת סיפוק", אומר קוינט בראיון ל-ice. "המשימה הכי חשובה שלקחתי את עצמי היא להגדיל את ההיצע ולהציף את השוק בקרקעות. התוצאות ניכרו ב-8 המדדים האחרונים. אם ימשיכו להציף את השוק, המחירים ימשיכו לרדת. אני מרגיש כי בפועל הם יורדים יותר מאשר שיעור הירידה שמציג הלמ"ס. אני חושב שזה ההישג הכי גדול של הממשלה. זה הרבה עבודה של ממשלות קודמות. לא הצליחו לטפל ביוקר המחיה. דיור זה הרכיב המשמעותי".

בוא נדבר רגע על נתוני הלמ"ס. הכותרות היו: מחירי הדירות החדשות יורדים ב-1.4%. אבל בפועל, ללא דירה בהנחה, המחירים לא יורדים ומחירי דירות יד שנייה אפילו עולים.
"ב-8 החודשים אחרונים המחירים ירדו ב-2.8%. זו ירידה. ב-5 שנים אחרונות זה נכון שהמדד עלה, בעשרות אחוזים, אבל אם אתה מנכה את האינפלציה, העלייה הריאלית הייתה 16-17 אחוז". 

האינפלציה שוחקת את הכסף בכל השקעה, לא רק בנדל"ן. בשוק ההון יש רווח הון, המכה כואבת יותר.
"כשאתה מוריד מלמעלה, הירידה יותר כואבת. אני חושב שבשוק המחירים נמוכים בהרבה. עזוב רגע את הלמ"ס. אני בודק את עצמי עם שמאים ומתווכים. אתה רואה את המכרזים".

ינקי קוינט (דרור סיתהכל)

דווקא לאחרונה יש מגמה שונה. היו עליות במכרזים מסוימים.
"זה קרה במחיר מטרה ושם הרבה פעמים יש עיוות בין המחיר שקבעת למ"ר לבין המציאות. צריך להסתכל על השוק החופשי ועל כמות גדולה, ולא על מקרים בודדים. אתה רואה את ירידת המחירים. העיכוב היה בגלל המלחמה. היא גרמה לעיכוב".

דווקא היא זו שגרמה למשבר. לא?
"אני מדבר על המשבר עם הפועלים, התארכות הבנייה, הריבית והמימון. ההיצע הנמוך הוריד את מחירי הקרקעות, וזה לא ניכר עדיין במחירי הדירות. הפער היה כי בדירה יש עוד רכיבים. אומרים שהמחירים עלו ב-2024, אבל מבצעי המימון לא משקפים נכון את המצב בשוק. ריהוט, מכשירי חשמל וכל ההטבות מייצרות עיוות. המפץ הגדול הוא השיווק בשדה דב. הטענות היו שאנחנו משווקים בפריפריה ולא ויודעים לשווק במרכז. עובדה שהצלחנו. גם שם המחירים ירדו".

במרכז הלפני האחרון המחירים דווקא עלו. יצחק תשובה שילם 3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, נחשון קיוויתי 3.1 מיליון שקל. זה גבוה יותר מהמכרז הקודם.
"אני חושב שצריך להסתכל על מחירי השיווק לעומת 3 וחצי השנים האחרונות. תראה מה קרה במכרז הקודם. לא בוחנים הצעה, בוחנים מגמה. צריך להשוות את הממוצע. אתה רואה את זה במחירי הדיור. לא צריך לבדוק את הקרקע, אתה רואה מה קורה. כולם יצטרכו להתיישר. אז יש מגרש שמהלובי רואים את הים, ויש בעורף. בסוף הממוצע הוא נמוך יותר".

מצד שני, משווקים דירות החל מ-49 אלף שקל למ"ר. בקומה ממוצעת זה יעלה 55-60 אלף שקל למ"ר, אבל עם הצמדה של 8-10 שנים. המחיר יגיע ל-70 בסוף, אולי יותר.
"איך אמר לי אחד הקבלנים? גינדי ירוויחו קצת, אבל יהיו היחידים שירוויחו".

ייעצת לזוגות צעירים להמתין עם רכישת דירה.
"אתה זוכר מתי אמרתי את זה? במרץ. מאז הייתה ירידת מחירים. אני חושב שהמגמה התהפכה. אנחנו אחרי נקודת הפיתול. אני לא אומר לא לקנות דירות, אבל זה שוק של קונים. במשא ומתן קשוח, אפשר לקבל מחירים טובים. ברגע שאמרתי, זה קרה. השוק במצב שונה לגמרי. היום, רואים שהמגמה התהפכה ואין סיבה לא לקנות, אבל צריך לנהל משא ומתן קשוח".

מה היית מייעץ לילדים שלך?
"שמי שצריך יקנה דירה, היום יש מחיר יותר טוב היום".

אז זה הזמן לקנות?
"זה שוק של קונים והוא יקבל מחיר טוב".

עם יד על הלב, אתה רואה ירידות אמיתיות מחוץ לתל אביב?
"אני רואה את זה באווירה, בכל הסביבה של הציפיות להתחדשות עירונית. תראה את השומות של ההתחדשות העירונית. כל הסביבה מושפעת מזה. זה משפיע על התחדשות עירונית באופן שלילי. כשערך הקרקע עולה זה כדאי. בפריפריה למשל, בדיור להשכרה, המכרזים נכשלים שוב ושוב".

