כמעט 4 שנים חלפו מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית בצורה אגרסיבית. ומאז - מחירי הנדל"ן מדשדשים. בשנת 2023 נרשמה ירידה של 1%, בשנת 2025 הנדל"ן עלה בכ-7.7% ובשנה החולפת, כך על פי ההערכות, המחירים יירדו ב-2%-1%. אחת הערים שמדלגות על ההאטה היא ירושלים. המחירים שם, כל לפי שני המדדים האחרונים, מזנקים בקרוב ל-10% בשנה החולפת, וזה קורה בשל כמה סיבות - אחת מהן היא תושבי החוץ, שרוכשים דירות יוקרה בישראל.

לכאורה, מי שרכש דירה בירושלים בשנה האחרונה היה אמור לאבד מערכה, אבל בממוצע, הוא דווקא הרוויח. כשמסתכלים על מספר עסקאות שנעשו בדצמבר ובינואר אפשר לראות כי גם מי שרכש דירה בשנים האחרונות, רשם תשואה ממוצעת גבוהה מהשוק. למשל, דירה שנמכרה ברחוב ליש בעיר, 3 חדרים, בקומה ה-3 ובת כ-66 מ"ר, נקנתה ביוני 2021 במחיר של 1.34 מיליון שקל. היא נמכרה בחודש שעבר ב-2.15 מיליון שקל. כלומר, מי שרכש אותה רשם עליית ערך משמעותית של קצת יותר מ-60% ב-4.5 שנים.

בדקנו מה קרה למי שרכש בטווח רחוק יותר. בחודש דצמבר נמכרה דירה אחרת בשוליים של העיר, 4 חדרים בקומה השנייה, דירת 111 מ"ר, במחיר של 2.4 מיליון שקל. בסוף 2016 הרוכש שילם עליה 1.06 מיליון שקל - כ-126% ב-9 שנים. לכאורה, מחירי הנדל"ן עלו ב-100% בעשור, אבל מ-2023 החלו לרדת. לכן, היינו מצפים שהמחיר יעלה ב-90%-80% לכל היותר.

ירושלים (דוידי ורדי, מתוך אתר פיקיויקי)

לאחרונה נמכרה עוד דירה ברחוב אלוונגר, במחיר של 2.15 מיליון שקל. במאי 2020 נרכשה הדירה הקטנה, 53 מ"ר בסך הכל, 3 חדרים בקומה השנייה, במחיר של 1.3 מיליון שקל. כלומר, עליית ערך של יותר מ-65% בקצת יותר מחמש שנים וחצי.
 

והנה עסקת מעניינת במיוחד: לפני כארבע וחצי שנים, נרכשה דירה בפרויקט יוקרה ב-2.035 מיליון שקל. אותה דירה נמכרה בחודש שעבר ב-4.08 מיליון שקל. כלומר, 100% עליית ערך בכמעט 4.5 שנים. זו עליה שאנחנו לא מוצאים בתל אביב ובערי מרכז אחרות. מצאנו גם דירת גן שנמכרה בעיר ממש לאחרונה במחיר של 4 מיליון שקל, אחרי שבינואר 2018, לפני 8 שנים, מחירה היה 1.422 מיליון שקל - עליית ערך של מעל 180% בפחות מ-8 שנים (נמכרה בסוף השנה).

כמובן, מצאנו גם דוגמאות הפוכות, אבל הן נדירות יותר. ברחוב מרווה נמכרה דירה ב-1.99 מיליון שקל אחרי שנרכשה לפני קצת יותר מ-7 שנים במחיר של 1.395 מיליון שקל - עליית ערך פחותה ממחיר השוק. 

עוד ב-

מחיר שפל בתל אביב: איזו דירה נמכרה ב-1.6 מיליון שקל?

לכתבה המלאה

והיה גם מי שחשב לנצל את הפטור ממס שבח. דירה נמכרה לאחרונה אחרי שנה וחצי בדיוק (למרות שהפטור הוארך בתקופה האחרונה ל-24 חודשים), ברחוב חברון. הרוכש רשם רווח נאה של כמעט 70% בתקופה הזו - רכש דירת 109 מ"ר חדשה בקומה הראשונה ב-2.357 מיליון שקל ומכר כעבור שנה וחצי במחיר גבוה של 4 מיליון שקל. רווח נאה תוך זמן קצר. בערים אחרות לא תוכלו למצוא מגוון רחב של עסקאות כאלה. כנראה שלפחות בתקופה הזו ירושלים מצליחה "לדלג" מעל ההאטה, גם בשל הגב החזק של תושבי החוץ.