סוף יולי 2020 ייזכר כאחד הרגעים הדרמטיים בשוק הדיור הישראלי בעשור האחרון, מזכירה לנו סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים. חודשים ספורים לאחר פרוץ מגפת הקורונה, החליטה הממשלה להוריד את מס הרכישה על משקיעים ("דירה נוספת") מ-8% ל-5%. המטרה המוצהרת הייתה לתמרץ את השוק שנכנס לקיפאון עם פרוץ המגפה.

כעת מתברר כי בדרגים המקצועיים במשרד האוצר רואים את הדברים אחרת. לפי הנתונים שבידיהם, מראים כי התגובה של השוק הייתה מיידית, אך לא מוגבלת רק לקהל היעד של המשקיעים, אלא נרשמה עלייה בכלל השוק באותם זמנים בהם מס הרכישה עמד לעלות. באוצר מציעים להביט בנתוני הרכישות בשוק החופשי (דירות חדשות ויד שנייה) ומצביעים על תופעה מעניינת: זינוק חד דווקא אצל מי שעבורם זוהי דירתם היחידה.

אם חשבתם שרק המשקיעים הסתערו על השוק, מציינים באוצר, אז למרות ששיעור המס על רוכשי דירה יחידה נותר ללא שינוי - כשעד שווי של 1.7 מיליון שקל הם היו פטורים ממס כליל – הרכישות שלהם זינקו בדומה לאלו של המשקיעים. למה זה קרה? באוצר מעריכים כי מעבר לאווירת האופוריה שאחרי הלם המגפה, פעל כאן פחד מהחמצה (FOMO) שתודלק על ידי היסטוריה של עליות מחירים: "תזכרו, מחירי הדירות עלו ב-120% נומינלית בין 2008 ועד ערב פרוץ המגיפה. השיח הציבורי היה ש'אין מספיק דירות'", כותבת בן נאים.

המגמה בשוק המשקיעים (נתונים: משרד האוצר)

כאשר הורידו את המס למשקיעים, הלחץ בקרב הצעירים עלה. "שאלוהים ישמור, מלמלו מן הסתם לא מעטים ממי שאצו רצו לרכוש את דירתם הראשונה, תוך שהמחירים בשוק חזרו לזנק", כותבת בן נאים בפוסט שהעלתה לרשתות החברתיות. "הם קנו מכל הבא ליד. חדשות ויד שניה. מה יהיה אחר כך, אם הריבית למשל תעלה? אלוהים גדול". התוצאה הייתה חיתוך של 17% ממלאי הדירות הלא מכורות בתוך שנה וחצי בלבד.

בנובמבר 2021 החליטה הממשלה להחזיר את הגלגל לאחור ולהעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8%. "בסוף נובמבר 21׳ עשינו לזה סוף", אומרים באוצר. השוק, שזיהה את הכיוון מראש, הגיב ב"מכת אש" של רכישות רגע לפני כניסת המס לתוקף.

שוב, לא היו אלו רק המשקיעים. הנתונים מראים כי מספר העסקאות של רוכשי דירה יחידה הגיע באותו חודש לרמתו הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים לפחות. הזינוק הזה קרה למרות שהיה ברור שהתנאים הכלכליים עומדים להשתנות.

לדברי בן נאים, החגיגה נגדעה באפריל 2022, כאשר בנק ישראל החל ברצף העלאות הריבית שהפך את המימון ליקר ומכביד, כל השאר הפך להיסטוריה. "גם הטענה ש'אין מספיק דירות'".

עוד ב-

הבכירה תוקפת את הצעת סבסוד המשכנתאות: "יש שופטים בירושלים"

לכתבה המלאה

מבט בנתוני מלאי הדירות הלא מכורות מלמד כי השוק שהיה בשיא של רכישות עבר להאטה, והנרטיב של מחסור כרוני בנכסים התחלף במלאים הולכים ונערמים אצל הקבלנים. השאלה הגדולה היא איך זה ייגמר ומי ימצמץ ראשון - הקבלנים, שעלולים להינות מהפחתת ריבית בקרוב, או הרוכשים, שעדיין מחכים לירידת מחירים אמיתית.