מה יקרה עם שתי הורדות ריבית עד ספטמבר 2026?
"אני חושב שכדי שהריבית תשפיע היא צריכה לרדת בצורה משמעותית יותר. כדי שהיא תחזור להיות פרמטר היא צריכה לרדת ל-2%. זה לא בכיוון כרגע. אני גם חושב שהריבית זה לא הפרמטר המשמעותי בסיפור ירידת המחירים. מי שבונה על זה שהריבית תרד והקונים יחזרו - טועה. היא לא תרד בצורה משמעותית כל כך".

בוא נעבור לאוצר. מה קרה שם?
"כל השנים האוצר הבין את החשיבות ואת נושא הדיור ושם אותו בראש סדר העדיפויות לטיפול בנושא. זה קרה אצל כחלון, אצל ליברמן שהיה מאוד דומיננטי וגם אצל אחרים. בתקופה האחרונה זה היה פחות אישו".

מה סמוטריץ' עשה לא נכון?
"מה הוא כן עשה? חוץ מזה שצמצם את מחיר מטרה, שזה חשוב, ועצר לנו את סבסוד הפיתוח בפריפריה? כדי שמכרז יוכל להיתפס בפרפריה, חייב סבסוד פיתוח כי הקרקע נשחקת לגמרי ואתה לא יכול לייצר קרקע למחיר מטרה. הפקידות לא הייתה שותפה למטרה המרכזית. היינו צריכים חלק גדול מהזמן להתעסק בחיכוכים פנים ממשלתיים. במקום לקדם פרויקטים, שאלנו למה מורידים מכרז, למה המטלה על היזם גרמה לביטול המכרז. התעסקנו בויכוחים. אנחנו מנסים להגדיל את ההיצע והם שמים לנו רגליים. הפתרונות של מחיר מטרה הם לא לזוגות צעירים, אלא גם מגדילים היצע. אנחנו מדברים עם צרכן הקצה. היא דואגת כמובן גם למילואימניקים. ראשי רשויות אוהבים אותה מקבלים אחוז מסוים לבני המקום. זה מרכך את ההתנגדות שלהם".

נתתם לא מעט קרקעות למילואימניקים.
"התחלנו את זה לפני המלחמה - לתת יותר לחיילי מילואים. נתנו הרבה שנים הנחות בקרקע, אבל זה היה לקבוצות מאוד מיוחדות. היה מי שקיבל מגרשים בפטור ממכרז. עשינו שני דברים: הרחבנו את ההטבות למילואימניקים במחיר מטרה, ואת זה עשינו עוד עוד לפני המלחמה והגדלנו את האחוז הזה אחרי המלחמה. פעם שנייה, הוצאנו מגרשים צמודי קרקע, כ-4,000 מגרשים. גם פה היה לנו ויכוח עם האוצר. קח את המכרז בקציר, את הסיפור בגליל - מי שטרפד בסוף את היכולת לתת הטבות יותר משמעותיות למילואימניקים - זה האוצר".

האוצר הוא זה שהעלה את מחירי הדיור?
"האוצר עיכב את הירידה במחירי הדיור. הוא עיכב את ירידות המחירים. הייתה חסרה מנהיגות באוצר בטיפול בשוק הדיור".

השר אמסלם אמר לי שאצלו זה יהיה אחרת.
"עבדתי אצל השר אמסלם. הוא בין הכלכלנים היחידים בממשלה הנוכחית. ברשות החברות הוא הגיע עם תפיסה שצריך להפריט את כל החברות הממשלתיות. ההפרטה של נמל חיפה יצאה אז לדרך, גם התעשייה האווירית עברה בוועדת השרים להפרטה איתו. יש לו משנה כלכלית סדורה. החסם הגדול ביותר במשרד הממשלה זה משרד האוצר. צריך לתת עצמאות למשרדים ולהוריד ביורוקרטיה, של אישורי חשב, של גמישות בתקציב. צריך גם להתנהל ביושר ובמינהל תקין. לא כל החוכמה והיושר נמצאים בהכרח במשרד האוצר".

למה לא רצית להישאר בתפקיד?
"לא חשבתי שאסיים את הקדנציה באופן מלא. אני לרוב עוזב לפני סוף התקופה. הקדנציה שלי היא לחמש שנים. שר השיכון רצה להאריך לי, אבל לא רציתי".

למה?
"אני 25 שנה בשירות המדינה, 8 וחצי שנים מנהל. אפשר להעביר למישהו אחר".

יהודה מורגנשטרן לדעתך ראוי לתפקיד?
"עבדתי עם יהודה על הגדלת ההיצע. הוא שותף. ההישג שלנו מתחלק עם משרד השיכון. רמ"י אחראית על 60% לפחות מהשיווקים, אבל הם שותפים. אני לא רוצה להתעסק במועמדים, אבל אומר לך כך: עצם זה שמישהו חרדי זה לא פוסל אותו מכל תפקיד בכיר במדינת ישראל".

עוד ב-

יו"ר ארגון הקבלנים: "זה מה שיקרה בעוד חודשיים בשוק הנדל"ן"

לכתבה המלאה