בזמן שהמדינה מנסה לאמוד את הנזקים שנובעים מהזיהום שהתגלה בשדה דב, והקבלנים שבונים באזור חוששים מעיכוב במסירת הפרויקט, משקיעי הנדל"ן עובדים שעות נוספות כדי לממש כבר עכשיו את האופציות לרכישת דירה - וברווחים גבוהים.

בשבוע שעבר פרסמנו כי משקיעי הנדל"ן שרכשו דירות בפרויקט גינדי בשדה דב, מתחילים "לספסר" בדירות. הם מציעים את אותן דירות שרכשו רק לפני מספר חודשים, במחיר גבוה בהרבה, שכזכור צמוד למדד. חלק מהדירות יהיו מוכנות רק בעוד 8 שנים ומשקיעי הנדל"ן מנסים לתמחר כבר עכשיו את הפוטנציאל העתידי של הדירות.

מעיון בפורומים שונים וכן ממודעות מכירה שפורסמו ממש לאחרונה, ניתן לראות כי חלק מהרוכשים דורשים עד 30 אלף שקל למ"ר יותר ממחיר הקניה. כך יוצא שמי שלא רכש דירה בפרויקט VOGUE ורוצה לעשות זאת כעת, ישלם מחיר גבוה יותר למ"ר, בחלק מהדירות, לעומת פרויקטים אחרים באזור. השאלה הגדולה: האם רוכשי הדירות יעדיפו להתחייב כבר עכשיו לדירה במחיר גבוה ולרכוש מרוכש יד שנייה, למרות שהם יודעים שההסכם צמוד מדד ועשוי לטפס, בחלק מהמקרים, לסכום של 90 אלף שקל למ"ר? רוב הפרויקטים הצמודים מציעים כיום דירות במחירים של 70-73 אלף שקל למ"ר, כפי שהצהיר כאן היזם קלוד נחמיאס.

אז מה עומד מאחורי המכירה? משיחה עם משקיע בפרויקט עולה כי לפי ההסכם עם גינדי, החברה צפויה לקבל היתר רק בעוד כשנה וחצי. באותו שלב המשקיע צריך להעביר את התשלום הבא, אולם החברה מאפשרת לו להעביר את הזכויות לצד ג'. במקרה כזה, המשקיע לא צריך לשלם את היתרה - הוא מקבל מצד ג', כלומר מהרוכש, את ההפרש בין המחיר שקנה למחיר החדש, ולמעשה מעביר לו את הזכויות בחוזה עליו חתם.

כך יוצא שמשקיע, שמכר את הדירה במחיר גבוה של 10,000 שקל בלבד למ"ר, יוצא מהעסקה ברווח של מאות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים, אם יקבל את המחיר שהוא דורש - ברווח של מיליונים. חשוב לציין כי בשלב המכירה העביר רוכש הדירה 20 אלף שקל בלבד לחברה ומאוחר יותר נדרש להשלים את ההון העצמי ל-7%. ככל הידוע, מס הרכישה יחול בשלב זה על חלק זה בלבד - עשרות אלפי שקלים בודדים בלבד.

גינדי היא לא היחידה שמאפשרת העברת זכויות בדירה. בפרויקטים אחרים בסביבה, שאינם בשדה דב אלא באזור מזרחי יותר, אזור איינטשטיין, בעלי זכויות מציעים את הדירות שלהם במחירים גבוהים יותר. חלק מהפרויקטים כבר קיבלו היתר, ולכן מדובר בהעברת זכויות בשלב מתקדם יותר.

עוד ב-

כך משקיעי הנדל"ן "מספסרים" בדירות של גינדי בשדה דב

לכתבה המלאה

למשל, באחד הפרויקטים הדירות נמכרות סביב 50-55 אלף שקל למ"ר, בעוד שהדירה מוצעת ב-70 אלף שקל למ"ר. המשקיעים מסבירים כי הם צריכים לשלם מס שבח ומס רכישה וכן הוצאות חד פעמיות, מה שמשאיר אותם עם שולי רווח נמוכים. מעסקה כזו יש כמה מרוויחים: הקבלן שמכר בפריסייל, הרוכש המקורי שהרוויח לא מעט כסף והמדינה, שגובה מס גבוה יותר.